關於房產泡沫，哪些觀念是錯的？您犯過嗎？

「改革與開放論壇」出品

綜合：財新網 百度百家 華爾街前沿 lixunlei

房價、房價、房價！人快被房價問題逼瘋了！

現階段最不缺人氣的微信群是「樓市群」、「房產群」。面對高房價，連政府都連出狠招，好多人也眼巴巴的希望房價暴跌，有專家則提出「房價腰斬」論，可房價能走出一直以來越調越高的W型怪圈嗎？還是和宏觀經濟一道，即將走出L型的樓市「新常態」？

觀念錯誤，是進行價值投資時最大的誤區，結果也會是「一念之差，悔之終身」。關於房產問題，有好多流傳已久的錯誤觀念，今天論壇君大概整理出來，請諸位大神明鑒！

錯誤觀念一、會重現日本90年代房地產泡沫危機

地價畸高是日本房地產泡沫最顯著的表現。1986年日本地價與物價指數之比為2512, 1990年漲到6812, 短短三四年時間上漲了將近3倍。在最高峰時, 日本土地價值約為當時美國地價總額的4倍多。

除了地價因素外，人口因素也是日本房產泡沫破滅的重要原因。根據美國地理學家諾瑟姆1975年提出的理論，城市人口佔比在70%以後屬於后城市化階段，城市人口開始呈下降趨勢，而在60%到70%這一區間，增速是非常緩慢的。

日本在1985年時，城市化率已經達到76.7%的歷史高點，到2008年日本的城市人口才達到極限狀態，23年來僅增長了約6%，年均增長約0.25%，加之日本人口基數不大，使得年均新增城市人口並不多，這直接導致日本房地產的發展缺乏強有力的需求支撐，所以日本房地產泡沫破滅房價下跌以及其後很長的時期內，由於需求增長有限而長期低迷。

如果以房價收入比衡量，一線城市30～40倍的房價收入比全球罕見，美國次貸危機之前的房價收入比也不過5倍。如果按照房地產存量價值占GDP比重衡量，的比重已經超過美國次貸危機和1997年亞洲金融危機，與日本泡沫經濟頂點接近。的房貸餘額/GDP，15年底達到20.7%，16年底將超過25%，也達到日本地產泡沫頂峰時的水平。

但別忘了房價泡沫的特殊性：首套房3成、二套房7成的首付比例也是全球最高之列，這意味著銀行抵禦房價下跌能力很強。

從城市化率指標、人口老齡化程度和人口增速看，和日本90年代房產危機時完全不同。目前的城市化率為53.9%，其中戶籍人口城市化率僅為39%，以75%的城市化率為準，城市化進程還有很長一段時間，當然，都市圈時代，這一進程無疑在加快。

論壇君據此判斷，房地產增長周期並未結束。的人口基數以及二胎政策的放開同樣有利於房地產持續發展。

錯誤觀念二、買房抑制了消費和實體發展

人過去普遍不富裕的根本原因是金融體系的不夠發達，財產性收入基本沒有。收入基本依賴於工資收入（市民）和種地收入+非農收入（打工）。

那麼現在什麼情況呢？論到投資，股票表現一直比較無能，京滬兩地居民家庭財富的絕大部分都體現在房產上，很多金融投資品也依附於與房產相關的價值投資。一二線城市的房子越來越具備金融屬性，變成了投資品。

這一方面確實增大了貧富差距，讓理想日益變得空洞；但不能否認的是，房產的增值也增加了很多家庭的實際財富（貨幣超發下財富其實大多在縮水）。

在房價不斷上漲階段，房產價值的易變現性使得中產和富裕階層應付消費的能力不是降低了，而是大大提高了！每年過億的出國人次就是一個明證。

至於實體發展的困境，根本原因是全球性的生產力過剩導致的。西方國家經濟自08年經濟危機后一直復甦緩慢，也打擊了原有的出口導向型經濟。實體不振，是多種因素綜合影響的結果，絕不應該只把板子打在房地產身上。

錯誤觀念三、政府調控是為了降房價

中央政府希望房價下跌，以緩解公眾對高房價的不滿情緒。地方政府顯然不希望房價下跌，因為一半左右的地方財政收入來自於土地出讓金。樓市凍結，對地方政府而言可是「斷奶」之痛。即使在前幾年中央不斷出台「國x條」打壓房價之時，地方政府也是陽奉陰違、見招拆招，利益使然。當然，無論中央還是地方政府，都不會希望房價崩盤。

今年政府的底牌其實是非常明確的，而且底牌是先於博弈對手方亮出的：一個是穩增長，另一個是不發生系統性金融風險——方式就是穩中求進。

這些底牌決定了今年政策調整的力度不會太大。從博弈的角度來說，既然這些底牌被投資人發現了，那麼投資人就可能加註，所以今年房地產還是一副瘋狂的局面。不過話又說回來，如果你太瘋狂的話，政策制定者也難以接受——目標是去槓桿、去庫存，如果槓桿沒有下降反而增加，政策面就會反擊——所以如果今年房價表現太離譜的話，還是會有措施出來。

政府管理難度一年比一年大，方方面面都要管住，因為方方面面都是泡沫。這就是今後幾年的模式。所以，「政策」變數對經濟形勢影響的權重必然加強。

對今年的宏觀經濟政策，論壇君判斷，財政政策今年會增加分量，實施力度必然加大，但貨幣政策將呈現前緊后松的局面。

所以，您懂得！

錯誤觀念四、人口拐點到了所以房價看跌

確實，的人口拐點大概2年前就到了，否則二胎政策也不會急吼吼的出爐。但是人口拐點到了房價就會進入下跌區間嗎？

與人口拐點相比，論壇君更關注變數，即人口流動情況。人口流動會帶來新的機會，特別是雖然總體人口流動在減少，但是區域性的人口流動還是顯著增加的，也就是大都市化，這可以部分解釋房價的變化。比如安徽人口流入是減少的，但是合肥人口流入是增加的，所以合肥房價漲得好；比如福建人口增長不多，但廈門人口流入量大，所以廈門房價漲得好；鄭州之於河南也是如此。

另外，全國看，區域性人口流動的流入地主要是四個地區：京津冀都市圈、長三角和珠三角都市圈，以及成渝都市圈，這些地方一線城市附近的三四線城市，受到大城市人口和資金外溢因素的影響，房價上漲速度也非常快。

大都市化是未來的趨勢。我們看到經濟整體下行的同時，也要看到這個結構性的變化，會帶來局部的熱點。

幾年前有幾個地方出現過房價暴跌模式，典型的如2012年下半年至2013年的鄂爾多斯和溫州，這兩個地方暴跌的原因各各不同，但有一點必須注意的是，兩地的人口變動情況在房價暴跌前後都發生了很大的變化，具體看下面圖表：

鄂爾多斯

溫州

兩地的情況都是在房價衝上頂峰前均出現了常住人口的快速增長，在房價暴跌后常住人口增長極為緩慢甚至出現了負增長。所以人口流動的數據而非人口總量數據是研究房價走勢的關鍵指標。

錯誤觀念五、房價崩盤有利於窮人

對於房價下跌，很多人的理解是，房價崩盤——貧富差距縮小——有利於抄底或者買上房，而實際更可能的情況是：房價崩盤（假如）——金融危機——失業率劇增——富人捂盤（槓桿率高除外）——窮人更窮——夢裡去圓買房夢。

給你們講一件事，去年SOHO還準備儘可能出清大部分商業地產，但在本月22日的業績會上，潘石屹表示他改變了看法。「在資產荒的情況下，我擁有境內的房子比擁有境內的人民幣要好。」

最後論壇君想告訴你們的是：通脹是人類永恆的主題，川普出生的那一年，也就是1946年布雷頓森林體系建立的時候，1盎司黃金是35美元，而目前的金價是1盎司1245美元，美元在71年裡貶值了35倍還多。

堅挺如美元，尚且如此，所以你懂的。