港股通資金南下掃貨 內房股飆升！A股地產股要跟上？

近期，香港內房股表現搶眼。13日，恆生地產建築指數收盤上漲1.68%，年內漲幅已經高達17.51%，排名港股行業漲幅榜第二位。恆生內地地產指數年內更是大漲超26%。值得關注的是， 繼周一港股市場的中資房地產股集體放量走高之後，周二走勢出現分化，A股承接了香港中資地產股的熱度。

周二，A股地產股強勢上漲，截止收盤，萬科A漲4.15%，藍光發展漲3.96%，綿石投資漲3.27%，鐵嶺新城、嘉凱城等個股表現突出。通常來說，股價往往隱含著對未來的預期，地產股上漲，應包含對樓市未來的看好，而從統計局公布的數據來看，房地產開發投資增速迎12月來新高，三四線城市銷售面積同比大增35%，樓市回暖跡象明顯。

內地資金抄底中資地產股

中資地產股持續走高的背後原因之一，正是內地資金的頻頻掃貨。港交所公布的公開數據顯示，2月份以來，登上過滬港通及深港通南向「十大成交活躍股」的中資地產股多達11隻！他們分別是融創、新城發展控股、恆大、雅居樂集團、綠地香港、龍湖地產、碧桂園、華南城、合景泰富、寶龍地產以及華潤置地。

分析人士指出，香港內房股頻頻大漲，或許與以下三個原因有關：估值低業績好、資金推動和行業政策支持。一是估值低業績好。香港上市的內地房地產股票，普遍處於一個極度低估的狀態，這也是萬達商業要回歸A股上市的重要原因。二是資金持續南下。估值低業績好固然非常重要，但沒有增量資金的推動，股價也難以支撐其大幅上揚。隨著滬港通、深港通的開通，香港市場正在得到內地資金的持續支撐。

A股地產股要跟上？

與持續上漲的內房股相比，安信證券分析師陳天誠觀察到一個引人深思的現象：

這一輪各大類資產價格上漲都在二級股票市場有反應，唯獨地產股在一二線房價暴漲的情況下仍未有強勁表現。

陳天誠在3月3日的北京團拜路演中曾對參與交流的幾十家機構投資說：「市場欠地產股一輪大漲」。

中金明確表示看好A股地產股。中金認為，實體市場全線超預期表現將持續為股價提供支撐。儘管三月新房銷售面積受高基數影響如期走弱，但金額同比基本不跌，加之即將公布的2016年強業績有望帶來利好，我們判斷短期內股價仍將保持堅挺。一季度建議積極做多。

海通證券則指出，兩會對地產整體表態溫和，除延續因城施策調控思路外，高層繼續強調去庫存戰略，市場對行業去庫存更加樂觀。而考慮地產行業在周期板塊中前期偏弱，且市場對兩會政策壓制預期較強，兩會結束后，地產板塊有望補漲輪動。

附：房地產行業最新數據

房地產開發投資增速迎12月來新高

3月14日，國家統計局發布2017年前兩個月國民經濟運行情況。其中1-2月份全國房地產開發投資增速明顯提高，同比名義增長8.9%，迎12個月來新高，增速比去年全年提高2個百分點。與此同時，房地產開發企業土地購置面積增速由負轉正，同比增長6.2%。

(數據來源：國家統計局)

自2014年以來，房地產開發投資增速在經過連續23個月下滑后，2016年以來投資增速快速增長，4月份達到最高點7.2%。不過，自5月起數據開始回落，1-7月房地產開發投資同比名義增長5.3%，隨後的幾個月房地產開發投資增速開始回升。

數據顯示，2017年開局，房地產開發投資增速提高明顯，1-2月開發投資比上年名義增長8.9%，為2016年3月以來的新高。其中，住宅投資6571億元，增長9%，增速提高2.6個百分點。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對東方財富網表示， 全國房地產開發投資數據呈現同比增幅明顯反彈的跡象，體現了供給側結構性改革下房地產市場的新動態，即補庫存周期開啟。這充分說明了去年下半年開啟的活躍的土地市場交易已經在目前投資市場上得到了充分的體現，房企新一輪投資和追加投資的動作加快。對於此類投資數據來說，住宅市場的數據更充分說明了一點，即住宅市場的投資節奏更快，這也為後續住宅市場的補庫存和抑制房價等創造了較好的條件。另外從區域市場來看，中部市場的投資明顯最高，此類區域延續了2016年的趨勢，值得鼓勵，同時也說明此類城市後續土地市場和投資建設市場的熱度更大。

房企土地購置面積增速明顯反彈

此外，一個明顯的變化是，房企的土地購置面積增速明顯反彈。統計局數據顯示，1-2月份，房地產開發企業土地購置面積2374萬平方米，同比增長6.2%，去年全年為下降3.4%；土地成交價款794億元，增長12.7%，增速回落7.1個百分點。

(數據來源：國家統計局)

嚴躍進指出，從土地市場的購置數據來看，呈現了轉負為正的狀態，這說明對於此類土地市場來說，過去供地和土地交易數量不足的風險得到了糾正，土地供應和交易的節奏在加快。尤其是對於目前一些郊區市場來說，供地節奏加快，既符合了房企新一輪土地獲取的需求，同時也防範了高溢價等現象的出現。預計在目前兩會的思路下，上半年很多城市供地規模明顯會加快，這會對土地市場的交易產生較為明顯的影響作用。

房地產企業到位資金狀況略有惡化

2月末，全國商品房待售面積70555萬平方米，比上年同期下降4.6%。1-2月份，房地產開發企業到位資金22880億元，同比增長7.0%。

(數據來源：國家統計局)

嚴躍進指出，房地產企業到位資金狀況略有惡化，這有兩點因素。第一是高槓桿策略的使用下，會使得整體上很多融資渠道收窄，資金面改善的機會也在減少。第二是春節因素會使得部分資金面受到干擾，所以是一種很自然的下調。預計後續在供給側結構性改革以及合規的投資領域繼續放開融資等情況下，資金到位狀況不會太糟糕，此類曲線有繼續反彈的可能。

三四線城市銷售面積同比增35%

1月份，15個一線和熱點二線城市中，11個城市新建商品住宅價格環比下降，3個城市持平，1個城市漲幅回落。三、四線城市去庫存力度加大，1-2月份非重點城市商品房銷售面積同比增長35.9%，增速比上年全年加快14.0個百分點。

嚴躍進指出，從市場結構來看，目前熱點城市的市場交易開始上升，這說明對於此類市場來說，後續隨著熱點城市限購以後，部分購房資金會進入到其他三四線城市，所以此類城市的市場交易和背後的價格走勢也值得相關部門的關注。當然這從側面也說明，對於一些布局在三四線城市的房企，可能銷售市場和營銷策略會有轉變，繼而抵消熱點城市銷售業績下滑的風險。