粵桂合作特別試驗區創新工業用地供應方式

粵桂合作特別試驗區體制機制改革創新「1+3」配套文件中的《粵桂合作特別試驗區深化工業用地市場化配置改革工作方案》（以下簡稱方案），亮出「先租后讓」「彈性出讓」等多項「鬆綁+定製」舉措，全面創新工業用地供應方式。方案的出台，對入園企業提質增效和產業轉型升級有何促進作用？請看粵桂合作特別試驗區第二屆建設專家諮詢委員會的兩位專家——國際工程諮詢公司海外公司副總經理，研究員陳文暉和新加坡裕廊顧問副總裁，新加坡專業工程師張青玉這樣解讀：

亮點一

政策「鬆綁」，工業用地供應可靈活採取多種方式

試驗區範圍內土地由梧州市國土資源儲備中心（以下簡稱儲備中心）收儲后，由梧州市政府授權委託廣西梧州粵桂合作特別試驗區投資開發有限公司（以下簡稱試驗區投資公司，國有獨資企業，承擔試驗區投資開發建設工作）經營管理，可採取靈活多樣的供地體系。

陳文暉：一般的工業用地供應方式存在哪些弊端？一是企業初次取得土地成本較高，二是土地使用期限與工業企業生命周期不吻合，容易形成土地低效利用。

方案提出可以通過以下三種靈活形式開展供地，讓入區企業享受「特區」實惠。

試驗區投資公司可直接協議租賃或以公開招拍掛方式租賃供地。採取直接協議租賃供地的，在合同約定期間，承租方可按相關要求進行建設。待用地達到出讓條件后，由儲備中心根據土地實際使用面積進行招拍掛出讓。若土地使用權由第三方單位競得的，由第三方單位對原承租企業的先期投入進行補償后受讓；由原承租企業競得的，則直接辦理相應出讓手續；採取公開招拍掛方式租賃供地的，待用地達到出讓條件轉為出讓土地時可採取協議出讓，在不排除多個市場主體競爭的前提下，可將試驗區投資和產業主管部門提出的產業類型、生產技術、產業標準、產品品質要求等作為土地供應前置條件。

試驗區投資公司通過招拍掛等方式取得土地使用權的，可直接協議出租給入區企業使用，待用地達到約定條件后辦理轉讓手續。

此外，還可以公開招拍掛方式直接出讓土地使用權給入區企業，並辦理相關手續。

不管採取以上哪種方式取得土地的企業，在項目報批等環節后，梧州市發展改革、國土資源、住房城鄉建設、環境保護等有關部門視同正常土地受讓者予以辦理相關手續。由此一來，能有效解決一般的工業用地供應方式存在的弊端。

亮點二

「量身」定製，土地可採取彈性分期出讓等模式

土地供應可採取彈性分期供地等模式，可試行特殊用地租賃，可允許現狀供地和產業導向供地，在政策上給入園發展的企業支持。

陳文暉：土地如何有效投入和使用，一直是限制企業發展的因素，方案中為企業「量身」定製的土地政策會吸引不少實幹企業的眼光。

在土地使用年期上，根據用地企業經營性質和產業特點，可在5年至50年之間分檔設定土地使用權彈性出讓年期，並對出讓價格進行年期修正。期限屆滿時，用地企業若達到投入產出、稅收等經濟指標及碳排放量等環保指標，仍然正常生產並保持增長態勢，可以申請以協議出讓方式續期使用土地。

在用地面積上，對試驗區重大項目建設用地面積超過150畝的，原則上實行一次規劃、分期供地，首期供地一般不超過100畝。

試行特殊用地租賃，對於有關公共服務配套的短期商業服務設施用地以及其他不適宜以出讓方式供應的特殊用地，可以實行土地租賃。

在符合城市總體規劃、試驗區產業規劃及相關政策的前提下，因企業特殊工藝等要求，允許在試驗區範圍內的項目按現狀供地。在符合相關政策的前提下，由企業自行優化方案，以提升高效用地水平。

對戰略性新興產業等科技含量高、經濟效益好的項目在土地供應方面給予優惠政策；對列入《粵桂合作特別試驗區產業投資禁投清單》的產業項目，不予以供地，拒絕入區。對試驗區範圍內現有且不符合產業規劃的企業，根據企業經營情況給予異地搬遷或收購方式收回土地用於試驗區再開發。

亮點三

全面升級，創新土地集約運作開發模式

要完善土地節約集約利用新機制，實施節約集約用地評價制度，創新土地資源一體化運作模式，開發不達標企業實行土地退出機制。

張青玉：如何確保土地資源集約高效靈活？方案提出支持社會資本和試驗區投資公司投資建設工業標準廠房，在制定工業標準廠房分割轉讓辦理有關方案的基礎上允許以整棟、多層、單層等整體式、分割式形式轉讓或出租給入區企業使用。

實施節約集約用地評價制度，對試驗區產業政策執行情況、土地開發程度、產業用地結構、土地利用強度、產業用地投入產出效益等指標進行考核評價。節約集約用地綜合水平排在全區產業園區前列的，自治區予以獎勵用地指標、優先辦理擴區升級。

同時，創新土地開發經營模式、推進公共資源市場化和探索土地增值收益分配調節機制。試驗區根據建設需要，面向資本實力雄厚、開發經驗豐富、綜合招商能力強、運營成效明顯的大型企業，探索成片開發、定製開發、帶資開發、一級開發等多種開發模式。在土地價值不超2000萬元的額度下，允許試驗區投資公司將名下由出讓方式取得的部分土地使用權作價出資，採用獨資、合資、合作、特定項目租賃等多種形式進行合作開發；土地價值超2000萬元額度的，需報梧州市政府批准。

在使用土地要求上實行土地退出機制，通過招拍掛方式公開出讓的土地，未達到約定開發強度的，原則上不得轉讓，確需轉讓的，試驗區投資公司有權優先回購。試驗區投資公司根據市場發展和產業需求情況，對試驗區內擬轉讓物業，行使優先回購權。及時清退經營狀況較差的企業或項目，其物業由試驗區投資公司參照市場價格優先回購。