新華社：房價真的降了嗎？

18日，國家統計局公布今年6月份房價數據。全國房價總體平穩，一二線城市房價同比漲幅連續回落，一線城市房價環比下降，折射了本輪樓市調控政策的威力。

據不完全統計，自去年「9·30」調控至今9個多月時間，全國已經有超過60個城市或縣區發布各種房地產調控政策。時至年中，今年春天起不斷「加碼」的樓市調控仍在繼續。

新一輪調控給房地產市場帶來了哪些變化？穩定樓市的長效機制如何落地？「新華視點」記者近日多地調研，探尋房地產市場的動態與走向。

房價之問：價格真的降了嗎

今年以來，以北京「3·17」政策為起點，從北上廣深等一線城市，到南京、杭州、廈門等熱點二線城市，再到環京、環滬周邊區域，新一輪範圍更廣、力度更嚴的調控席捲全國。

從國家統計局數據看，上半年房地產價格調控成效進一步顯現，樓市分化態勢依然明顯。

一線城市房價穩中回落。截至今年6月，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均連續9個月回落。6月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比平均分別下降0．1％和0．2％。其中，北京二手住宅價格環比下降1．1％，深圳新建商品住宅價格同比漲幅收窄至2．7％。

截至6月，二線城市新建商品住宅價格同比平均漲幅連續7個月回落，二手住宅價格同比平均漲幅連續5個月回落，過熱局面得到一定遏制。6月份，儘管杭州等個別熱點城市價格環比略有上漲，但總體看投機需求得到遏制。

同時，非自有資金不能拿地、現房銷售、自持面積要求、限房價競地價等措施限制了參與競拍房企的對象，房地產企業拿地衝動相較以往減弱。記者調查發現，儘管大部分房企仍然看好一二線城市土地市場，但房地產開發投資增速呈現緩中趨穩走勢。

但記者日前採訪部分三四線城市，發現一些地方的房價有回溫態勢。國家統計局數據也反映出部分三四線城市的地價和房價出現上漲。

中山大學嶺南學院房地產研究中心主任廖俊平指出，近年來，越來越多大城市的人口迴流到原流出地，相當一部分迴流到了三四線城市。據統計，部分三四線城市的迴流農民工購房佔比超過當地商品住房交易量的50％，有的縣城甚至超過70％，自然推動了房價上漲。

房價變動時刻牽動著購房者的神經。剛過去的6月，由於無力承擔40萬元一個的車位與六成的首付款，擁有剛性需求的白領小馮，與看中的一套位於杭州市西湖區之江板塊的新房擦肩而過。

浙江省住房和城鄉建設廳房地產市場監管處處長壽歡林說，個別房地產開發商採取高價綁定車位、將新房通過二手市場轉讓等手段提價，被政策「壓下去」的差價落到了像小馮這樣的購房者身上。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉說，調控樓市既要用短期見效快的方法去「堵」，也要用面向中長期的措施去「疏」，做到遠近兼顧、疏堵結合。

調控之問：長效機制落地有多遠

從限購、限貸、限價到限售、限商——上半年，一線城市和熱點二三線城市，密集出台以「限」為核心的緊縮型需求側調控措施，力圖全面管控投機炒房。

記者注意到，在進行以「堵」為特點的需求側管理同時，一些供給側調控的「後手棋」也開始落子布局。

7月4日，上海位於浦東新區和嘉定區的兩幅出讓地塊首開「只租不售」模式。3天後公布的《上海市住房發展「十三五」規劃》提出，上海「十三五」期間計劃供應5500公頃住宅土地，可提供住房約170萬套，比「十二五」期間增加60％左右。

實際上，在上海公布未來5年供應計劃之前，北京也開啟了供給側結構性改革的思路。未來五年計劃供應住宅用地6000公頃，其有建設用地5000公頃，集體建設用地1000公頃，以保障150萬套住房建設需求，其中包括50萬套租賃住房。

以北京、上海等一線城市為代表的樓市「供應之變」表明，樓市調控重點正從最初的「打補丁」「堵漏洞」，向如今的「增供應」「調結構」轉變，調控手段正由堵到疏、由抑投機轉向穩預期。

樓市的火熱往往伴隨「地王」的不斷湧現，背後不僅有土地短缺、拍賣機制的原因，也與過度透支的金融有緊密關係。

「各地要建立購地資金審查制度，確保房地產開發企業使用合規自有資金購地。」不久前，住建部和國土資源部聯手加強購地資金管控，掐斷貨幣到房地產之間不合理的「明渠暗道」。

此外，5月底，住建部發布首個住房租賃和銷售法規的徵求意見稿，「購租並舉」改革全面提速。大力發展住房租賃市場，預示著熱點城市住房供應將從「重售輕租」跛行式供應體系，轉向構建「租售並舉」的供應新體系。

種種跡象顯示，從土地供應、金融到立法頂層設計，房地產結構性調整的調控思路逐漸浮出水面，基礎性制度和長效機制的「四梁八柱」正在搭建。

劉洪玉說，需求側管理「先手棋」只能治標，只有儘快下出「後手棋」，著力改善土地和新建住房供給管理，提高市場供應彈性，才能穩住老百姓對樓市的預期。

市場之問：如何將「房住不炒」落實到位

從去年底中央經濟工作會議，到年國中央財經領導小組會議，再到剛剛閉幕的全國金融工作會議，穩定樓市、防範風險一直是高層關注的重點，也是當前經濟社會生活的頭等大事之一。

在業內專家看來，地方政府這一輪房地產調控確實是在「動真格」，很多調控手段力度之大超乎預期，如對「商改住」項目等一些市場頑疾「動刀」。

如何將「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位真正落實到位？

指數研究院常務副院長黃瑜說，關鍵要加快形成穩定房地產市場發展的長效機制和住房制度。她表示，目前仍處在城鎮化快速發展階段，樓市向好的大方向沒變，仍是推動經濟發展的穩定器。

長效機制的建立是一個長期動態的過程。「與長效機制相關的各種相關政策，都要從局部利益中走出來，從穩定市場、防範風險的大局著眼。」劉洪玉說。

在浙江大學房地產研究中心主任賈生華看來，要建立長效機制，就必須加快房地產稅收體系改革，抑制投機行為；促進公共服務均等化，防止權利、財富、產業、人口單向集聚。

社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛提出，政府各部門應協同發力推進房地產長效機制建設，既要完善供求、競爭與價格等市場調節機制，也要加強監管、調控和保障等政府調節機制；此外，住房、土地、金融、財稅等配套改革要組合發力，通過條塊縱橫結合編製一張長效機制網，既兜住「住」的底線，又縛住「炒」的野馬。