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昆明老舊小區加裝電梯 夢想如何照進現實

老舊小區加裝的外掛式電梯。資料圖

家住五華區蓮華街道紙箱廠宿舍7樓的李翠仙,已經一年多沒有推腿腳不方便的老伴下樓遛彎了。沒有電梯,擔心扶不住老伴,李翠仙面對長長的樓梯望而卻步。

「只有每次送老伴去醫院時,兒子會把他背下背上,不然就只能待在家裡。」李翠仙說,自從老伴中風后,下樓買菜、買葯的擔子,全都落在自己身上。現在年紀也大了,有些扛不住了,走到3樓就得停下來喘氣休息。

事實上,望「樓」興嘆的不止李翠仙一人,近些年來,昆明新建的住房大都裝上了電梯,但一些老舊小區的住戶則沒有辦法享受到這種「上上下下的便利」。據統計,我市主城區現有無電梯的老舊小區1202個,老舊居住房屋5840幢,按平均每幢4個單元來計算,共有23360個單元,老舊小區居住的老年人占居住總人口的30%—60%,對於他們而言,「電梯夢」到底有多遠?

協調 不同樓層有差別 業主意見難統一

加裝電梯,而不改變樓梯結構,或許是解決之道。此前,昆鋼集團為集團內的職工宿舍加裝了外掛電梯,讓老人出行方便了很多。儘管很多老年人對加裝電梯呼聲很高,但是因為種種原因,成功加裝的卻寥寥無幾。

首先,一大原因是「協調難」。此前,市老齡委對主城五區及高新、經開、滇池度假區進行了摸底調查。通過採取調研、座談等方式得出結論:居住在1樓的住戶99%不同意安裝電梯;居住在2樓的只有大約10%的住戶同意安裝電梯,居住在6樓以上的住戶60%願意安裝電梯。

按照《物權法》相關規定,舊樓加裝電梯應當經本單元或者本幢房屋專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主,且佔總人數2/3以上的業主同意,才能按照相關規定或計劃施工。事實上,即使絕大多數居民已經同意,有些一二樓的居民已經不用分攤電梯費用了,但因擔心影響採光、通風、照明,如果他們一直表示反對,也會讓加裝電梯的進程放緩,甚至「胎死腹中」。

「很多老舊樓房是磚混結構,有沒有承載電梯的能力?」指著只有一塊磚厚度的外牆,和李翠仙居住在同一單元的2樓住戶商先生表示,自己也理解老人出行的不便,但對老房子加裝電梯后是否安全表示擔憂。採訪中,記者發現部分老舊小區確實存在樓房建築年代長、樓梯狹窄、電線老化、無抗震柱等現實「短板」。

採訪中,記者還聽到很多反對的理由,他們認為,傳統老舊小區樓房外的場地本來就比較窄,大多沒有綠化帶,且單元梯道空間擠,增設電梯佔地面積大,電梯安在哪?在增設電梯時,低樓層的採光、通風肯定會受影響,電梯運行噪音如何解決?電梯建好后,滲水、牆體裂縫等不可逆的問題,由誰承擔?

一位業內人士表示,居民對老舊小區加裝電梯的意見不一致,與自身利益有關。不同的樓層利益差異很大,如沒有電梯的樓房,1樓價格最高,6樓價格最低;有了電梯以後,5樓、6樓價格卻最高。

美編王麗娜/製圖

資金 價格不便宜 費用難籌集

資金籌集難也成為老舊小區加裝電梯的「攔路虎」。

昆明電梯協會副會長史建康告訴記者,安裝電梯的費用保守估計在31萬-40萬元,每部電梯一年的電費大概為1000元,後期保養價為3500-5000元/年。保養合同需要物業或者業主委員會與保養公司簽訂,電梯保養公司必須15天保養一次,質監局一年一檢驗。保養費用只涉及基礎保養,如果有高價部件損壞,需要另籌資金維修。

那麼, 這筆錢誰來出?怎麼出?

「每戶居民平攤電梯加裝費用肯定是最好的,但這樣的情況比較少見。」史建康說,大多數情況是,5樓的住戶出平均價,6樓在平均價的基礎上增加10%,7樓增加20%;5樓以下剛好相反,依次遞減10%,而一二樓則不出錢,也不使用電梯。

記者走訪發現,居住在老舊小區的人群大致可分為三類:長期居住於此不願離開老房子的老年人;中低收入人群;暫時過渡的租客。

李翠仙居住的這棟樓中,很多房屋經過了買賣、出租等,早已不是曾經一起居住的老同事。現在這一單元里,出租房屋佔據了好幾家,房屋賣給年輕家庭的也有。雜亂的居住情況讓她很明白,這裡對於很多人來說是一個過渡的居住區,大家集體出錢裝電梯或者進行其他改造也不太現實。

史建康坦言,居民的協調難度非常大。目前,老舊小區加裝電梯多為個例,並不普遍。已經加裝電梯或有意向加裝的,都是業主有一定積蓄和穩定退休金的機關事業單位的房改房,或者業主普遍收入較高的商品房小區。

流程 需邁幾道坎 涉及多部門

如何加裝電梯?加裝什麼樣的電梯?

史建康介紹,從加裝的位置來看,有外掛式和獨立式兩種,獨立式電梯要求小區場地面積比較寬敞,安裝電梯后要滿足兩個條件:小區走道留有4米寬的消防通道、單元門要有1.1米的寬度。所以,安裝外掛式電梯是一個比較普遍的選擇,但需注意在轎箱進深、門洞寬度、按鈕高度等方面的適老化設計。考慮到需要對樓體進行較大幅度的改造,還有很多小區樓體不符合加裝電梯的要求。

電梯本身也分為兩種:一種是鋼筋混合結構,就是我們通常在樓內乘坐的電梯,需要先測量電梯位置與樓道窗口的距離之後再建造電梯井道,大部分加裝電梯選擇這種類型;另一種是鋼架結構的電梯,這種電梯外觀和觀光電梯一樣,需建造在樓身外,費用比前者高,普及率也不高。

市規劃局建設處一位工作人員表示,老舊小區裝電梯,要滿足兩個前提:一是三分之二業主都要同意;二是需要準備方案設計圖。「設計圖要寫明建築物是什麼形狀,位置在哪,周邊是什麼狀況,對周邊住戶有沒有影響等。申請加裝電梯的既有住宅應當具有合法的房屋權屬證明,滿足建築物結構安全、消防安全等有關規範要求,且未列入房屋徵收範圍和計劃。」

申請加裝電梯的流程是怎樣呢?據了解,加裝電梯的流程大致為:進行住宅加裝電梯意向調查,並匯總加裝電梯簽名表—收集同意加裝電梯業主的房產證複印件,身份證複印件(一式兩份),並在複印件上簽名—委託設計院做加裝電梯規劃報建設計—提交規劃報建資料—加建電梯建築設計方案審查—加建電梯批前公示—加建電梯規劃許可證—進入施工階段。

一位業內人士表示,加裝電梯涉及規劃、國土、建設、質監、消防、物業等多個部門。另外,業主在舊樓加裝電梯,涉及土地的使用,需要提請國土資源局的許可;樓梯改造還需要建設部門的審批;電梯作為特種設備,安全性要經過質監局、消防部門的各種審查,審批手續十分複雜。不同縣區之間對於加裝電梯的具體要求也不同,如西山區要先對申請加裝電梯的住宅進行察看,確認房屋不是危房,能夠承載加裝電梯。

政策 昆明尚無政策 各方呼籲出台

今年6月,國務院辦公廳印發《關於制定和實施老年人照顧服務項目的意見》,其中規定,加強社區、家庭的適老化設施改造,優先支持老年人居住比例高的住宅加裝電梯。

記者了解到,目前昆明並無專門針對既有住宅增設電梯的管理辦法。省政協委員王衛東曾建議,應把老舊住宅小區加裝電梯列為城市改造和為民辦實事的項目之一,作為城鄉建設規劃的重要內容,由住房和城鄉建設廳牽頭,制訂《在既有住宅增設電梯的管理辦法》,規定老舊住宅加裝電梯,明確審批程序、設計標準、財政補貼額度、出資分攤標準、後期管理辦法等。

市老齡委的調查結果顯示,老舊小區加裝電梯存在房屋不具備加裝條件、資金籌集難、居民溝通協調難、建設管理主體確定難、審批複雜等問題。

對此,他們建議,政府出台相關政策,明確老舊小區必須符合哪些標準、條件后,才能加裝電梯;加快對老舊小區的搬遷、改造工作,將其納入城市宜居環境建設,從根本上解決住戶,特別是老年人的居住環境問題。

他山之石

政策指導 補貼支持

其他地區情況如何,是否有好經驗可供昆明借鑒?記者查閱資料發現,國內如北京、廣州、廈門、重慶等地,已在積極探索老舊住宅樓加裝電梯的辦法。

北京

北京市規劃委的《關於住宅適老性規劃設計有關意見的通知》規定,從2015年3月1日起,凡北京市行政區域內新建、改建、擴建和翻建4層(含)以上住宅的,均須進行適老性設計,其中就包括設置電梯。

廈門

廈門2011年就出台政策,明確老舊住宅加裝電梯,財政補貼50%。此外,建設部門的工作細化到公開提供電梯鋼結構設計標準圖集,申請加裝電梯的業主可直接參考通用圖進行施工。

廣州

廣州從2012年開始推行老舊小區加裝電梯的辦法,並且制定了《既有住宅增設電梯集資分攤費用的參考標準》。

《重慶市老舊住宅增設電梯建設管理暫行辦法》規定,初始取得房地產權證滿10年及以上、4層及以上未設電梯的老舊住宅,經本單元內專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總戶數2/3以上的業主同意,可以向所在地的城鄉規劃主管部門申請增設電梯。(記者 李思嫻)



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