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佳兆業初愈 郭英成迎舊改人才迴流

經濟觀察報 記者 楊依依

經過進一步恢復,佳兆業(01638.HK)在8月29日公布了其半年業績。合約銷售金額同比增長63%至224.6億元,接近去年一整年的合約銷售水平。因包括深圳、上海、廣州等一線城市的合約銷售貢獻提高至六成,銷售均價也有所上漲。

也許是由於業務基本面的回暖,中期業績發布后第二天即8月30日,佳兆業股票出現大漲,截至收市前漲幅為9.9%,報3.44港元,已比停牌前的1.56港元翻了一倍有餘,復牌后的最高值出現在7月20日,報3.63港元。

經歷了暴跌、停牌又復牌的佳兆業,在港股市場上是否會成為下一個「牛股」?業績發布之後,有多名港股券商人士向經濟觀察報表示正在關注佳兆業,但是否薦股還要看目前的財務基本面和未來的空間。

拿地的底氣

佳兆業的幾個財務核心指標,負債率和毛利率還沒有恢復至債務危機前的水平。截至2017年6月30日,佳兆業負債率為87%,較截至去年底的負債率上升18%,比鎖盤前2014年中期的75%高了12%,負債總值增加523億元至1666億元。毛利率增加15.7%至33.3%,離2014年中期的40.3%還差7個百分點,另凈利潤為18億元,同比減少28.5%。

截至8月30日收市,根據半年業績計算的全年TTM(動態市盈率)為-13%。

佳兆業集團控股有限公司主席兼執行董事郭英成在8月29日的香港業績會上表示:「目前負債確實偏高」,負債原因一是城市更新,二是土地儲備。

高負債和財務虧損並沒有束縛住佳兆業的手腳,2017年上半年,佳兆業透過招拍掛、合作開發及收購等方式購入共12幅土地或相關權益。土地收購的總代價約為55.4億元,建築面積約191億平方米,80%位於粵港澳大灣區。支撐佳兆業持續拿地的包括全新的一批美元債和銀行授信。

新一批高息債券為4筆中長期凈外債權,共26.58億美元。新債券的一部分功能,是用於替換未償還的約27億美元(約合人民幣175億元)的境外債務。同時,佳兆業還發行本金總額約為8億美元的額外新債。新債券的總額約為34.5億美元(約合人民幣227億元)。

新票據收購協議的訂約方為瑞信、中信銀行(國際)、中銀國際、德意志銀行、招商證券(香港)。中信銀行深圳分行曾在2015年底聯手中信信託,出資300億元解困佳兆業。再據深圳一名銀行人士透露,解困佳兆業的主辦方是深圳中信銀行深南大道支行。

目前佳兆業的總借款約為1022億元,其中銀行及其他借款約為614億元,以總賬面為686億元的物業和附屬公司股份做抵押。佳兆業集團CFO黃志強在8月29日的業績會上介紹短債佔比大約是12%-15%。按照目前2.1倍的流動比率,佳兆業的短期償付能力維持在合格水平。

從這方面來看,佳兆業在高負債之下亟需資金加速擴展。

新變化

截至8月30日收市,佳兆業的總市值為186.52億港元,離歷史最高值的300億港元還差近一倍。

據佳兆業聯席總裁麥帆的介紹,佳兆業現在的土地儲備約2100萬平方米,貨值超過2000億元。其中有佔地面積超過1400萬平方米的舊改土地,59%位於深圳。全年740億元的可售貨源中,有30%在深圳。至少從目前來看,過去兩年被鎖盤的深圳項目,現在成為了佳兆業的營收主力。

8個深圳儲備項目中,蛇口的東角頭項目貨值最高,按照現在周邊12000元/平方米的均價,如果全部為住宅出售,銷售額將達近4000億元。雖然上半年新增土地無深圳地塊,但佳兆業在近期收購的美股上市公司南太地產,其在深圳擁有15萬平方米的土地儲備。

如果用住宅均價來計算未來銷售額的話,佳兆業的高增長似乎是可預期的。但郭英成在業績會上表現出謹慎的態度。他稱南太地產的土地是綜合性開發,以運營科技產業為主。東角頭地塊的規劃也未公布,佳兆業方面回應經濟觀察報稱,這個項目正在完善土地手續,預計未來2-3年內進入開發階段。參照去年10月被爆出的東角頭超高層被減200米的規劃書,最終規劃可能與初版相差不小。

過去在舊改路上狂奔的佳兆業,正在構思多業態發展。郭英成稱:「佳兆業現在是城市更新的運營商,不僅包含住宅,還會包含很多業態。」他介紹,以前更新地塊的配套是不能不做,是被動的參與,現在佳兆業把被動變主動,未來業態將滲入文體、國際樂園、商業、科技等。

這個全新的佳兆業版圖,基於郭英成的敏感。他在介紹多元化業態時強調「符合國家十三五規劃」,介紹土儲時強調由國務院提出的概念「粵港澳大灣區」。最後和他第一次「復出」的年度業績會一樣,他再一次感謝國家、感謝廣東省、感謝深圳,稱「為佳兆業提供了良好的位置和經商環境」,並強調「佳兆業沒有撤資,並在繼續注資」。

但郭英成同時也強調住宅開發目前還是佳兆業的主營業務。按照儲備項目分類來看,舊改依然佔據舉足輕重的地位。經濟觀察報了解到,部分在債務危機中流失的舊改員工,最近正考慮回歸佳兆業。一名業內人士介紹,舊改比普通的住宅開發更需要專家型人才,他們在規劃、申報經驗更足,且與政府部門溝通更為順暢,可以有效提高項目實施率。但他同時也透露,即使佳兆業的原班人馬全部回歸,也不容易恢復到以前的全盛局面。

佳兆業陷入危機的兩年間,深圳舊改梯隊發生了變化,卓越、龍光、華潤等舊的第一梯隊成員進一步拿地,恆大、碧桂園等外來房企進入深圳,競爭環境比兩年前更為激烈。更大的變化是上層環境,「現在各方都會謹慎一些。」這位業內人士說。

佳兆業中期業績會的前一天,廣東省廣州市中級人民法院對深圳市原市委常委、政法委書記蔣尊玉受賄一案進行公開宣判,以受賄罪判處蔣尊玉無期徒刑,剝奪政治權利終身。此前佳兆業曾被傳因蔣案陷入危機,被行政鎖盤。

但佳兆業的名字沒有出現在蔣尊玉起訴書中。

郭英成目前仍居住在香港四季酒店,業績會的前一天,他還在美國與南太地產的股東商談項目規劃。他在中期業績會上,表現得比3月的年度業績會更為活潑,時不時四處張望打量在場的媒體記者,漸漸地恢復了危機前的自在狀態。郭英成的兒子郭曉群罕見地出現在業績會現場,郭曉群持有一家康宏環球29.91%的股份,主營提供保險及強積金計劃經紀服務。



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