昌堯講稅：不動產出租，「免租期間」5大稅收問題如何確認？

業務案例

我公司是房地產開發企業，公司在經營的過程中，經常會發生不動產出租業務，一方面是公司將待開發的土地對外進行出租，另一方面是公司將自持的商鋪對外出租。在不動產出租的過程中，時常會有免租期的約定，那麼對於免租期，納稅應如何確認呢?

1、2017年1月，我公司將一塊閑置待開發的土地，出租給嘉城物流公司停車轉貨使用，面積30畝，年租金40萬元，租期兩年。

由於嘉城物流公司需要對所租土地進行場地整備，無法正常使用。因此，協議約定，2017年一季度免交租金，從二季度開始正常交租。

那麼，公司對外出租土地， 免租期間，各項稅收如何繳納?

2、2017年2月，我公司將一樓盤自持物業【自持物業為臨街門面，該自持物業原值150萬元(含土地)】，對外出租，面積200平方米，年租金20萬元，租期五年。

由於租戶需要對所租門面進行裝修。因此，協議約定，2017年2-3月份，免交兩個月的租金，從4月份開始正常交租。

那麼，公司對外出租房屋， 免租期間，各項稅收如何繳納?

納稅分析

一、增值稅

1、根據財政部 國家稅務總局《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》財稅(2016)36號附件一《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》相關規定。

按照標的物的不同，經營租賃服務可分為有形動產經營租賃服務和不動產經營租賃服務，提供不動產租賃服務適用增值稅稅率為11%、徵收率為5%。

2、根據財政部 國家稅務總局《關於進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》(財稅〔2016〕47號)

第三條第(二)項規定：納稅人以經營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。

3、根據國家稅務總局《關於土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告國家稅務總局公告2016年第86號》

第七規定：納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬於《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號文件印發)第十四條規定的視同銷售服務。

針對以上案例，結合相關政策，我們得知，對於出租土地或房屋等不動產，如果協議中約定有免租期的，免租期間無需視同銷售，也就是說免租期間無需視同銷售繳納增值稅。

二、房產稅

根據財政部 國家稅務總局《關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)

第二規定：對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

因此，案例中房地產公司出租房屋，免租期間的房產稅按房產原值減除一定比例(10%-30%)后的餘額，按1.2%繳納房產稅。

三、土地使用稅

根據《城鎮土地使用稅暫行條例》

第六條規定：下列土地免繳土地使用稅：

(一)國家機關、人民團體、軍隊自用的土地;

(二)由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地;

(三)宗教寺廟、公園、名勝古迹自用的土地;

(四)市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地;

(五)直接用於農、林、牧、漁業的生產用地;

(六)經批准開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年;

(七)由財政部另行規定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。

第七條規定：除本條例第六條規定外，納稅人繳納土地使用稅確有困難需要定期減免的，由省、自治區、直轄市稅務機關審核后，報國家稅務局批准。

根據以上相關規定，案例中房地產公司閑置的土地不屬於上述規定的城鎮土地使用稅減免的範疇，因此，閑置的土地同樣需要繳納城鎮土地使用稅，跟是否免租，沒有直接關係。

四、印花稅

根據《印花稅暫行條例》(國務院令第11號)印花稅稅目表的列舉及相關規定。

1、印花稅只對稅目稅率表中列舉的憑證和經財政部確定徵稅的其他憑證徵稅。

印花稅目稅率表中對財產租賃合同徵稅範圍的規定是：包括租賃房屋、船舶、飛機、機動車輛、機械、器具、設備等，列舉中沒有土地。

因此，房地產公司土地租賃合同無需繳納印花稅。

2、根據印花稅相關規定，房屋租賃合同，按租賃金額的千分之一貼花，那麼，免租期間沒有租賃金額，所以無需貼花。

五、企業所得稅

根據《企業所得稅法實施條例》

第十九條規定：企業所得稅法第六條第(六)項所稱租金收入，是指企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。

租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。

根據以上案例，結合相關政策規定，免租期間不屬於承租人應付租金的日期。

因此，房地產公司出租的土地、房屋免租期間，在企業所得稅中無需確認租金收入。