房產投資的邏輯（一）

作者：美房網主編

供需關係和貨幣政策始終是房產投資的第一邏輯

有人說，房產投資沒什麼技巧，最大的技巧就是買買買。於是有了一句話叫做傻傻的買，傻傻的賺，傻傻的撿了100萬，精明的算，精明的干，精明的一年又白乾。這個話一點都不誇張，而且如果從去年和今年的上揚程度，估計不是1年白乾，而是十幾年都白乾。我們拿北京舉例子，2015年年初300萬的房產現在都在500萬-700萬之間，也就是說差價約300萬，如果一個家庭月毛收入2.5萬，1年純毛入30萬，得10年不吃不喝才夠北京1年房子上揚的差值。

不僅僅北京，深圳我同學在2015年年中買了一個350萬的房產，昨天有人出價950要買，中間差價高達600萬，如果拿我舉例，我家庭一個月3.5左右的毛收入，不吃不喝17年才夠一個房產一年多的差價，如果在正常生活，我算了算得大概30年才夠差價！

查閱相關資料發現，北上深三個城市的房產價值是美國房產價值總市值的60%左右。所以北上深已經是純粹的「富人」聚集地，或者至少是千萬級「屌絲」的聚集地，那麼，房產是否還能投資，哪些邏輯才是城鎮化57%條件下正確的投資邏輯。

我一直強調，投資是有邏輯的，而不是傻傻的買，傻傻的賺，不是每一年都是2016年，不是每一次都能趕上貨幣大放水+全球資產荒+刺激，樓市也經歷過1998年的下滑，2008年的冷場，非核心城市在2010年以後價格就幾乎沒有上揚，甚至低於正常的通脹速度。投資的邏輯在於在合適的時間找到合適的標地物，並非一股腦買買買能解決問題，能完成投資布局。

最近一直有人關心XX新區的房產投資價值。XX新區昨天不能成為投資標地，今天也已經不是投資品，只有那一個瞬間，成為過投資品，然後迅速被扼殺在搖籃中。還有些人關注一些價格窪地，說這兒這麼便宜是不是很有投資價值，理論一大堆，甚至搬出了昨天通州如何、昨天浦東如何，甚至說昨天的深圳也是一個小漁村。深圳和浦東新區是最成功的兩個地方，沒有之一，之所以那麼成功，是多方面因素的推動結果，絕非簡單的一個圈能解決的問題，深圳浦東地緣格局的絕對優勢+那些年的基本面貌+國際大接軌才有了昨天的大爆發，圈更多意義是順應發展，引導發展。

我們知道，的國家級新區從1992年陸家嘴浦東成立第一個新區，到目前已經有18個新區。正在規劃的還有鄭東新區、光谷新區等，將來每個省或許都會有一個新區。即便新區利好無數，我想也沒有人到非都市圈的新區投資，所以房產投資的邏輯也絕非簡單的看地圖能夠解決。

價格的第一邏輯始終是供需關係，房產是一種或不可缺的投資品，逃離不了供需關係的制衡。對於房產投資，人口流動代表著財富的流動和購買力的流動，人口的湧入湧出代表著一個地區整體財富水平的上升或下降，捕捉人口增加帶來的財富性機會始終是房產投資的一個重要邏輯，當一個地區人口流入速度大於新增房產的需求速度時就是價格的上揚周期，反之就是下挫的周期。所以，拋開其他非主要邏輯，供需關係仍然在市場的主體中發揮重要作用。一切拋開供需關係談投資，都是短期的沖高，都不能成為投資。

2016年那些城市的上揚，都是本來沒有庫存的城市，都是供需本來都緊張的城市。下一期我們講講貨幣政策在房產投資中的邏輯。

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