江蘇樓市新政：限購地區首套房首付比例不得低於30%

江蘇樓市新政：限購地區首套房首付比例不得低於30% 在北京「10天9策」的帶動下，全國多城市均出樓市調控大招，更有部分城市在短時間內多次加碼政策。昨日，人行南京分行、江蘇銀監局進一步明確了江蘇省內限購地區差別化住房信貸政策。

政策規定，在實施「限購」措施的城市或區域，居民家庭首次購房、首套房以及二套房商業性個人住房貸款最低首付款比例就當自動按照國家政策標準執行。

根據銀髮〔2015〕305號和銀髮〔2016〕26號文件規定，對於實施「限購」措施的城市或區域，居民家庭首次購房和首套房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例30%；二套房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例40%。按照上述國家政策標準，人行南京分行、江蘇銀監局對省內限購地區差別化住房信貸政策予以進一步明確。

政策要求，在實施「限購」措施的城市或區域，居民家庭首次購房、首套房以及二套房商業性個人住房貸款最低首付款比例要求低於國家政策標準的，如省級市場利率定價自律機制未同時對當地差別化住房信貸政策進行調整，則自實施「限購」之日起，應自動按國家政策標準執行。

記者注意到，目前南京主城區的住房首付政策比較嚴格，高於以上標準。南京主城區已有一套房的居民再次購房，如果無房貸記錄或者房貸已經結清，首付必須是50%以上，而六合則是35%以上，溧水、高淳則是30%以上；如果房貸沒有結清，主城區首付是80%以上，六合區是50%以上，溧水、高淳則是40%以上。

高房價的根源是什麼？

國內許多城市房價在接連打破一系列經濟常識與預期之後又「上天了」。

有人說，高房價正在透支實體經濟的活力，透支年輕人的夢想……到底應如何理性看待這瘋狂上漲的房價？高房價的根源在哪裡？

新加坡國立大學房地產研究院院長鄧永恆接受經濟學教育科研網採訪時曾表示，分稅制推出以後，地方政府大部分的財政都上交核心，許多地方政府留下的收入很少。然而，核心政府對於地方政府財政撥款往往不能滿足地方建設發展的需要，所以地方建設很多還是依靠地方財政支撐。與美國不同，地方政府不能發公債，到銀行借錢也有諸多限制。地方政府就會以土地作為抵押，通過土地財政獲取地方建設發展所需資金。因此，土地出讓價格越高，對地方財政就越有利。

鄧永恆介紹，幾年前他做過一個研究，發現地方政府在任期內的GDP業績以及他們對於環保建設的投資，與地方政府考核有很高的相關性。通過考察283個地級市市長、市委書記10年來的升遷情況，研究發現市長和市委書記的升遷概率與他們任職期間GDP增長業績有很大的正相關，而GDP的增長又受房地產繁榮的拉動。

清華大學與世界經濟研究核心主任李稻葵在今年兩會期間表示，國際經驗表明，房地產的「根」是土地財政。地方政府控制土地，通過賣地或開發來獲得收入。但在此過程，要明確地方政府需留出足夠土地財政收入，用以購置或控制一批房源，用較為平價的價格進行長期出租，支持本地經濟發展。

限購是不是較好的辦法？

一直以來，國內對房地產市場的調控主要通過限購的行政手段來實現。這些政策一定程度上增加購房難度，抑制了投機，但是政府對房地產採用限購的調控政策是不是較好的辦法呢？

鄧永恆表示，近年來出台了多套「降溫」政策，對這些政策的有效性做過跟蹤。研究發現在不少房市中，「降溫」政策出台六個月後，有半數以上出現了房價反彈現象，導致市價變得更高。

鄧永恆稱，政策的目標通常較短，往往通過行政手段進行調控，沒有一個長期的政策框架。2016年，是房地產的大牛市。不僅一線二線城市房價飛漲，在海外，加拿大溫哥華、澳洲的悉尼和墨爾本以及美國的加州也興起了一波房產投資的熱潮。同樣是黃金土地，同樣是空間有限，但在新加坡，房價已經連續3年下跌了。

鄧永恆表示，新加坡政府的房市宏觀調控政策就相對有的放矢。新加坡制定房市調控政策會兼顧老百姓對住房的可支付能力，通過政府各部門間的協調實現「提高住房質量，降低住房費用」的目標。

例如，新加坡有80%的住房屬於政府開發的組屋，僅有10%是較高端的私有住房。新加坡政府運用多次提高房產交易印花稅的方式，逐漸達到了有效調控其私房市場一度過熱，吸引了過量的投機、投資的問題。

的政策出台往往還存在「一刀切」的問題。二線房市供過於求，全國卻出台一視同仁的「去庫存」政策，導致一線房地產市場過熱。實際上，這與許多國際媒體問「房市是否會崩盤」犯了同樣的錯誤。

李稻葵今年兩會期間表示，房地產市場需要一個長期、有效的基礎性機制。但截至目前，只是採取了調控手段，如限購或調整對二套房、三套房的信貸政策，這並非治本之策。

從土地財政來看，李稻葵認為，地方政府一方面控制了土地財政，另一方面卻不持有和管理自己的房產，因此房地產問題不能得到解決。重慶模式是一個很好的探索，但它只做了一部分，政府只是在土地供給方面「隨行就市」，用土地供給的多寡來控制土地價格。這還不夠，地方政府還必須再持有相當一部分房產。

去年以來，房地產市場持續過熱也在一定程度上加劇資金「脫實向虛」風險。在李稻葵看來，避免經濟「脫實向虛」要從兩方面入手：

一是去「火」，當下金融業有「虛火」。目前不少剛性兌付的產品，給投資者帶來一個假象，認為這些投資品的投資對象風險很低，因此不願意直接投入到實體經濟中。

二是降成本，營改增之後地方政府的財政收入明顯下降。實際上，地方政府在過去很長一段時間內是推動民營經濟發展和幫助民營經濟發展減稅的主體。因此，建議在營改增后，適當給地方政府一些財政和稅收返還，讓地方政府用以扶持民營經濟。