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香港樓市調控再加碼

《財經》記者 焦建/文

根據11日下午7點半左右香港特區政府行政長官梁振英突然宣布的一項相關規定:自去年11月香港樓市「加辣」后衍生出的「一約多伙」漏洞,將從今日(12日)零時起正式被堵住。

這是一項業界早已有所準備的「調控」。在相關消息宣布前約半小時,《財經》記者收到的一份內部郵件已經提示稱:「梁振英19:15見記者,料與樓市有關」。

新措施午夜生效前,香港多處樓盤出現了趕搭尾班車的現象,以「一約多伙」方式售出多多套房屋,成交價最低超過1900萬元港幣,最高則超過6600萬元港幣。

「一約多伙」由來

所謂「一約多伙」,是去年香港特區政府自去年11月初針對樓市「加辣」調控后衍生出的一個漏洞。根據當時香港特區政府的規定,購買第二個或以上住宅單位的從價印花稅率,劃一提高至樓價的15%,而首次置業的香港永久居民則可獲得豁免。但由於不論購入多少個單位,只要以一份契約處理,僅繳付較低稅率(最多百分之四點五),因此在香港房地產市場中出現了一份文書購買多套房的現象。

根據香港特區政府運輸及房屋局局長張炳良11日公布的相關統計數據顯示:去年11月前,通過這種方式成交的房地產總數只佔總體成交的3.6%左右,其中僅有16%是購買多套房,其餘為一起購買車位、天台等。在調控政策出台後,此類成交的佔比提升至4.7%,其中購買多套房的比例也提升至35%。

「去年『加辣』后一約多伙由過往每月約20至30宗,增加至今年2月份超過50宗,3月份更急增至180多宗,因此決定收緊豁免安排。」在參加新聞發布會時,香港特區政府財政司司長陳茂波稱。

「為了迴避巨額稅款,這幾個月香港房地產市場中出現了很多所謂的『首置客』,他們往往一出手就是大手筆,近期出現的一個比較極端的例子是一約七伙,最高可能會逃掉近億元港幣的稅款。」12日上午,香港沙田一家地產代理公司的地產經紀人對《財經》記者稱。據其觀察,整體而言,在政府的新調控措施出台之前,通過這種方式進行的房地產交易總量,實際可能會佔到全部交易的四分之一左右。

實際上,近期在香港房地產市場中也因此出現了一系列「後遺症」,其中就包括地產商在推售新盤時將潛在的買家進行分組,買多套房的買家的優先抽籤優先挑選,買一套房的買家只能挑剩下的。

在過去的5個月時間當中,一約多伙現象也因此成為了香港各界近期普遍關心的經濟話題之一,在多次香港立法會會議上,都曾經引起激烈爭議。

對於此次香港特區政府的調控「加碼」,香港的多位立法會議員昨日已公開表示,其實有點「晚了」。一位塗姓議員便批評稱:2013年審議相關條例時,其已經多次提出一約多伙和其他幾個問題都有很多的漏洞,但當時並未得到政府的回應,其建議也遭到了否決,因此相關責任人應「引咎辭職」。

據前述經紀人對《財經》記者分析,目前所謂的漏洞,至少還包括成年人通過未成年人獲得資格購買房地產,以及原有房屋重建的住戶通過「被迫收樓」作為理由購買新樓盤等,「實際上,目前的首置客範圍定得還是有點寬,下一步要看政府想要如何出手進行收緊。」

成效待定

從去年11月加碼調控至今,受制於利率較低、資金充裕導致的熱錢源源不絕流入,香港房地產市場並未擺脫此前多輪調控「越調越漲」的怪圈。

根據4月7日公布的香港二手樓價指數顯示:相關數字已經連續第7周破頂,香港整體樓價連升9周累漲近5%。

因此,對於此次調控,梁振英在11日宣布相關消息時解釋稱:雖然一約多伙的個案佔總體房地產交易的佔比並不高,但目前香港樓市的熱度有上升趨勢,與特區政府希望通過藉助印花稅新政減少投資需求的目的相違背,在香港樓市受全球低息環境的影響之下,特區政府對泡沫不能掉以輕心。

「特區政府會繼續審視樓市的發展,有需要時會果斷出招,保障自住者優先置業極其重要,由於投資者的資金充裕,與小市民屬不對稱的競爭。」梁振英稱。

實際上,香港特區政府金管局近日亦頻頻發出相關預警稱:將繼續密切留意樓市發展,會因應樓市周期的演變採取合適措施,確保銀行體系穩定。

從長期效果來看,目前香港相關產業各界對此次政府的出招態度不一。認為其只是能間接減慢一手房銷售速度,實屬「頭痛醫頭、腳痛醫腳」者有之。但也有相關人士表示,香港樓市繼續加辣的措施可取,「遲到好過無到」,「通過治標能夠為治本贏得時間」。

「一約多伙在二手市場並不普遍,主要在一手熱賣項目,且比例不高;是次稅率修訂,有助打擊一手市場投機風氣,騰出更多機會予用家入市,對樓市健康實屬好事。」香港中原地產的一位高管在接受當地媒體採訪時稱。

作為治本的措施之一,增加土地供應是本屆香港特區政府著力的要點之一。據陳茂波預計:在稍後將公布的截至3月底的香港最新潛在供應數字中,未來三、四年香港供應超過9.4萬伙的機會很高,而過去5年的落成量達6萬個單位,預計未來5年落成量更會增至10.1萬伙。

如一手住宅的供應達到9.4萬伙,將比本屆特區政府上任之初增加45%,並創下香港有相關統計以來的新高。

在本屆政府任期只余不足三個月的前提下,市場人士普遍認為,在新特首林鄭月娥上任之前,香港應該不會再出台大的房屋政策。而如果林鄭月娥承諾的「港人首置上車盤」計劃能夠有效推出,未來幾年內,香港樓價可能會出現合理回歸。

在此之前,「美國加息難免,今年或許會再加息兩次,明年也將繼續加息。香港的利息調整可能會存在滯後效應,但也一定會加息,樓價難免會有調整,希望買家注意。另外,未來一手新房的持續多增加供應,也需注意。」陳茂波提醒稱。

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