三四線城市的房子值得投資嗎

文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 張宏偉

並非所有三四線城市都具有長期戰略投資價值，當前短期內布局三四線是為了短期內補貨，戰術意義強於戰略意義，未來長期戰略投資重點仍然是回歸核心一二線城市。

由於土地供應原因導致城市投資價值與房企投資策略落地出現一定偏離，未來投資策略重點仍然是回歸核心一二線城市。

回顧一下過去幾年房地產市場歷程，我們發現，2011年核心一二線城市樓市限購限貸之後，房企做了兩個轉型：一個是轉型三四線城市，另外一個是大舉進攻非住宅物業尤其是商辦物業。幾年下來的結果也很明顯，大部分三四線城市由於供地量偏大，供大於求，很快出現去庫存壓力，於是2013年開始房企又開始重新回歸一二線核心城市布局。同時，由於各大城市大量商辦土地的供應，也導致即使是北上廣深這樣的一線城市也出現商辦市場過剩的問題。

而當2016年10月份至今的樓市「五限」新政，2011年之後房企轉型的路線似乎正在重新上演。

首先，從今年上半年來看，大牌房企們在核心一二線城市尤其是東部三大經濟圈（京津冀、長三角和珠三角）一二線城市「英雄無用武之地」，儘管這些城市還有地，當前也不是不想供地，而是因為當前樓市調控剛剛取得初步成效的階段，不能因為供地而導致「地王」頻出，從而削弱當前樓市調控的效果。同時，由於核心城市尤其是京滬深等一線城市供地量有限，大部分房企在一線城市拿不到地，部分房企也出現了策略調整：

1、為了補充京滬深等一線城市的貨源，品牌房企還是積極布局環上海、環北京、環廣深等周邊三四線城市，同時，加大對於東部三大經濟圈內部其他核心城市的布局，也開始關注中西部區域的核心省會，比如鄭州、武漢、長沙、西安、成都、重慶等等；

2、大家開始尋求更多的其他手段布局核心一二線城市，比如收併購二手項目，甚至正在銷售的被限價的新盤，存量物業更新也成為房企布局核心一二線城市積極考慮的對象；

3、中西部的三四線城市、東北區域的大部分城市仍然存在去庫存的壓力，這些城市仍然成為房企暫時規避風險的重點區域。

從上半年來看，由於土地供應原因導致城市投資價值與房企投資策略落地出現一定偏離，房企開始轉型三四線城市布局，甚至有些企業因為三四線城市地價短期內也拍高而持續跟進。這並非理性的合理的投資策略。原因如下：

1、並非所有三四線城市都具有長期戰略投資價值，當前短期內布局三四線是為了短期內補貨，戰術意義強於戰略意義，未來長期戰略投資重點仍然是回歸核心一二線城市；

2、大部分三四線城市市場人口有限、市場容量有限、價格上漲的彈性空間有限，即使有當前「地王」頻出，三四線城市很難像核心一二線城市樓市那樣很快消化地價帶來的成本壓力；

3、對於三四線城市來講，當前房企投資關注的重點是核心城市外溢較為明顯的周邊城市，比如東部三大經濟圈內的京滬深首先外溢的三四線城市，並且僅僅局限於東部三大經濟圈內的三四線城市，而並非沒有受到外溢影響的城市，甚至對於大部分房企來講，東北的、中西部的三四線城市也沒有長期的戰略投資價值。

其次，從今年下半年上海土地市場看來，是否有供應量，供應量多少成為今年下半年核心一二線城市土地市場走勢的關鍵。筆者認為，下半年核心一二線城市應該會有一定供地量，下半年土地市場將成為大牌房企角逐的市場。具體來說：

1、上半年核心一二線城市，比如北京、上海、深圳、南京、蘇州、廈門等等並沒有太多的土地供應，按照每年每個城市都會出讓土地而獲得一定土地出讓金的假設，下半年勢必會推出一些地塊。此外，按照往年經驗來看，下半年的土地放量往往比上半年多。

2、下半年調控導致市場進入深度調整階段，屆時，房企拿地會比較謹慎，儘管大部分房企仍然看好核心一二線城市土地市場，但是，不至於像去年9月份之前那樣積極製造「地王」，更何況，非自有資金不能拿地、現房銷售、自持面積要求、限房價競地價等措施限制了參與競拍房企的對象，只有大牌房企才具備競拍資格。對於央企來講，約談后不能拿「地王」，對於中大型民企來講更不能拿「地王」，由此可見，下半年土地市場將處於平穩階段，不再受制於調控政策而因素，核心一二線城市有可能會積極推地。屆時，核心一二線城市將成為品牌房企角逐的市場；

3、雖然供地量增加，但是京滬深等一線城市供地量因城市規劃、人口控制等因素不可能大幅增加，這些城市當中存量項目、二手項目仍然是下半年樓市調整期積極關注的重點；

4、「買地太貴就買上市公司」，下半年房企項目併購會更多，甚至會出現大型房企因資金鏈斷裂而被收購的現象。

就今年的土地市場而言，即使在樓市調整期，要想在北上廣深等一線城市、南京、蘇州、合肥、廈門等核心熱點拿到地也不是那麼容易，因此，從典型品牌房企來看，已經將觸角伸向二級市場進行項目或項目公司股權收購。從最近兩年來看，由於獲得土地儲備或項目的成本相對較低，股權收購的案例越來越多。

比如，近期融創、恆大、融信、陽光城等等系列的收購動作頻出，以恆大收購嘉凱城等房企的股權為例，恆大通過收購房企股權獲得長三角、京津冀土地儲備，完善了城市布局。由於通過直接收購房企的股權的方式成本相對較低，並且布局核心戰略要地也更為迅速，因此，對於提升恆大的銷售業績而言也更為直接。

在今年下半年由於市場進入調整期，一部分中小房企勢必會遇到資金的問題，比如曾經的百強房企深圳奧宸已經資金斷裂，甚至個別大型品牌房企也會遭遇資金斷裂的風險，此時，正是大魚吃小魚、快魚吃慢魚的市場時機，筆者預計，在今年下半年，「買地太貴就買上市公司」這種方式還會受到善於資本運作的品牌房企的歡迎，比如像恆大、融創這樣的品牌房企。