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房價向左 利率向右 住房市場去槓桿進入新階段

房價向左 利率向右 住房市場去槓桿進入新階段

「的確有銀行收縮了房貸業務,我行由於信貸額度的原因,客戶也得等。」一位股份制商業銀行北京分行個貸業務負責人告訴記者,房貸趨緊是目前的整體態勢,不少銀行已做出業務上的調整,包括額度、利率等方面。但他強調,這並不能說明房貸市場遇到了大的轉折點。

近日來,銀行上調住房貸款利率引發市場關注。根據第三方機構融360監測的數據顯示,5月份全國首套房平均利率為4.73%,環比上月上升4.64%,達到1年以來房貸平均利率最高值;二套房平均利率為5.40%,環比上月上升0.01%。同時,不少購房者也被告知銀行個人按揭貸款「額度不足」,遇到貸款審核時間長達多個月等問題。

上述股份制銀行個貸業務負責人告訴記者,市場上討論的個人住房按揭貸款「額度不足」主要體現在由於銀行信用額度有限,受各種因素影響,分在住房貸款這一塊業務上的資金不像以前那樣寬鬆了,在這種情況下就必須是有人還貸才能再往外借,所以有的客戶要等很久。「當然也不排除有些銀行會主動收縮房貸業務。」他強調。

銀行房貸趨向審慎

多重因素正在影響銀行審慎對待住房市場。

一位地方監管人士告訴記者,房地產市場的風險不容忽視。管理層已經多次提示並引導房地產回歸居住屬性,去年10月份以來,銀監會也通過會議、文件、專項檢查等釋放對房地產風險的關注與提示。「跟國外比,我們的風險的確相對偏高;跟實體經濟比,房地產風險也偏高;另外,三、四線城市樓市風險也在積聚。」

不過,對銀行來說,風險之外還有政策的影響,尤其是一線城市的監管調控很大程度上影響了市場。以北京為例,近期受認房又認貸、多校划片政策試行、環京各城市聯合出台重磅調控政策等因素的影響,北京房價環比出現首降,環京房價出現大幅下跌。

去年底召開的中央經濟工作會議就指出,要在宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自住購房,但同時嚴格限制信貸流向投資投機性購房。根據公開信息統計,自今年2月28日各地陸續宣布限購起至今,全國已有超過40個城市啟動、升級了限購、限貸措施。

當然,對銀行來說還有負債成本的考量。由於個人住房按揭貸款利率並不高,這一業務主要還是由大型銀行以及少數股份制銀行來負責,並不是包括城商行在內中小型銀行的首選。人民大學重陽金融研究院客座研究員、恆豐銀行研究院執行院長董希淼表示,為防範系統性風險,規範業務合規運行,對銀行業金融機構的監管正在逐步加緊,而流動性的趨緊帶動了銀行負債端成本上升,最明顯的就是貨幣市場利率已經走高,從5月22日起,Shibor(上海銀行間拆放利率)與LPR(貸款基礎利率)開始倒掛。一位城商行副行長告訴記者,去年房地產市場比較火爆,臨時調整做了一部分,但額度配置並不多,現在資金成本高起來,的確壓縮了個人按揭業務。「個貸這一塊業務本身就不是我行的重點業務,現在又很難賺到錢。」

相比而言,大型銀行有著負債成本低和個人客戶多的優勢,可以薄利多銷。

從目前的數據來看,房貸領域去槓桿效果已有所顯現。截至3月末,房地產貸款餘額28.39萬億元,同比增長26.1%,增速比上年末回落0.9個百分點。一季度房地產貸款新增1.7萬億元,占同期新增貸款的40.4%,比2016年底低4.5個百分點。另外,房地產開發貸款餘額7.54萬億元,同比增長7.4%,比上年末回落0.9個百分點;個人住房貸款餘額19.1萬億元,同比增長35.7%,比上年末回落1.1個百分點。

宏觀調控繼續加碼

目前來看,一線城市依舊是政策調控的重點。以北京為例,2017年以來,北京市場房貸利率共調整了4次,首套房貸款利率從8.5折逐步升至當下的基準利率。另外,有統計數據顯示,北京地區首套房利率平均折扣為9.92折,平均利率為4.86%。在監測的30家銀行中,在首套房首付方面有28家銀行的首付為3.5成,佔據主流。中行、農行、工行等多家銀行利率由9.5折優惠上調至基準利率,能提供優惠折扣的銀行家數佔比僅為16.67%,大多數銀行已取消利率優惠政策。

不過,對於市場所擔心的停貸問題,業內人士與專家均表示不必過度擔憂。據融360監測數據,4月份有12家銀行(分支行)暫停房貸,5月份增加到20家。停貸的分支行家數增加,反映了銀行房貸業務收縮的趨勢。在533家分支行樣本中,20家佔比為3.8%。但融360房貸分析師李唯一認為,本次停貸現象屬於銀行正常範圍內的調整。在現有政策框架內,不可能出現大面積的停貸現象。董希淼也認為,目前,建行、工行等幾家佔據房貸大比例的銀行並沒有放棄這一項業務,也沒有出現鬆動的跡象,一些並不以房貸業務為主營業務的銀行暫停房貸不會影響整個市場。

當然,也有不少觀點認為,房貸利率上漲對房地產銷售的影響不是關鍵性的因素。上述監管人士表示,利率調整會影響購房成本,但這隻會間接影響價格。由於目前基準利率未調整,總體上貸款成本上升並不大,與房價漲幅相比,購房者更看重的還是後者。

對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則持類似觀點。他認為真正影響購房的因素是首付款的比例,這也是政府防範金融風險的手段之一。

《住房發展報告》項目組發布的5月份《住房市場發展月度分析報告》分析認為,5月份熱點城市房價的相對穩定,主要源於政府對住房投資需求的嚴厲管控。

報告預計,隨著資金面的收緊以及地方政府對住房投資需求特別是跨區域住房投資的聯合管控,多數城市房價短期漲勢將得到抑制,前期房價上漲過快、泡沫較大的城市短期仍將繼續下跌,但房價上漲的壓力仍然存在。

報告還建議,為進一步穩定房價,短期熱點城市應堅持限購、限貸等需求調控政策;長期應通過城市群的發展,逐步緩解大城市住房供求矛盾。

樓市博弈仍在持續

受各種外部因素影響,一線城市房地產已有「退燒」跡象。根據偉業我愛我家集團市場研究院的統計,5月份北京二手房成交均價環比4月份同期下滑2.4%,二手住宅市場實際簽單量環比4月份同期下降34.2%。

值得關注的是,在政策引導防止一、二線城市房價過度上漲的同時,其他一些正在去庫存的城市依舊面臨較大壓力。記者了解到,隨著總行層面對房貸利率的調整,部分三、四線城市也受到了不同程度的影響。董希淼提醒稱,三、四線城市目前還處於去庫存階段,調控政策以及總行的利率指導應避免「一刀切」。嚴躍進表示,當前多數三、四線城市購房信貸首付款比例較低,在去庫存方面還有積極效應,對於此類市場,後續預計去庫存效果依然會比較好。

2016年房地產業增加值占GDP的比重為6.5%,如果加上建築業,這個比例還要再高一些。所以,其細微變化將影響整個經濟的增速。採訪中,業內人士與專家均表示,對房地產行業的調控既要抑制風險、防止房價過快上漲,同時也要注意對宏觀經濟產生的影響。

在近期的一場媒體會上,摩根大通亞太地區副主席李晶表示,房地產是經濟下半年發展的一個不確定因素,目前市場和政策還處在博弈階段。「去年下半年房地產成交量很高,可能已經透支了今年的不少需求。」李晶表示,預計今年房地產市場整體不會出現明顯波動,但由於政策實施的時滯效應,可能會對相關投資領域產生比較大的影響。

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