新租房時代——「租購同權」或許和你想的不一樣……

新租房時代，房租會降嗎？

租賃大業，如星星之火燎原。隨著中央的力推，或許，租購併舉將重構樓市。

7月份，住建部等印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，確定了將廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

8月份，國土部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知！正式確立北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都13個熱點城市將開展試點！

那麼，在新租房時代下市場將怎樣演變呢？新的市場模式將面臨哪些困境？

1、隨著各方機構勢力湧入，並且優質項目有限，類似房企「地王」那樣的「樓王」開始出現，這導致拿房成本極高。擴張要虧本，不擴張又可能在行業競爭中出局。

2、融資，成為長租公寓市場市場參與者的命脈。不過，租賃行業的金融創新，無非是兩個門道，一是將未來的收益提前收回來，二是把此前的成本轉嫁給別人。

3、即使是在北京等一線城市，租賃市場同樣很難爆髮式增長，這其中一個內在因素是，租金的漲幅剛性地受制於收入的漲幅，收入漲幅是既定的，那麼租金漲幅就是既定的。

從今年以來，各城市針對租賃政策的態度，我們看到增加租賃住房的土地供應是主要的落實措施。

廣州提出，未來五年，普通商品住宅用地計劃供應2375萬平方米、租賃住房用地計劃供應825萬平方米；北京提出未來5年建設租賃住房50萬套；上海提出「十三五」期間增加70萬套租賃住房。

8月28日，一個重磅樓市調控措施又發布：國土資源部、住房城鄉建設部近日聯合發文，未來將在北上廣等13個城市開展利用集體建設用地租賃住房試點，也就是說村裡的土地也可以建房進行出租了。

此舉一出，市場一片熱議，無房者的春天是否真正到來了？

眾大佬湧入，行業洗牌開始

按照華菁證券的估算，十年之後，租賃市場規模將達5萬億元。

除卻個人房東之後，打算分享這個大蛋糕的機構運營商，目前有如下幾個派系：以華住城家、鉑濤窩趣為代表的酒店系，以萬科鉑寓、招商蛇口壹棧為代表的開發商系，以我愛我家相寓、鏈家自如為代表的中介，以及以魔方公寓、新派公寓為代表的創業公司。

按照面對的客戶群，長租公寓可分為如下幾檔：月租金500-1000元的藍領公寓、1000-2000元的小白領公寓、2000-4000元的白領公寓、4000-8000元的高級白領公寓、8000-15000元的金領公寓和15000元以上的高管、涉外公寓。

按獲取房源的方式，長租公寓可分為整體拿下一棟樓或其中一層、數層的集中式承租和分散拿下個人房源的分散式承租。

而今，在市場稍有地位的中介、酒店，以及地產行業中60%以上的開發商，均進入長租公寓行業。

大家都進來玩，是好事嗎？不然，新派公寓創始人和CEO王戈宏認為，眾大佬紛紛進來，說明行業的洗牌要開始了。事實上，洗牌並不是量大者勝。

王戈宏認為長租公寓是個精細活，受地域、區位、人群各種因素影響，市場細分化了，各種體量、類別的參與者都有機會，也各有自己的獨特優勢。

財大氣粗的開發商在土地、物業和融資上獨佔鰲頭；無孔不入的中介在獲客、零散拿房上優勢明顯；輕巧靈活的創業公司在運營、服務上頗有口碑……

租房時代來了，房價會降嗎？

從中可以看出發展租賃市場一個清晰的路徑是大幅增加租賃土地供應，按照目前的規劃應該是形成商品房、保障房、租賃用房三分天下的格局。

商品房由市場供求決定，價高者得，我們可以把它劃成一類；保障房、租賃用房，都有居住的功能且價格相對低廉，普通人能買得起或租得起，我們又可以劃成一類。

也就是說如果未來商品房、保障房、租賃用房三分天下的格局能夠確立，那麼屬於富人階層的商品房佔比只有三分之一，保障房、租賃用房將會佔到三分之二。

於是很多買房人都想知道這樣一個答案，在租賃用房大幅增加的背景下，房價（商品房）會降嗎？

從中我們可以發現，商品房三分之一的局面其實有點像新加坡的「組屋制度」。「組屋制度」一個特點就是商品房佔比很少，只有20%左右。其他的都是政府組織建造的「組屋」，包括保障房和租房。

新加坡是全世界有名的地稀人多國家，人口560萬，國土面積只有626平方公里，相當於深圳的三分之一。也正是這樣一個寸土寸金的國家卻實現了「住有所居，人人買得起房」。

實現這樣一個目標最主要是得益於新加坡的「組屋制度」，建屋發展局是新加坡的一個政府機關，同時又是全國最大的房地產開發商，與國內房企不同的是，它不與盈利為目的。

建屋發展局負責在全國範圍內免費拿地，並在政府資金資助下承建房屋，完成後由政府統一定價，以大幅低於市場價的價格賣給民眾，實在買不起的，買房人可以先租后賣。

有數據統計發現，目前有80%的居民購買或承租了政府的組屋，另外20%的人購買了商品房，一般來說，商品房較組屋高出了數倍不等，商品房純粹成為有錢人的遊戲。

下面是新加坡商品房的價格趨勢圖，從2004年到現在一路上漲。

新加坡的經驗告訴我們這樣一個事實：在土地供應緊缺的情況下，商品房價格是不大容易受保障房影響的。

回到國內現在情況也是類似的，2016年以來主要城市北京、上海、廣州、佛山拍賣的土地自持比例要求36%到100%不等。在高層「大力發展租賃用房」號召下，競拍土地高比例自持已成常態化。

一般來說自持的土地如果要產生收益，最好的辦法就是出租，也就是說在未來拍賣的土地中租賃用地將會擠占商品房空間，造成商品房源供應的減少。

所以我們可以大膽地推測，租賃用房的發展可以解決一部分人的住房需求，但商品房供應的減少，同樣難以解決目前商品房供需不平衡的局面，對於期盼通過租賃用房降房價似乎想當然。

租購同權或許和你想的不一樣

中銀國際發布的研究報告認為，租售同權對房價的影響有限，城市會繼續分化；對投資的影響總體相對平穩；由於政策支撐，租金會分層穩步上漲；由於具體政策差異，一線城市會調整人口結構，二線城市則會出現搶人才的局面；同時，租售同權有助於規範租房市場，對接房產稅、不動產登記制度等長效機制。

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中銀國際認為，租售同權的目的不是衝擊目前的房地產市場，引發不必要的經濟震蕩，而是通過租房市場對房地產市場進行有效調節，以實現房地產市場穩定發展。

在綜合分析政策走向後，中銀國際認為租售同權：

核心目標仍然是探索建立一套能夠保持房地產市場穩定發展的長效機制，漸進式消除房地產泡沫和緩解住房供需矛盾，而租房市場是調節整個房地產市場一個非常有效的槓桿和抓手。

因此各地在制定「租售同權」等類似鼓勵租房政策的同時，以滿足常住人口教育公共服務需求和緩解職住矛盾為現實目標，充分考慮了政策的預期可達效果，尤其是對現有人群利益和房地產市場的衝擊影響，斟酌「同權」時因城施策增加適當門檻，甚至暫時不提「同權」，如佛山、深圳等。

基於這樣的政策導向分析，中銀國際認為：

租房市場鼓勵政策對房價預期上漲的所在城市的整體趨勢方向不會產生較大影響，但會大幅放緩房價上漲速度，而房產缺乏吸引力的城市，並沒有出台鼓勵租房政策的必要和動力，城市房價繼續分化的趨勢將長時間延續。

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