乾貨！房地產超級牛市竟是這樣煉成的

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盡管最近熱點城市的房價穩中有降，但身邊經常有朋友問：為什麼房價這兩年漲了這麼多？我的回答總是同一句話：房價暴漲不奇怪，不暴漲才奇怪。

你見過在連續降息期間鼓勵居民加槓桿的地方嗎？你見過在低利率環境下出台一攬子樓市刺激政策的地方嗎？你見過通過漲價去庫存的地方嗎？

恭喜你，你不僅見過，而且還出生在這裡。

低息環境下鼓勵加槓桿

這輪房價大漲，部分源於被壓制兩三年的需求的爆發，但更像是一輪低利率、貨幣放水及房地產刺激政策合力催生的「人造牛市」。

我們先看看其他國家。2008年金融危機后，在長期低利率甚至負利率的市場環境下，很多國家的民眾都提前了置業計劃。購房者紛紛加槓桿背更多房貸，從而導致房價大漲，就連樓市保持30年基本穩定的「模範國家」德國也被捲入其中，房價在近幾年迅速飆升。

從本質上講，房價是一種貨幣現象。而貸款利率是決定居民是否購房的最關鍵因素，市場對此十分敏感。

經過2014及2015年多次降息后，的房貸利率已處於歷史低位，公積金貸款利率僅為3.25%。而利率政策一般都存在滯後效應，如果想通過房地產提振經濟，只需等待連續降息完全發酵。

遺憾的是，在經濟下行壓力加大的前提下，相關部門等不及了，其在居民部門負債率不高、仍存較大增長空間的判斷下，公開鼓勵居民加槓桿去樓市庫存。

如前所述，低利率本身就會促使居民加槓桿購房，導致房價上漲，如果再加以鼓勵的話，無異於給樓市「火上澆油」。

去年7月份，新增4636億元貸款幾乎全是房貸，這看起來像個笑話。可見，在加槓桿去庫存的政策鼓勵下，個人購房貸款的規模膨脹得有多厲害。

最新數據顯示，經過一輪狂飆突進，家庭槓桿率已由2015年底的39%升至近50%，短期加槓桿的空間已經見頂。

在天量信貸的刺激下，去年一線和二線熱點城市的樓市如熊熊大火般燃燒起來，當局不得已又找來滅火器拚命滅火。

實際上，樓市的主要問題從來都不是房價上漲，而是短期內漲速過急，幅度過大。

在貸款利率更低的國家，如加拿大、澳大利亞，房價幾年漲一倍，但不少熱點城市，房價半年多就翻了一番。這固然與城鎮化進程仍未完成有關，但與頻繁的樓市刺激政策關聯度更高。

眾所周知，在央行連續降息期間，二線城市限購政策全部取消。2015年的「330新政」 釋放了信貸和財稅政策利好，深圳房價開始跳漲，並有向周邊蔓延的趨勢；同年8月，實施十年的限外令被廢除，這是2008年應對金融危機衝擊時也沒有的動作；一個月後，央行又發布刺激樓市的「930新政」。

此後，上海樓市及部分二線城市開始高燒不退，這已經發出明確信號，即深圳樓市虛火已經燒到這些城市，並將點燃更多一二線城市，不宜再追加刺激力度。

遺憾的是，在「去庫存」和「居民部門加槓桿」的背景下，當局甚至打破了往年兩會之後出台樓市政策的慣例，在去年2月連續發布了非限購城市房貸首付降至兩成、二套房首付降至三成，以及公積金利好等政策。

如此密集的刺激，熱點城市的房價不飛上天才怪。現實也的確如此，在各種利好政策的疊加效應下，全國多個城市的房價如野馬脫韁，投資投機狂潮再度上演。

於是，我們看到了這樣一幕：去年2月當局還在竭力「喊你買房」，「930新政」后又忙著喊你回家吃飯，不要總待在熱點城市的售樓處添亂。僅僅半年多時間，政策就180度大轉彎，「變臉」速度如此之快，實在令人難以適從。

在房價幾近失控的壓力下，很多二線城市不得已回歸限購、限貸及限價，而且出台了二手房「限售」、土地70年自持等更為嚴厲的調控措施。

但我想說的是，早知現在，何必當初。如果沒有前兩年的大放水，今年也沒必要出台2年、甚至長達5年的「限售」政策。

本輪調控的效果可謂立竿見影，多個熱點城市的成交量已大幅萎縮。實際上，每輪調控的效果都堪稱「立竿見影」，但結局都難逃虎頭蛇尾。

過去十餘年，經濟一直高度依賴房地產行業。調整經濟結構已經喊了很多年，但直到現在，房地產仍是經濟支柱性產業。可以預見的是，經濟結構的調整絕非近兩年就能完成。

在經濟轉型緩慢的前提下，誰會為房地產業減速所引發的投資和消費雙重缺口埋單？等哪天各地樓市真的變冷了，刺激與調控的循環劇恐將再度上演。

注

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