原標題:東戴河海天印象房價
東戴河海天印象房價由多方面因素造成，除了人口增長，還有相應的經濟因素和教育因素，下面文章為您分析。
經濟因素：對生活改善的憧憬從經濟角度，遷移人口的遷移決策主要受兩方面影響，一方面在於遷移目的地的經濟發展趨勢，另一方面則受到遷移人口所處地區與目的地之間的經濟差距大小影響，追求更高的工資水平和就業機會是主導因素。根據調查，因務工經商而遷移的人口比重從80年代的7.9%上升至2010年的45.1%，成為全國遷移的最核心原因，而其他如婚姻嫁娶、學習培訓、投靠親友等非經濟因素佔比皆出現明顯下降。我們比較了各個地區工資收入水平和凈遷入人口的關係，結果顯示兩者呈現非常明顯的正相關，證明具備較高的經濟發展水平的地區對遷移人口產生巨大的吸引力。北京、天津、上海、江蘇、浙江、福建等省份的平均工資相對較高，也帶來更多的人口導入，其中來源地和遷入地之間的工資差距是助推人口流動的核心因素。值得關注的是廣東省作為21世紀以來人口導入規模最大的省份，平均工資卻明顯低於北京、上海以及深圳等區域，僅相對高於河南、湖南等人口遷出地，這實質上反映了廣東省的人口導入結構中綜合素質相對低於其他主流城市，同時也印證了廣東省中大部分城市並不是人口遷移的最終站，而是人口反遷的中轉站。距離因素：遷移成本的控制Cindy Fan曾經通過模型證明人口遷徙地區差異效果隨著地域空間距離的長短差異而發生變動，說明人口遷移和空間距離存在聯繫。根據美國的普查局統計，在其遷移人口中，61%會留在原縣區（美國州以下最大的行政區），在一個州不同縣區間遷移的佔19%，而在不同州之間遷移的僅佔16%。鐵路是遷移人口最主要使用的交通工具，遷移人口在跨省際遷移時會以省會城市為遷移核心城市，然後再向相鄰經濟圈擴散，因此我們整理了各省省會之間的站間里程來分析遷移人口及所吸引地區之間的距離。分區域而言，以北京、天津為代表的環渤海經濟圈的人口遷移主要以區域內部遷移為主，吸引的是各省之間的人口，如河南、河北和山東等。上海、浙江等長三角地區吸引人口相對較遠，而珠三角對人口吸引輻射作用最強，除了湖南是毗鄰省份，其餘四川、重慶等皆是來自於距離較遠的省份。而從遷出省份來看，除了安徽省遷入省份主要為江蘇、上海等毗鄰省份，其他河南、湖北、湖南、四川等省份均選擇空間距離較遠的省份。但除了這些主要遷入地區和遷出地區，大部分省份的遷移距離都是空間距離較近，與吸引中心毗鄰的省份，這點也得到支付寶大數據的印證，數據顯示，2014年春運期間，十大最熱線路分別為：廣東—湖南、廣東—湖北、北京—河北、廣東—廣西、上海—江蘇、廣東—四川、廣東—江西、廣東—河南、江蘇—安徽、浙江—安徽，除了廣東省，其他區域皆是毗鄰省份之間的遷移，外出生活的用戶中以離家200—800公里最為集中。資源因素：向教育資源集中區域資源因素包含多種要素，包括城市基礎設施配套、醫療設施、教育設施等，其中尤其教育資源決定了一個區域高素質勞動力以及購買力的潛在供給。我們整理了21世紀以來遷移人口文化素質的差異和變化，發現近年來不同教育程度的勞動力在遷移選擇上也是出現了分化：1、受過初等教育的人口省際遷移活躍度更高。全國省際遷移人口中，初等教育以下的人口比重有所提高，而受過中高等教育遷移人口的比重明顯下降，顯示遷移人群主要以城鎮化過程中的農業人口為主。2、高等教育人口更偏向於省內遷移。六普中具有高等學歷人口省內遷移比重上升了6.4個百分點，而省際遷移比重下降了3.6個百分點。在省際遷移人口中，只有天津和陝西受過高等教育人口的佔比提升，全國其他省份人口都出現下降趨勢。3、區域上看，東部地區受過高等教育的遷移人口以省內遷移為主。北京、上海、天津等受過高等教育的人口比重上升幅度最大，而中西部地區高等教育人口更偏向於省際遷移，江西、陝西、湖北等省份比重相對更高。
房價因素：從來都不是主因
如我們此前整理，追求更好的工作、更高的工資改善生活是人口遷移最重要的原因，而相對能提供更好的工作環境的區域往往意味著更高的房價和房租，因此對於作為一個理性經濟人而言，在考慮區域拉力的時候，房價等要素並不是其考慮的首要因素。我們統計了美國在21世紀初人口遷徙的主要原因，其中主要包括工作遷移、婚姻變化、住房原因、氣候條件等，其中住房原因、家庭變化、工作變化是美國人遷徙的核心要素，而其中住房原因中，美國人主要因為買新房和改善住房等，為了更便宜的住房佔比僅僅10%，這也印證了我們此前的總結。
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2021/12/25
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