北京共有產權住房，法律問題知多少

楊成龍 陳光華︱文

北京西城區法院

近日，北京市住房城鄉建設委會同市發展改革委、市財政局、市規劃國土委聯合起草了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(下簡稱《辦法》)，並就《辦法》內容向社會公開徵求意見。《辦法》若正式通過後，自住房將被新的共有產權住房替代，且滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少於30%。

共有產權房的性質，是按份共有還是共同共有？

《辦法》徵求意見稿第2條指出共有產權住房，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房，並限定使用和處分權利。《物權法》第九十四條規定，按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。可以預見，該辦法將來通過後，剛需人群可以通過與政府按份共有的方式解決住房問題。

《物權法》第97條規定：「處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。」將來共有產權家庭用房產進行貸款、抵押、出租、出讓或進行重大修繕時，可能會因產權許可權不足2/3與代持機構間發生糾紛。在制定相關配套規定、《共有產權住房交易合同示範文本》或正式簽約時，應對產權家庭的前述許可權予以明確。

哪些家庭有資格申請？

《辦法》徵求意見稿第9條規定：申請購買本市共有產權住房的家庭，應符合以下條件：(一)申請人應具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。單身家庭申請購買的，申請人應當年滿30周歲。(二)申請家庭應符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房。一個家庭只能購買一套共有產權住房。

哪些家庭沒資格申請？

《辦法》徵求意見稿第10條規定：有下列情形不得申請購買共有產權住房：(一)申請家庭已簽訂住房購買合同、徵收(拆遷)安置房補償協議的。(二)申請家庭有住房轉出記錄的。(三)有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年的。(四)申請家庭有違法建設行為，申請時未將違法建築物、構築物或設施等拆除的。

申請家庭承租公共租賃住房、公有住房(含直管和自管公房等)后又購買共有產權住房的，應在購房合同網簽前書面承諾騰退所租住房屋。

註：圖片來自網路

購房人產權份額如何確定？

《辦法》徵求意見稿第18條規定購房人產權份額，參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定。例：土地供應文件中予以明確的銷售均價為3萬元/平米, 同地段、同品質普通商品住房價格4萬元/平米,那麼購房人的產權份額就是75%。具體的比例確定方式需待《辦法》正式通過後，依據相關規定確定。

與《辦法》一同公開徵求意見的《關於印發的通知》（以下簡稱《通知》）中，《通知》中涵蓋配套設施、智慧社區、社會服務等內容，共有產權房將經濟、安全、綠色、美觀。

《物權法》第76條第2款規定：「決定籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金、改建、重建建築物及其附屬設施，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。決定製定和修改業主大會議事規則、制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人、有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。」

在購房人產權份額確定后，行使建築物區分所有權時可能就車位、公用修繕、物業服務、業主委員會等問題與其他業主或代持機構發生糾紛，在出台相關規定或正式簽約時，應予以注意。

可擅自出售、出租、出借共有產權房么？

《辦法》徵求意見稿第27條規定：共有產權住房購房人和代持機構，不得將擁有的產權份額分割轉讓給他人，不得擅自出售、出租、出借共有產權住房。購房人、同住人違反購房合同約定，有擅自出售、贈與、出租、出借或超過份額擔保等行為的，代持機構可以按照合同約定，要求其改正，並追究其違約責任。

《辦法》徵求意見稿第23條規定：已購共有產權住房用於出租的，購房人和代持機構按照所佔房屋產權份額獲得租金收益的相應部分，具體應在購房合同中約定。可見，共有產權房可出租，但得遵守購房合同約定及相關規定。

共有產權房可轉讓或購買政府持有部分么，有哪些條件？

結合《辦法》徵求意見稿第24、25、26條規定，可知：

(一)共有產權房可經購房人和代持機構經協商一致向符合條件家庭轉讓，按產權比例獲相應得轉讓款。

(二) 共有產權住房購房人取得產權證未滿5年不允許轉讓。因特殊原因確需轉讓的，可向建委(房管局)提申請，由代持機構回購。

(三)代持機構擁有優先購買權。（見下圖）

(四)購房人取得不動產權證滿5年，也可按市場價格購買政府份額后獲得商品住房產權。

《辦法》徵求意見稿中：購房人可按政策性住房有關貸款規定申請住房公積金、商業銀行等購房貸款，也可將其所有部分用於抵押。這就會涉及購房人在無力還清貸款、抵押權實現或其他債務糾紛導致對房屋進行拍賣等處理時，代持機構在維護國家社會利益同時，與第三人法律關係的問題。這需在制定相關規定或簽訂正式合同時，對購房人的貸款許可權、能否二次抵押、拍賣是否設定基準價等作明確約定，並與相關部門出台聯合規定，預防有關合同效力與撤銷權的糾紛。

註：圖片來自「京房字」

違反《辦法》規定和購房合同約定的法律後果？

(一)違反購房合同約定，擅自出售、贈與、出租、出借或超過份額擔保等行為的，應承擔違約責任。

(二) 申請人不如實申報、變更家庭戶籍、人口、住房、婚姻等狀況，弄虛作假的，禁止其10年內再次申請本市各類保障性住房和政策性住房，並面臨解除購房合同、取消購房資格和承擔相應經濟和法律責任的風險。

(三) 不按照本市房屋管理規定使用房屋，且拒不改正的，建委(房管局)可責令其騰退住房，並禁止其10年內再次申請本市各類保障性住房和政策性住房。

法官提醒，作為剛需購房人群，要多向相關部門了解政策規定，遵守契約精神，知曉法律風險，依法、理性、誠信購買使用共有產權房。■