【房企業績】SOHO中國未來怎麼走？潘石屹這樣說

【鳳凰房產·原創報道】潘石屹站在業績發布會上的時候，張欣正在會見他們的老朋友，這位老朋友希望將張欣夫妻倆能將虹口SOHO賣給他。轉型「包租公」后，SOHO極少賣樓，不過這並不意味著他們不再賣。

2016年，潘石屹夫婦將SOHO上海世紀廣場賣給了國華人壽保險，SOHO的股東們因此獲得了一次特別股息，每股0.346元，加上中期派發的0.19元，全年股息達到0.536元，股息率14%。如果每一次出售都能帶來利益分紅，相信大多數股東還是會同意出售虹口SOHO的，但這一次，潘石屹實實在在毀約了。

他本來已與一家大型企業談好了收購合約，但卻臨時改變主意不賣了。他給交易方的理由是，由於外匯管制的原因，自己在國內出售資產後，收到的資金並無法去國外投資，只能留在國內，而國內並無其他更優質的資產可買，「我擁有境內的資產，比擁有境內的人民幣要好得多」。沒想到，交易方非常理解地接受了。

買賣資產，這對SOHO來說僅是錦上添花之舉。自2012年轉型「包租公」后，SOHO的業績來源就主要依賴於租金。2016年，SOHO租金收入約人民幣15.11億元，同比上升44%；2015年，公司全年租金收入約10.52億元，同比增長148%；2014年，SOHO去年的租金收入為4.24億元，同比上漲51.7%。

業績會的第二天，潘石屹給他的員工們寫了一封信。信中，他寫道：「公司管理著幾百萬平方米的辦公樓，每天有幾十萬人在我們管理的24個項目中工作，能不能讓這幾十萬人在我們管理的項目中舒適、方便、高效、有安全感的工作和生活，是我們工作的基本。而今天所公布的利潤、今天股票的表現都是派生出來的。如果我們努力付出了，就一定會有回報。「這便是SOHO近兩年的管理重點。

從租金增長的層面來看，SOHO的轉型是成功的，但離開了規模的租金增長，如何支撐集團的後續業績呢？

潘石屹一直在做的「物業管理「可以作為未來的一個著力點。相較於房企住宅業務的快速增長，SOHO租金增長的速度是緩慢的，但是正如同房企正在不遺餘力地推動物業公司上市一樣，SOHO的物業價值也具有較大的想象空間。比如未來可以走輕資產管理，對外輸出服務。此刻，潘石屹似乎是在養精蓄銳。

2015年，綠城服務集團整體毛利率水平約為18%，中海物業和彩生活的整體毛利率分別為21%和55%。作為辦公領域的「頭牌」，未來物業對SOHO的利潤貢獻率，各位看官盡可以打開想象的翅膀。

潘石屹的另一個著力點還有SOHO3Q。2016年，SOHO營業額上升58%，為15.77億元；凈利潤上升69%，為9.1億元。這其中，SOHO3Q貢獻了多少業績？不詳！

不過， 自2015年推出SOHO3Q以來，SOHO3Q不斷調整產品，建立品牌。SOHO3Q可以為用戶提供專屬的網路，不但可以做到速度很快，而且具有一定的安全和私密性；光華路SOHO3Q還引進了人臉識別系統，所有人進來的時候都要通過這套系統。而自從開業以來，SOHO3Q已經舉辦了2000餘場活動，超過30萬人參加。其中有一些品牌已經非常具有廣泛的知名度和影響力，比如有潘談會，3Q大講堂，相約投資人。

截止2016年底，目前SOHO 3Q在租的工位超過16000個，平均出租率達到85%，已經成為北京和上海最大的共享辦公空間，租戶群體大多是一些高速增長的互聯網和高科技公司以及創業公司，例如小紅書，也有比較大的公司如雀巢的一些部門。在這些努力背後，SOHO3Q新簽的合同價格比每個項目的平均價格高出30%。

潘石屹說，要先把管理和產品提高。我覺得我們邁著堅定不變的步伐，把我們的管理提高，把我們的產品提高，成熟之後就進行擴張。等它快步如飛跑的時候，一定會進行獨立上市。「

「同比wework估值都是170億美金。SOHO 3Q的價值有很大的潛力沒有被挖掘。」 SOHO財務總裁唐正茂說道。