本輪樓市限購真相！

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（一）

山雨欲來風滿樓，限購令連環出台！

環北京的三個地區，涿州市、淶水縣首先打響3月限購第一槍，隨後杭州、南昌、南京、青島等二三線城市紛紛跟上，甚至也包括了四五線的滁州、嘉善等城市。

據統計，截至3月15日半個月內，竟已有11個城市宣布限購或擴大限購範圍，影響近3000萬人口。

各省市爭相出台限購令的舉措，實乃一大亮景。不過這限購令也不是頭一回跟大家見面了，16年就有多個省市跟說好了一樣，9月底10月初紛紛出台了限購措施，聲勢也十分浩大，結果如何呢？

統計：牛小財

從表中可以看出，16年10月附近出台的限購措施，僅僅對深圳、南京、廈門等城市11月一個月的房價起到了一定的抑制作用，但對大部分城市，作用並不大，當時間走到今年2月，幾乎所有的城市全部反彈，並超過去年高點。

現成的例子擺在眼前，今年3月各省市爭相出台的這些限購措施，會有多大用處呢？

用任志強的話說：限購是最爛的政策，心肌梗死的時候，不是給你吃治心絞痛的葯，而是打封閉，死不死沒關係，不疼就行，就像現在的房價。

2013年，京十九條出台，滿五唯一免個稅，禁止京籍單身人士購買二房。任志強說：調控不僅沒有讓樓價得到控制，而且3月後會暴漲。

2015年，330新政出台，任志強說：2015年不買房就再等30年。

如今2017年，任志強再預言：2017房價會比2016漲的更高！

總之，聽話買房的人，欠任志強一句謝謝！

（二）

一波又一波限購令出台了，為啥房價就是限不下去？

君不見，小炒客被擠走，大鱷魚依舊暗流涌動！

政府出台的限購措施，大多是提高首付比例，收緊貸款。

從一些統計數據上看，一些城市的新房價格確實穩住了，大家對樓市調控的普遍預期是持續從嚴，如此，大家是不是都翹首以盼房價繼續往下跌？

實在太天真了！

正所謂貓有貓道，狗有狗道，炒房客自然也有炒房客的門道。政府的這個方法只能擠走一部分的小炒家，這些炒房客缺乏資金，大多是抱著干幾票就跑的心思。

大炒客嗅覺敏銳，並且很多都是和房地產商直接合作的。房企內部的銷售人員告訴我，很多大炒客都是幾十套，甚至整棟拿下來的，價格大約是市場價的八折，然後跟開發商協議一年內不賣出，等到第二年賣出后，差價由炒家拿走。這個過程不簽合同，不辦房產證，自然也就沒有稅收，說白了，就是等於開發商跟炒客借錢，利息就是差價部分！

君不見，限購令來，賣家不急，買家火燎燎！

自從1998年政府開啟房改，政府對房產市場的調控已經出現套路了。1998年放開，2002-2007年收緊，2008-2009年放開，2010-2013年收緊，2014-2016年放開，2016往後收緊。

因此，儘管3月份以來限購令如小草般的蹭蹭出台，可摸清了房產政策套路的賣家們並不著急。反而是買家對限購令反應更大，很多買家對限購令出台的定義是限購=房價低，想趁著風口趕緊買房，於是就出現一窩蜂的看房客。

同事的叔叔在杭州擁有幾套房產，前一個星期處於看行情的目的，在中介那掛了一套房產，現在平均每天來看房的有五六撥，出價一個比一個高，但同事的叔叔並不想賣，他認為只要有房子，房價以後還會漲，儘管目前有限購令，也沒啥好擔心的。

我有心想反駁，但是想想北京買房人從728萬砍價砍到745萬的例子，到嘴邊的話還是活生生的憋回去了。

總之，限購只能治標，不能治本。

方正宏觀任澤平最新發布的研報認為：

由於房地產庫存主要集中在三四線城市，去庫存政策的因城施策色彩明顯。2016年全國商品房銷售面積增速達22.5%，為2010年以來最高值，較2015年提升16個百分點。其中，一線城市商品房銷量增速為9.0%，較2015年下降6.3個百分點；二線城市商品房銷量增速為27.1%，上升18.1個百分點；三四線城市商品房銷售面積增速為21.6%，上升16.6個百分點。

從1-2月數據看，三四線樣本城市銷量同比增速仍然保持高位，但較2016年12月下降。在根據Wind日交易數據整理的46個三四線樣本城市中，2017年1-2月有34個三四線樣本城市的日均成交量同比為正，其中有29個城市同比增速超過20%、16個超過50%、3個超過100%。但從整體看，以簡單算術平均值計算，1-2月三四線城市房地產成交量同比增速為38.0%，保持快速增長，但低於2016年12月的42.8%；從月日均成交量合計同比看，1-2月，46個三四線樣本城市同比增速為26.2%，低於2016年12月的29.3%。

對於三四線地產銷量火爆的原因，任澤平分析稱，國際經驗表明，人口遷移的第二個階段是從農村和三四線城市向一二線大都市圈及衛星城遷移，三四線人口面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續增加。

他表示，人口遷移存在兩個階段：第一階段，人口從農村向城市遷移，一二線和三四線城市都有人口遷入，這可能跟這一階段產業以加工貿易、中低端製造業和資源性產業為主有關。第二階段，當城市化處於中後期時，人口從農村和三四線城市向一二線大都市圈及衛星城遷移，三四線人口面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續增加，集聚效應更加明顯，這可能跟產業向高端製造業和現代服務業升級，以及大都市圈學校醫院等公共資源富集有關。

中原地產首席分析師張大偉亦表示，毫無疑問，已經調控的核心一、二線城市不會存在鬆動的機會。但當全國核心一、二線城市「全城限購限貸」之後，樓市需求勢必會外溢到其他城市，這些非熱點城市可能迎來「活」的時機，將成為新一輪的樓市熱點。

天風證券近期對鎮江、常州等城市進行調研時發現，三四線城市前期庫存高企，14~16年積極去庫存且土地供給大幅減少的城市去化周期已得到明顯的改善。核心都市圈周邊的三四線城市溢出效應較為明顯，一二線城市的購房者較多，一旦一二線地產調控政策放寬，資金預計會迴流核心城市；位於長三角等發達地區的強三四線城市銷售增長主要來自本地需求，溢出效應不明顯，部分毗鄰都市圈的項目受益於周邊一二線城市限購。其報告認為三四線未來銷售情況會出現分化，需要重點關注城市是否有經濟和人口基本面支撐，以及是否處於核心經濟圈，同時關注供地情況。

南京告急！青島告急！鄭州告急！贛州告急！石家莊告急！廣州告急！北京告急！……

短短一個星期之內，接連好幾個大城市加碼樓市調控，提高首付、限購限貸、認房又認貸、交稅又繳社保，各種措施紛紛出台，限制你買房，目的好像只有一個：不惜一切代價遏制房價上漲！

甚至，聽說像滁州、淶水、涿州、連江等這樣的四五線城市，以前都沒怎麼聽說過的小城市，地圖上都很難找到的地方，也跑來湊熱鬧，跟著起鬨搞調控和限購，這就有點阿Q想跟著趙老爺鬧革命的味道了。

還有石家莊，一個被霧霾包圍的城市，因為炒作京津冀一體化，房價也長得不像話。

在草哥的一個投資理財群里，網友問：草哥，為什麼限購之後，房價還在上漲啊。草哥反問一句：你怎麼就這麼不解風情呢？你看到過哪個市場會因為限購而跌價崩盤的嗎？限購從來都是為漲價做準備的啊！

限購，從經濟學意義上看，本質就是人為製造資源稀缺。所謂囤積居奇，不就是一些無良商人囤積大量商品，等待高價賣出，牟取暴利嗎？只不過這次換了莊家而已。

放水去槓桿，漲價去庫存，只能用政治經濟學才能解釋清楚的東西，就不要用市場經濟那一套來附和。所以，限購從來就不是為了遏制房價，而是另有目的。

那是什麼目的呢？這就要從更大的棋局來考慮和看待。

很多人說，保房價是為了保經濟，房價下跌了，經濟還不得一塌糊塗？

從數據上看，確實，房地產行業以及其上下遊行業，構成了經濟的主要組成部分。德銀有一組數據：2016年37個一二線城市房價上漲帶來24萬億人民幣的財富效應，幾乎相當於可支配收入(12.9萬億)的兩倍；房地產及建築工程分別貢獻了2010年至2015年地方政府稅收增長的33%和15%(相比較之下金融業和製造業分別只貢獻了17%和9%)，在2015年這兩個行業分別貢獻了1.52萬億和0.8萬億的地方政府稅收，合計佔後者稅收收入總額的43%(相比較之下製造業只貢獻了0.6萬億或11%)。

除了稅收以外，地方政府在2015年通過土地出售總共獲得了3.1萬億的財政收入，相當於當年49%的稅收收入總額

房地產給整個國家的GDP和地方財政帶來的財富效應，再怎麼估算都不為過。但很顯然，這是不可持續的，而且其負面效應，一旦達到一個極端，對一個國家來說將是致命的打擊。

這些致命的弊端包括高度依賴房地產的經濟，也很容易因為房地產經濟達到一個高度之後的調整；居民因高房價不得不壓縮其他消費和開支，這將反過來對消費領域造成傷害，不利於經濟轉型；高房價還帶來一個致命的社會問題，那就是貧富差距的成倍拉大，這種差距不僅體現在買房的個人與沒買房的個人之間，更體現在區域之間，一線城市對三四線甚至農村的財富虹吸效應，因為房價問題而進一步擴大。

特別是貧富差距問題，一旦處理不好，會造成社會分裂，會給政策的平衡和全國協調難度加大。一旦等級分化和等級明顯的社會形成，中央在全國的政策協調成本和法律法規的實施成本，將成倍地增加。

由於很多大城市和一線城市壟斷了教育、醫療、文化、服務和就業機會等資源，加上戶籍制度限制，造成大城市的房價水漲船高。小地方出身的人，稍微有點錢，都希望把子女送到一線大城市接受良好教育，並尋找更好的就業機會。久而久之，三四五線城市越來越空洞化、空心化，不僅人才被一線城市吸收走了，財富也隨之被帶走了。

以北京為例，這裡除了擁有最好的教育、科研、醫療、文化影視等等之外，也是世界500強企業最多的地方。2015年數據，上榜企業是106家，其中有52家總部位於北京！

全國500個最大企業中，總部在北京的有100家；前10名中有8名在北京，前20名有13名在北京。（2013年數據）

當然，北京也是金融、醫療和文化等重要資源聚集地。

北京金融街，除了有央行、銀監會、證監會、保監會在這裡辦公外，三分之一的全國商業性銀行和60%的保險集團把總部設在這裡，每天有10萬人到1400多家金融機構里上班——這些金融機構的資產規模已經超過了65萬億元，佔全國比例接近一半。

教育方面，北京有89所普通高校，，這些學校中有23所211院校。全國僅有的39所985高校中，8所在北京，而湖南全省只有3所，大部分省份沒有一所。

太多的資源向少數大城市集中，所以大量的人口蜂擁而至。在北京，很多人為了謀得一份職業，寧可住在地下室或者地下水道中，寧可呼吸著北京濃厚的霧霾，寧可飽受每天上下班的擁堵，也不願意回去，什麼原因？有些是為了子女能擠進一所即使北京最差、也比老家的師資和設施要強的國小，有些更重要的原因，是因為家鄉根本就沒有基本的就業機會。

所以我一直強調，不要光看有那麼三五個光鮮的城市，不要看他們的GDP增長多少，就認為有多了不起，更應該看到佔90%以上的三四五線城市有多麼衰敗和凄涼。很多城市，連修一條像樣的小馬路都拿不出錢來。

所以，最近這一兩年北京、上海、深圳、廣州等大城市的房價暴漲，把很多優秀的人才逼出去，轉移到中小城市或中西部城市，從另一個側面看，未嘗不是好事。

受制於體制的原因，這些大城市集中了太多的資源，如果通過人為去轉移一部分人出去，遇到的阻力將非常大。京津冀一體化談了這麼多年，但是北京的很多非首都功能的單位就是不願意搬出去，原因何在？因為北京太優越了，周邊這些地區的公共服務跟不上，教育醫療資源跟不上，給這些轉移出去單位的相關待遇跟不上，所以很多單位都窩在北京不願意出去。

如今通過房價上漲來趕人，就像當年上山下鄉運動一樣，表面看是號召向中下貧農學習，實際上是解決這些知識分子的就業問題。現在表面看是因為房價上漲把很多年輕而優秀的人才逼出了北京、上海，實際上卻達到了轉移人才，去中小城市和中西部城市支援建設的作用。

當很多北大清華、博士碩士抱怨說，奮鬥一輩子在北京買不起房子的時候，你們就狠狠心，離開吧，既然人家通過各種限購限貸不歡迎你，既然人家都已經下了逐客令了，為何一定要在一個地方弔死呢？

當年抗日時期，不是那麼多優秀人才被迫搬遷到西南，最終成就了西南聯大的光輝和聲譽么？如今的高房價，是另一種意義的「日本鬼子」，我們來一次戰略轉移又如何？到西部去，到小城市去，那裡有廣闊天地，若干年之後，待到他日功成時，殺回京城，又是一條好漢！！

以史為鑒，這三個原因造成了那年美國房地產的瘋狂和泡沫，破滅及崩潰

美國的這波房地產泡沫是如何產生到破滅的？

本期講師：何帆，著名經濟學家、北京大學滙豐商學院經濟學教授，曾任社會科學院世界經濟與政治研究所副所長

在此之前，美國沒有真正意義上的房地產泡沫

今天我要給大家講的是發生在90年前的美國的一場房地產泡沫。

我們現在都非常關注房價的上漲，都在擔心什麼時候房地產會出現泡沫的崩潰，再往前看我們還會看到，日本曾經出現過房地產泡沫的崩潰，香港曾經出現過房地產泡沫的崩潰。所有這些房地產泡沫的崩潰，我們再往前看我們看到美國在20世紀的時候出現的，美國歷史上的第一次房地產泡沫。

在這場泡沫出現之前，美國沒有真正意義上的房地產泡沫。因為房地產泡沫主要發生在城市化的過程中。在之前美國曾經出現過地價的上漲，但那個時候的土地主要是農業用地。20世紀以來，隨著汽車工業的發展，隨著汽車工業拉動了城市化的發展。所以這個時候城市的土地才開始出現的上漲，才有了我們真正現代意義上的房地產泡沫。

汽車行業的發展，要說到福特推出的T型車，T型車的推出使得汽車的價格一下子變得非常的低廉，然後有很多美國的中產階級家庭都有能力買到汽車。買到汽車之後就覺得非常興奮，就開始開著汽車到處跑。很多人開著汽車從寒冷的北部到了南方，到了佛羅里達，就跟我們現在逃霧霾跑到海南去一樣。到了那裡之後，發現這裡真是一個好地方。所以佛羅里達州的房地產突然出現了一場高潮。來自四面八方的投機商為了一個共同的革命目的都到了佛羅里達。

這裡頭最有名的人物就是龐茲，學過金融的人都知道一個術語，龐茲騙局，那麼龐茲騙局就是由這位著名的義大利裔的投機商龐茲命名的。

什麼叫龐茲騙局，有時候我們也把它叫金字塔騙局。就是找來一批人，對他們許諾，說給我錢吧，我會給你非常豐厚的回報，我能保證你半年翻倍，能夠保證給你50%，100%的回報率。大家將信將疑地把錢給了，你還真能夠把收益給他們。但是你怎麼把收益給這些人呢，因為你繼續騙新的一批給你錢的人。然後把後面投資者的錢給第一批投資者。

但是最後的結果就像金字塔一樣，你必須越修越大，越修越大，這個金字塔的塔基必須越來越大。像滾雪球一樣，到最後資金鏈條一定會斷裂，然後騙局會被大家發現。龐茲干這個幹得非常在行。他的第一個騙局做的一個叫郵政券，就是當時在金本位制的時候，世界各國有一個萬國郵政聯盟，他們推出了一個推銷的活動，就是你可以去購買郵政券，拿郵政券可以在別的國家換郵票。當時簽訂這個協議的時候，各個國家都是實行的國際金本位制，匯率是固定的。

但是後來在第一次世界大戰爆發之後，匯率變得浮動，所以有了套利的機會。龐茲就想拿這個來騙錢，以這個為由頭來騙大家的錢。後來被發現了，關進了監獄，但是從監獄裡面出來之後，他又找到了一個新的投資的機會。到哪裡去呢，到佛羅里達州，在佛羅里達州他建了自己的房地產公司。然後把當地的一塊土地分成很多的小份，然後賣給投資者。他許諾說只要你每投入10美元，在60天之內就可以獲得30美元的回報。每當你聽到別人給你許諾這麼高的投資回報的時候，就要想一想，這裡頭是不是有龐茲騙局了。

來到佛羅里達州的除了職業騙子龐茲之外，還有各行各業的企業家。這裡頭並非巧合的是很多汽車商人也變成了房地產商。

因為我們在前面講到，正是由於很多駕車的遊客來到了佛羅里達州，佛羅里達的房價和地價才開始上漲。很多房地產商人同時也是汽車的狂熱愛好者。因為他們能夠最早發現其中的商機。比如說有一個專門做汽車配件的商人叫卡爾費雪，他早年做汽車配件賺了很多的錢，30多歲的時候就已經錢多得不得了，想要退休。但是覺得這麼早退休好象有點太早了，所以他找到了一個新的業務增長點，就是到佛羅里達州來做房地產商。

還有當地的一些房地產商，比如說在當地原來有一個牧師叫喬治梅里克，同時他也是一個種植園園主，後來改行了，當了房地產商。和的房地產商也有點像，他有一個愛好就是寫詩，自己出了一本詩集。他的主要才華其實不是寫詩，他的主要才華是推銷他的房地產項目。他的手筆很大，想了很多招，比如他會做廣告，然後在空中會看到有很多大的熱氣球上面都是他的廣告，他會組織旅遊大巴從新英格蘭地區一批一批帶購房的遊客一邊玩，一邊參觀他的售樓處，還請出來大腕來為自己站台。

其中最大的大腕就是赫赫有名的布萊恩。熟悉美國歷史的讀者可能會知道，布萊恩當年曾經作為白銀運動的代表，差一點當上美國總統。以微弱的少數敗給了他的競爭對手。但是他是美國政治歷史上非常有名的一個政治家。在競選失敗之後，梅里克就把布萊恩請到了佛羅里達州，因為布萊恩的太太得關節炎，所以到南方她會感覺更好。布萊恩原來演講的內容是抨擊金本位制，現在他演講的內容是讚美佛羅里達州的黃金海岸。由於這些房地產商，最後推動了在20世紀20年代的時候，佛羅里達州出現了一場轟轟烈烈的房地產造房的運動。

其實房地產泡沫的出現都有一些共同原因

如果我們回過頭去看這段歷史，你會發現，其實房地產泡沫的出現都有一些共同的原因。

第一個原因就是由於住房的需求突然出現了一個巨大的變化。我們講到，這裡頭也可以講說它有一些來自實際需求的原因。那20世紀20年代為什麼佛羅里達州會出現房地產泡沫呢，我們講到城市化的發展。在當時的時候還出現了一種新型的房地產，那就是商業地產。因為原來很多公司他最多蓋一個辦公室，蓋一個樓，有自己的辦公室就行了。後來有一些公司的樓越蓋越高，發現自己用不了這麼多的房間，剩下的房間可以拿來出租，給別的公司做辦公室。所以這是商業地產最早的起源，原來在美國歷史上沒有出現過。所以除了在佛羅里達州，在紐約，芝加哥這些大城市，也出現了房價的上漲。

第二個原因，歷來房價的上漲都不簡單是一個房地產需求的原因。這裡頭還有貨幣政策。在20世紀20年代的時候，美聯儲推出了寬鬆的貨幣政策。用我們現在的話講，流動性很多。流動性很多之後，這些錢會流到哪裡，自然會流到能夠獲利最高的地方，在當時就是房地產的投資。

那麼第三個，即使你有了寬鬆的貨幣政策，如果沒有金融機構推波助瀾，也很難會有波瀾壯闊的房地產泡沫。當時出現了各種各樣的所謂的金融創新。因為美國當時的金融監管是比較松的。對州一級的銀行，當時美聯儲剛剛成立，對於加入美聯儲的一些銀行監管比較嚴，當時有一個規定，不許跨州來建銀行，但是各個州之間的銀行可以通過像連鎖店一樣的方式互相配合，所以這樣可以繞過監管。

尤其是當時出現了一些新型的金融機構，就是專門做房地產貸款。因為它比較小，而且專做房地產貸款。而且很多並不吸收存款，是作為吸收股本的方式，監管者認為這些金融機構可能不會有那麼多的風險，放鬆了對他們的警惕。而恰恰是這些監管薄弱的環節，最後推出來越來越多的投機性的金融工具，最後使得房地產泡沫很難收拾。

房地產泡沫崩潰，很難用一個單獨原因解釋

如果我們再看這段歷史，這段房地產泡沫最後是如何破滅的。我們還可以從歷史上得到一個教訓，就是房地產泡沫的崩潰，你很難用一個單獨的原因解釋。當它開始出現的時候，你會有種種原因解釋為什麼房價只能越來越高，但在房價下跌的時候，只要有一個原因，哪怕只要有一個謠言，都可能使得房地產泡沫出現崩潰。

在當時的時候，有一些偶然性的原因，一個原因就是在1926年2月到5月份的時候，美國的股市出現了下跌，股市的下跌連帶著傳染到了樓市的下跌。另外一個原因就是到1926年的時候，冬天非常冷，原來大家到佛羅里達州是因為覺得那個地方非常溫暖，可以從寒冷的北方到這個地方避寒。但是到了佛羅里達州發現，這裡的冬天比想象中的冷。所以佛羅里達州的吸引力不像原來。

同時在當時又出現了一場非常大的颶風，這場颶風襲擊了邁阿密，所以在邁阿密很多度假小屋房頂被大風掀掉了。這個也讓大家對投資佛羅里達州房地產的熱情有所下降。所以慢慢就會出現了更多的傳言和謠言。尤其是周邊的一些州，因為他們很妒忌，佛羅里達州的房地產泡沫把他們的資金全部吸引來了，所以這些州，不僅是這些州的公民，甚至這些州有一些政府官員也加入了製造謠言的隊伍。

比如他們講說，在佛羅里達州有很多不安全，晚上睡覺的時候會有大蜥蜴鑽到你的房間里咬你一口。而且他們還推出了很多州的金融監管。我們後來會在美國金融歷史上聽到的《藍天法》，這個《藍天法》主要是為了禁止證券的投機。還有一些比如佛羅里達州肉不好吃，犯罪的活動，社會治安不好。由於種種的謠言，突然之間，在2007年的時候，美國歷史上的第一次房地產泡沫在佛羅里達州終於崩潰了。

但是回過來說，這一次的美國房地產泡沫崩潰主要是局部性的，並沒有擴展到美國全國。但是它是一個徵兆，就是我們從這個泡沫的崩潰已經能夠看到，美國經濟在20年代看起來蒸蒸日上，但實際上暗含許多險灘。

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