指南：買二手房需要注意些什麼？

小編經常被問到一些特別大的問題，比如「我正在考慮買一套二手房，請問有什麼需要注意的法律風險嗎?」

其實這都不是問題了，得算個「課題」!

雖然看到這些問題非常頭大，但我知道問出這種問題的人，也正是我們簡法需要去幫助的人。

所以我準備利用現有的經驗，假裝這些問題來自最親的親戚朋友，看看我能說點兒什麼……

最大的風險是人品風險

這個風險雖然發生概率不大，可一旦發生，卻是毀滅性的，可能到時候連律師都沒辦法幫你。

買一手房主要看開發商，這個很多人都知道了。開發商有實力、口碑好，風險就小，相反風險就大，如果遇到的是一個多年來始終好評如潮的品牌開發商，甚至可以不負責任的說「沒有風險」。

那麼放在二手房市場，產權人就替代了開發商的位置，道理是一樣的，賣家的人品、信譽、財務狀況、甚至性格脾氣、學歷職業等因素都直接影響這個交易的風險，可很多初次購房的買家卻對此不聞不問，只管看中了房子，談好了價格，就匆匆忙忙簽合同。

很負責任的說：如果賣家故意隱瞞產權瑕疵、債務狀況、被訴事實、戶口情況等等重要信息，哪怕合同做的再完美，再小心謹慎，這個交易也隨時有可能夭折，你多年積攢的首付款也分分鐘化為泡影!

所以，我給到准房奴的第一個建議是：用心了解一下你親愛的房東大人，不要為了談下那一兩萬，忽略了幾十萬首付的安全。

賣房子的原因是什麼?

結婚了嗎?最近有沒有離過婚?夫妻感情怎麼樣?會不會是私自處分共同財產?

房子是怎麼取得的?

文化程度如何?炒股嗎?吸毒嗎?有沒有賭債?有沒有經過商?是不是破產?

在哪工作?這個小細節往往決定著一個人對自己信用和名譽的重視程度。

其次是人性風險

如果賣的划算，上家會希望你履約，但如果賣的低了，可能上家就會希望你違約。房價的每一次變動，都是對上家的考驗!

你很難「伺候」好一個內心時時刻刻都希望你「出事兒」的上家，尤其是當你的合同是中介提供的固定模版，甚至你都沒有仔細看完就簽了的情況下。

1、資金允許的情況下，盡量直接網簽;

2、居間(定金)協議應涵蓋所有已確定的交易條件，盡量鎖定交易，不要留有過多討論空間;

3、每份協議都要有清晰的時間邏輯，注意全面把握同時生效的不同協議，不可存在矛盾條款。

4、交易中隨時關注房價及房東的掛牌行為，視房價波動情況補定金。

再次，政策風險提前考慮

正值國家調控房市的關鍵時期，隨時都可能出台新的政策，不得不防!

雖然法院對新政影響下購房不成的買家一般支持無責解約，但不乏個別案例因合同中存在某些承諾而最終承擔了違約責任，簽約時謹防陷阱，適當設置免責條款及解約場景。

1、系統了解已有限購政策，客觀評估買房能力;

2、了解政策環境，謹慎預判政策變化;

3、客觀評估自己的履約能力，適當設置解約場景及免責條款。

4、特別注意格式合同中安插的「承諾」條款

其他建議

比如：

挑個靠譜中介公司，老業務員;

小心《房屋買賣居間協議》這種有些律師都搞不清楚性質的怪胎，問清楚到底是「居間」還是「買賣」，在簽字空白處手寫一句明確協議性質的告知或聲明;

別聽信中介的包辦承諾，也別花錢買「包裝」;

房東到手價的交易，在補充協議中要明確稅費範圍和金額，記錄產權人的承諾，明確多出稅費的解決方案;

購買精裝修的房子，交付標準要拍照留存;

別太迷信網簽合同的標準文本，合同還是量身定製好!