【年報有料·中國金茂】投資再發力，17年銷售業績有望繼續提升

一、營業收入大幅提升，

毛利潤率有望觸底反彈

2016年，金茂共實現273億元的營業收入，同比增長54%。毛利潤和凈利潤分別為102億元和46億元，同比分別增長48.5%和11.5%。毛利潤率和凈利潤率分別為37.4%和16.8%，較去年分別下降了1.3個百分點和6.3個百分點。其中房地產開發收入為235.9億元，佔總收入的86%，毛利潤率為34%，與2015年持平。

金茂開發的產品主要面對核心城市中高端客戶的改善性需求。公司相繼打造了「府、悅、湖、山、墅、灣」等系列品牌。基於高端精品定位，金茂推出項目，往往能實現品牌和收益雙重回報，例如北京廣渠金茂府和上海大寧金茂府，產品溢價率高達50%，遠勝周邊其他項目。高端精品品牌意味著高售價，2015年均價達25213元/平方米，根據2015年典型上市房企的銷售數據，銷售均價為13574元/平方米，金茂位列行業第一。另外，2016年銷售均價更是高達31129元/平方米。隨著結算項目銷售均價的上升，房地產開發業務的利潤率水平有望觸底提升。

三費方面，金茂三費費用率為11.3%，幾乎與2015年持平。其中，銷售費用率略有上升，財務費用率和管理費用率略有下降。

圖：2011-2016年房地產開發營業收入（億元）

圖：2011-2016年公司項目銷售均價（萬元）情況

圖：2011-2016年三費費用率情況

二、公司多項業務齊頭並進，

銷售排名跨步向前衝進TOP30

金茂在主要核心城市開展房地產開發業務，截至2015年底，公司在北京、上海等13城市開展業務，合約銷售金額達到人民幣278億元。2016年，公司完成合約銷售金額374.6億元（不包括一級土地整理），同比增長34.7%。

據億翰智庫發布的「2016年房地產企業銷售TOP200」，金茂2016年銷售金額達到485億元（包括一級土地整理），年度排名由32名上升到24名。

金茂2016年整體銷售業績增長主要得益於兩個方面，一是2014年和2015年公司在核心城市如北京，上海，南京，重慶等黃金區域積極拿地，大力補倉。在國內房地產市場從黃金時代向白銀時代過度的過程中，區域性兩極分化的趨勢日益明顯。雖然三四線城市的商品房市場趨於飽和，但是發達核心城市整體仍是供不應求的局面。金茂聚焦核心城市，盡享「黃金時代」下「黃金區域」的紅利。二是一級土地開發銷售的快速增長。

圖：2011-2016年公司銷售額（億元）及同比

在城市開發及運營方面，金茂一直致力於通過規劃引導、資源整合、地產開發和客戶服務，充分發揮在一二級聯動方面的經驗和優勢，各城市項目均取得亮眼成績。由於近兩年全國土地市場的火爆，公司在土地一級開發項目上獲得了巨大收益。

2016年南京青龍山國際生態新城項目土地出讓金累計達到70億元，土地出讓均價高達18800元/平方米，同比增長約為79%，毛利潤率超過60%。隨著長沙的房地產市場逐漸恢復正常發展，2016年長沙梅溪湖項目11月的一塊土地出讓單價達到9238元/平方米，較4月份上一塊土地出讓單價接近翻倍，土地價值增值效益明顯。2016年一級土地開發總銷售額為110億元，同比上升378%。

目前，金茂在南京和長沙可供出讓的土地面積分別為340萬平方米和1600萬平方米，可售貨值充足可供公司未來10年發展。公司亦將憑藉在土地一級開發方面的綜合實力，獲取更多項目並提升業務的穩定性。

商業地產方面，租金收入和酒店運營收入分別為12.7億元和18.9億元，較2015年略有上漲，分別佔總收入的5%和7%，毛利潤率分別為86%和49%。

圖：2013-2016年一級土地開發銷售額（億元）情況

表：金茂土地一級出讓收益

三、開發半徑不斷擴大，

合作開發開始增多

從2011年至2015年，公司不斷深耕核心13個城市，其中長沙梅溪湖地區新增土地儲備最多，主要由於公司在2011年與長沙市政府簽訂《長沙梅溪湖國際服務和科技創新城開發協議》，並取得一級土地開發資格，自此公司藉助一級土地開發優勢進入長沙，開啟了深耕長沙模式，截止到2015年年底，長沙梅溪湖地區土地儲備為203萬平方米，佔總土地儲備的18.3%，在各城市中長沙土地儲備比例較高。

同時公司在北京及長三角核心地區多次拿地，為公司2015年及2016年銷售業績增長提供充足貨量儲備。2011年至2015年，公司拿地節奏穩健，每年新增土地儲備均保持平穩增加。截止到2015年年底，公司在四大經濟區域土地儲備分佈較均衡，並且均分佈在四大經濟區域的核心一二線城市。

進入2016年，公司在土地市場比較積極，合作開發的項目明顯增多。2015年下半年及2016年，土地市場持續高熱，公司在北京、上海、南京等一線及核心二線城市主要通過合作拿地，合作的企業包括鐵建、碧桂園、電建、首開集團等大型企業，緩解了財務壓力。由於金茂產品溢價能力較強，是多家企業合作的對象，其中包括信達天河地王項目。

截止2016年底，公司業務城市先後擴展至19個，2016年新增城市有武漢、合肥等市場需求較旺盛的城市。金茂土地儲備集中分佈在北京，上海，廣州，南京，蘇州，杭州，寧波，長沙，重慶和珠海等一二線城市，公司土地儲備優質。

2011-2016年公司新增土地分佈及建築面積（萬平方米）

註：不包括一級土地開發

四、金茂融資渠道多樣，

未來發展現金流充裕

2015年下半年開始，熱點一二線城市房地產市場火爆，土地價格也水漲船高。金茂深耕的一二線城市土地價格也陡然提升，雖然公司通過合作拿地的方式降低土地成本，但是，2016年公司拿地金額依然遠超2015年。金茂短期借款上升至129億元，同比上升80%，但是，公司仍然擁有充足的現金儲備，貨幣資金高達204億元，無短期償債壓力。

2016年2月，金茂成功發行5億美元次級擔保永久資本證券；2016年6月，附屬公司成功完成了20億元人民幣可續期公司債券的發行；2016年8月，金茂成功發行了國內首單CMBS，為高和招商-金茂凱晨資產支持專項計劃，發行規模約為人民幣40億元。2016年12月公司成功在銀行間市場交易商協會獲得總額為160億元人民幣的無擔保中期票據註冊額度，公司未來現金流充裕，並且金茂的資產負債率和凈負債率維持在較低的位置，未來仍有加槓桿的空間。

圖：2012-2016年公司負債率情況

億翰股份

房地產戰略服務領域領導者，專註於為房企提供發展戰略、運營策略顧問服務，已成為60%以上百強房企的顧問夥伴。

在行業多變時代，企業諮詢模式轉型之秋，億翰股份始終堅持以企業研究為抓手，專註於行業發展周期、企業運營模型和城市投資風險的研究探索，以求為房企在快速擴展、價值提升的道路上盡一份綿薄之力。