購房者請理性應對 ：樓市不斷升溫 陷阱緊隨其後

每一輪房價升溫背後都會出現各種各樣的陷阱。(記者 雷偉東 攝)

()「房市很火爆，出手要趁早」!經不住置業顧問誘惑，在開發商承諾可以免費幫忙代辦「全套手續」，讓首付和貸款利率按照首套房計算的「照顧」后，市民周辰咬牙交了2萬元定金，隨後又交了30萬元的首付款。

但就在周辰滿懷希望去銀行貸款時，卻被告知自己的手續並沒有通過審核。周辰找開發商理論，但對方表示自己的手續很齊全，銀行無法通過，他們也沒辦法。爭執未果，考慮到已交的預付款，周辰只好自認倒霉：承擔二套房的首付和利率。

剛剛過去的清明假期里，住在南郊的申女士逛樓市發現，房價不斷上漲，房地產市場日趨火熱，而且幾乎每家的置業顧問都在傳遞著「房市很火爆，出手要趁早」之類的信息。經不住置業顧問的誘惑，同樣在假期看房的市民周辰輕信開發商可以代辦「全套手續」讓二套房享受首套房的首付和貸款利率，孰料，交完首付款才發現，開發商並沒有真的幫他通過銀行審核……近期樓市如何?房價有沒有上漲?消費者選購有什麼注意事項，日前記者就此展開採訪。

不斷升溫的樓市
1-2月商品房銷售額增長68.4%

「我們有個小的兩居室，但想換個大點的三居室。」申女士說，在南郊曲江和高新區各樓盤轉了兩三天，她發現和大半年前相比，房價程度不同地均有上漲，有的漲幅在每平方米千元左右。樓市升溫的同時，各樓盤置業顧問都不約而同地表示「房價肯定還會漲，越早出手越划算」。

結合申女士的感受，記者查閱統計部門的數據獲悉，今年1-2月，全市商品房銷售面積175.26萬平方米，增長43.0%;商品房銷售額126.35億元，增長68.4%，比上年同期提高53.9個百分點。房價不斷升溫的背後是地方市政配套持續落實、落戶政策大幅放寬、民生工程穩步推進、投資環境不斷改善、城市捷運交通陸續開工、西咸新區由西安市代管等一系列利好政策的刺激。

據了解，在利好政策的刺激下，目前西安確實存在大量剛性和改善性住房需求人群。也正是他們的購房資金需求支撐了西安市個人住房按揭貸款的持續穩步增長。數據顯示，截至今年2月末，西安市銀行業金融機構發放個人住房貸款餘額2532.33億元，環比增長1.37%，同比增長24.83%。2月在同比增長了87.99%的個人住房貸款筆數中，首套房貸款筆數同比增長84.45%，二套及以上住房貸款筆數同比增長239.02%。

雖然數字印證了房地產市場的升溫，但開發商隱藏的一些陷阱則更值得購房者關注。因為在這輪房地產升溫中，40多歲的周辰就被開發商的「許諾」給忽悠了。

輕信開發商的許諾
倉促購房「買來」的煩惱

「我剛從杭州回到西安，看的是曲江的一套100多平方米的房子。」優美的環境和寬敞的房間，讓周辰夫婦非常滿意，但近150萬的房款，按二套房首付比例30%計算，近50萬的房款卻讓他們感覺「亞歷山大」。再加上，目前多家銀行規定的二套房的貸款利率是正常利率的1.1倍，更是讓仍在還首套房貸款的兩人一度灰心。

「去了兩三次，置業顧問都強調定金排號，先排先選。」周辰說，他們最後一次去問時，置業顧問說購房已經400多號了。經不住置業顧問「勸說」，在開發商承諾可以免費幫忙辦理假離婚的「全套手續」，讓首付比率和利率按照首套房計算的「照顧」后，周辰咬牙交了2萬元定金拿到排隊號，隨後又交了30萬元的首付款。

但就在周辰滿懷希望去銀行貸款時，卻被告知自己的手續並沒有通過審核。換而言之，周辰的房貸只能按二套房政策執行。聞此，周辰找開發商理論，但對方表示自己的手續很齊全，銀行無法通過他們(開發商)也沒辦法。爭執未果，考慮已交的預付款，周辰只好自認倒霉：承擔二套房的首付和利率。

二套房咋變首套房?
別讓「全套證明」成為買房圈套

據了解，開發商承諾的可以開「全套證明」，其實就是所謂的「假離婚」。如果通過銀行審核，「離婚」后享受首套房的首付和貸款利率。據受訪的地產從業人員介紹，目前首套房首付比率是20%，二套房首付比率是30%，銀行利率首套房要比二套房低10%左右。如果真的能將二套房辦成首套房，購房者的壓力確實會減輕不少。

「二套房的貸款，目前基本上都是實行首付30%，利率上浮10%執行。」銀行及建設銀行的工作人員證實，目前只有公積金貸款實行二套房144平方米以上首付比例為30%，144平方米以下為20%，利率均是在首套房基準上上浮10%。

在首套房還是二套房的審核中，商業銀行對已婚者按家庭為單位查看有無貸款記錄，單身則按照個人有無貸款記錄審核是否屬於二套房。對此，公積金的審核更為嚴格，只要家庭成員中有一方申請公積金貸款且沒有償還完畢，即使離婚，也不管離婚後雙方是否分別組建了新家庭，或是仍然單身，夫妻二人名下都算有貸款記錄。即使沒有使用過公積金貸款的一方申請公積金貸款也算是二套房。除非另外一方償還完貸款，且雙方解除婚姻關係后，未使用過公積金貸款的一方申請貸款才能算是首套房。據此，開發商所提供的所謂「全套證明」其實是很難通過的。

結合當前樓市升溫實際，西安住房公積金管理處和多位銀行工作人員提醒購房者，在諮詢或辦理貸款手續方面，請不要輕信開發商或房產中介的額外承諾或許諾，最好是自己到公積金管理處或銀行等手續辦理涉及單位去問。弄清楚后，再結合自己的實際作出合理的決定，以免因倉促出手讓自己陷入「經濟危機」，影響正常生活。