北京樓市定向加息 房價調整壓力增大

從5月起,北京再次收緊住房信貸,8家銀行發布通知,要求首套房貸利率最低執行基準利率,二套房執行基準利率上浮20%。至此,北京購房不僅首套貸款利率優惠完全消失,二套房的貸款利率還被定向加息。

中原地產首席分析師張大偉分析認為,從銀行的資金情況看,最近資金成本明顯上漲,房地產調控政策持續收緊,這種情況下,信貸繼續收緊既是趨勢也是必然。在北京各種調控政策作用下,房價出現調整的可能性大增,因此,銀行對抵押品的風險意識將提高,各家銀行預計後續將繼續收緊房地產的額度,並進一步提高房地產貸款的價格。

張大偉表示,這將是自2014年以來,特別是2014年「930新政」后,樓市限貸政策3年來首次回到基準,對於購房者來說,從2016年到新政策后,每100萬元貸款月供將增加915元,按照北京購房者平均200萬-300萬元的貸款額,購房者的月供增加將達到2000多元,信貸收緊的量變逐漸發展到了質變。歷史上,北京信貸最嚴格的程度就是在2011年及2014年部分時間點,首套房利率恢復基準,對購房者的心理影響也將非常大。

「北京作為全國樓市調控最嚴格的城市,房貸出現了收緊現象,貸款折扣減少,放款時間明顯延長。這些都疊加房地產調控政策發揮調控效果。」張大偉認為,銀行未來貸款額度收緊,價格上浮,放款放緩是常態。信貸是決定短期房價的最關鍵因素,房價調整的壓力越來越大。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,解除利率優惠、定向加息之後,貸款購房的成本都將上升,高總價、大戶型的住房將受到較大影響,市場上部分資金實力相對有限、月供還款能力不足的置業升級的改善型購房需求的釋放會被延遲,對首次置業人群也會產生遲滯作用。不過,新政最大的影響還是對樓市投資投機需求的打擊,成本的增加、風險的提高將讓市場更趨理性。

胡景暉表示,2016年以前,國家的樓市政策多是普惠式的,包括央行的貨幣政策,僅2015年就降准降息五次以上。雖然降准降息並非只針對房地產市場,但釋放的大量流動性仍對上一輪樓市升溫產生了不小的助推作用,造成了熱點城市更熱、三四線城市去庫存依舊困難的局面。從2016年3月開始,「因城施策」「一城一策」的調控方針開始落實,各城市開始根據當地市場的特點,在中央精神的指導下,出台適合當地樓市發展情況的限購、限貸政策,調控範圍進一步細分到了各城的不同區域,但在利率上,央行一直沒再統一調整。雖然2016年四季度北京開始收緊了房屋貸款的利率優惠,但基準利率並未調整。

此次新政,北京不但取消了首套房貸的優惠,還對二套房貸進行了加息,這標誌著央行已經開始定向針對樓市、定向針對不同城市、定向針對不同檔次的購房者進行加息。以北京為示範,一二線重點城市或將跟進北京市政策,而去庫存問題仍然嚴重的部分三四線城市則會維持利率優惠,全國針對樓市的貨幣政策或將徹底進入「一城一策」時代。

胡景暉表示,自「317新政」以來,政府在本輪調控中展現出了超強的決心,高門檻的限購、限貸政策加上一系列防止「鑽空子」的政策可以說是史上最嚴厲、史上最嚴密,在這樣的高姿態之下,北京房地產市場將會持續維持降溫態勢。