冰封的北京商住：新政後幾乎零成交 開發商噤若寒蟬

用居住功能消化商業庫存，這是多年來開發商們駕輕就熟的「擦邊球式」玩法。然而突如其來的商住限購停貸政策卻讓所有人猝不及防。

根據3月26日北京市住建委出台的商辦項目調控政策要求：商辦項目最小分割單元不得低於500平方米，不得擅自改變為居住等用途。開發企業在建（含在售）商辦類項目，不得賣給個人。已出售的二手商辦項目出售給個人時，買家資格除了滿足住宅限購要求，還需要全額付款。

近日，在走訪北京最大的「商改住」小區中弘像素髮現，這個擁有著近萬套商住房源，曾經充滿活力的年輕社區幾乎在一夜之間，一片蕭條。如今，中介門店相繼關門，多家餐廳、超市、咖啡館等也停止營業。

中原地產首席分析師張大偉說：「在過去幾個月，北京商辦類物業每月簽約都在3000套以上，「3·26」商辦限購一個多月來，市場成交量下跌了99%，幾乎接近零成交，北京過6萬億元資金被徹底冰封。」

進退兩難的「在途單」

「42萬定金我都收了，就差網簽了！」王女士說，雷厲風行的她萬萬沒有想到在這節骨眼上遇到比她更加雷厲風行的商住限購政策。

「想把手頭那套商住房賣了，剛好給學區房攢出個首付。」再過兩年，王女士的兒子就要上國小了。儘管對北京要全面限購商住的傳言有所耳聞，王女士對自己的行動速度仍頗有信心。

這套位於朝陽區北苑的待售商住房很快吸引了數位購房者前來問津——2013年，王女士以160萬元的價格貸款將其購下，為了不受將來可能存在的限購限貸政策的影響，她還「有遠見」地用了自己母親的名義。

成交價格最終敲定在260萬元。一位購房者很快與她簽訂了合同並支付了42萬元定金。令人始料未及的是，一道史上最嚴商住限購政策出台，讓王女士和購房者雙雙傻了眼。購房者失去購房資格加上住建部下令停止網簽，這套原本炙手可熱的商住房又砸回了王女士自己手裡。

「何止是限購，簡直就是禁購啊！」如數退還定金之後的王女士暗自分析，自己的這套房子已然成了燙手山芋，出手的希望算是渺茫了。「就算再次放開網簽，估計價格也要下降三成左右。」

「3·26」限購停貸政策對北京商住市場的打擊立竿見影。根據鏈家研究院的保守估計，像王女士這種進退兩難的「在途單」群體的數量就高達一萬單左右。5月9日，鏈家集團表示，商辦門店關閉數量已達44家。

在北京像素，相繼有業主降價百萬售房未果的消息傳出來。另有一些打算在北京像素出租、求租的朋友，因為沒有了中介相助，加上如今小區的「違規」房源在大多正規渠道已經無法正常顯示，不得不偷偷在捷運口和小區內張貼小廣告，或訴諸社交網站等邊緣化渠道發布租售信息。

打開豆瓣「北京租房」小組，輸入「像素」等關鍵詞可以看到，自3月26日以來一個多月的時間，有關北京像素出租和求租的帖子就高達數百個。其中不難看到一些轉移戰場的中介的身影。

「銷冠」們的尷尬

成熟商住小區的活力正在消失，而對於一些在建在售的商住項目來說，剩下的房源賣不出去，賣出去的又面臨著退房的危機。

記者來到位於大興區南六環內的義和庄捷運附近，這裡分佈著被稱為「支撐義和庄區域發展的三大金剛」——萬科天地、泰禾中央廣場、恆大未來城3個項目，2015年開盤至今，佔地紮營，都欲以Loft產品分得北京商住市場的一杯羹。

然而「3·26」政策出台之後，曾經的銷冠，僅今年3月份就售出847套商住房的泰禾中央廣場彷彿經歷了冰火兩重天。儘管這個商業項目在之前宣傳中表明可以通燃氣、通上下水，有獨立廚衛、客廳和卧室，具備一切居住功能……連樣板間都裝修成了住宅的樣子，但一夜之間卻成了需要整改的「違規」項目。一個月來，售樓處遭到了上百名業主組織的15次維權退房活動。

在泰禾中央廣場售樓中心，售樓員告訴記者，目前該項目已經全面停止網簽了，至於什麼時候整改、如何整改、何時開放網簽都還不清楚。「政策出台之前，本來已經不剩幾套了，我只能說已經售出房源我們都會按照和業主合同上的規定來遵守。」（商辦項目的合同中註明的房屋功能是商業和辦公，並沒有寫明允許居住。）

在蕭條的萬科天地的售樓中心，記者同樣詢問了項目的銷售和退房情況。售樓員表示，雖然停止了網簽，但項目的所有商住房源早已售罄，只剩下部分底商，目前沒有接到任何退房的要求。但通過與購買了該項目的業主溝通后，記者了解到，萬科天地的開發商明確態度「可以退房」，並「隨時可退」。

記者隨即來到僅一牆之隔的恆大未來城售樓中心，該項目此前主打8.4米層高的空中墅式公寓，儘管已經被定義為「違規」並停止了網簽，但售樓員依然小心翼翼地避免使用「商住房」類似的字眼，並多次糾正記者：「沒有住，項目是商業辦公樓。」他透露，商業辦公項目停止網簽前的售價是6萬元/平方米。

超60萬套商辦物業被影響

在「3·17」后一個月時間，北京接近每天一個政策的角度封堵各種房地產市場炒作空間，當下樓市已經全面降溫。

首先，該政策封堵了部分項目意圖用500平方米做類別墅產品的可能性，單層500平方米意味著完全不可能再設計出現居住功能的布局。其次，不得預留管線，這相當於封堵了後期修改的可能性，也就使得房企擦邊球的可能性降低。再次，擅自改變土地屬性的違法行為，將收回土地，同時限制再拿地，調控的嚴厲程度創下歷史新高，對企業的威懾力也將非常大。

據統計，北京二手房市場大約有超過40萬套商用類物業（只統計最近10年成交），其中約25萬套為商住類物業。新政之下，這些商住房源雖然還可以賣給個人，但必須要符合比購買住宅商品房更加嚴格的北京限購標準——必須是無房戶，且需要全款。

而目前市場庫存大約商用類物業高達6萬套（其中2.3萬套為商住類物業），如今只能出售給企業，而此前個人購買商用物業的比例超過了90%。潛在供應還有超過15萬套商辦類物業也將受到影響。這意味著本次政策將直接影響至少60萬套物業，「所以在這一政策打擊下，商辦成交量暴跌。」張大偉總結道。

新政之後的商住房該如何處置，人們不得不選擇繼續觀望。就像文章開頭提到的王女士，換房的希望變成泡影之後，她不得不繼續將房屋出租，以換取每月4000元的租金。

商住開發商們也集體沉默了，記者採訪過程中，他們幾乎用了相同的口徑：「真是不方便說。」