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如果明天房價真的崩了,將會發生什麼?

E君說

別忘了,房價崩盤首先意味著金融危機。除非你一直手握幾百萬現金,不介入任何金融理財,在長達數年的時間裡眼睜睜看著自己的存款貶值。否則,逢低抄底的機會根本不存在!

魯迅曾說,從來只有兩個時代,「一、想做奴隸而不得的時代;二、暫時做穩了奴隸的時代。」

如果套用這句話,那麼,樓市也有兩個時代:一、想做房奴而不得的時代;二、暫時做穩了房奴的時代。很顯然,就帝都來說,在今年年初的史上最嚴限購令出來之後,無疑是一個「想做房奴而不得的時代」了。

在這個時代,很少有人再抱怨自己「成了房奴」,或是「給銀行打工」之類。買了房的人都強烈意識到,這可能是自己人生中一個最正確的投資決定,可謂實現了從無產者到有產者的「驚險一躍」,和現在那些「想做房奴而不得」的人相比,自己簡直太幸運了!

在這種背景下,還說自己是「房奴」就變成了一種身份炫耀;房價明明漲了一倍,而你卻只給銀行年化5%的利息,還說自己是在「給銀行打工」,不是矯情是什麼?

不僅如此,在這個時代,連「樓市唱空派」都消停了。「唱空派」最活躍的時期是北京房價剛破萬元的時代。如今到了10萬元時代,按說樓市風險肯定越來越高,然而這時「唱空派」的主力大將們卻要麼閉嘴要麼叛變,「萬馬齊喑究可哀」。

原因無他,只因唱空論調已經不再受大眾歡迎。屁股決定腦袋,如今稍微有點家底、有點頭腦的人都湊錢買了房,自然而然從看空轉為看多,輿論風向也隨之悄悄改變。

而那些十年前就持幣待購、等待樓市崩盤抄底的人呢?如今絕對是恨透了這幫「唱空派」,當初為什麼就信了他們?!

問題是,到底什麼時候崩盤?

那麼,「唱空派」真的錯了嗎?從長期來說,他們沒錯。是市場經濟就一定會符合市場規律,是成熟樓市就一定會經歷漲跌循環的樓市周期,「北上廣永遠漲」從邏輯上來說無論如何不能成立。

如果問一線樓市有泡沫嗎?有,而且還會更大。到底會不會崩盤?從長期看,一定會。然而,知道這些有什麼用?就像凱恩斯說的,「從長期看,我們都死了」。

大家真正想知道的是,什麼時候崩?樓市可能再漲10年嗎?

從1998年房改以來直接進入牛市周期,迄今將近20年。如果再漲10年,就是30年。歷史上有超過30年的牛市周期嗎?你別說還真有,而且竟然就是一直被拿來當反面教材的日本樓市。

眾所周知,日本樓市進入瘋狂泡沫期是在1985年廣場協議之後,從1985年至1990年,房價上漲了100%。樓市崩盤後房價逐年下跌,至2005年大概跌去一半,回到1985年的水平,因此叫做「失去的20年」。

但是,如果把觀察時間拉長,隨著二戰後日本經濟騰飛,從1956年開始,日本樓市就進入牛市周期,在1956—1985年的近30年中一直上漲。如果算上1985—1990年的瘋狂泡沫期,那麼日本樓市經歷了一個長達35年的上行周期,其間日本六大城市地價上漲了56倍。

那麼現在誰能判斷,目前的樓市是在一個大牛市的中部,還是最後的瘋狂泡沫期?恐怕誰也不敢斷言。

正如格林斯潘所說,「只有在泡沫破滅之後,才知道它是泡沫」。在我們已經經歷的近20年牛市中,至少在10年前,樓市泡沫論就已經大行其道。如今回過頭來看,10年前的樓市哪有什麼泡沫?當然這是事後諸葛亮,人人都會當。

不過,如果樓市的牛市周期真有30年,你錯過了前面20年,難道還想再錯過10年?你為了等樓市泡沫破滅,竟然白白浪費掉人生中唯一一次超長大牛市的機會,這是有多執著?

說到底,樓市到底有沒有泡沫,根本不是一個值得考慮的問題。真正需要判斷的是,泡沫什麼時候會很危險。因此最直接的指標不是租售比,不是房價收入比,也不是房產總額與GDP之比,甚至和人口變化也沒多大關係。而是,潛在的能進場接盤的資金還有多少。

大家都知道股市裡有個著名的「擦鞋童理論」:當擦鞋童都在討論股票投資的時候,就離股市崩盤不遠了。

據說在1929年大蕭條前的某一天,股票投資人老肯尼迪在華爾街上擦皮鞋,他的擦鞋童向其得意洋洋地透露了自己股票賺錢的秘訣。老肯尼迪猛然一驚,回到辦公室就把手裡的股票全部拋出,從而成功躲過1929年大股災。

這個故事告訴我們什麼呢?顯而易見的說法是,連擦鞋童都入市炒股,說明股市已經進入最後的瘋狂。但其實,瘋狂並不一定就意味著泡沫破滅,也有可能是泡沫才剛剛開始,正如1985年的日本樓市。

老肯尼迪想到的是,連擦鞋童的錢都已經入市了,說明當時的股市已經吸納了全部可能吸納的社會資金,已經不可能有更多的資金來接盤了。這對於泡沫來說,才是最致命的。

再回過頭來看一線城市房價。單從雄安一役,從政府和遊資連連過招的驚險對決中,我們看出了什麼?目前仍有天量遊資,被重重限購令封堵在一線樓市之外,因此才會一見到其他投資機會,就如同鯊魚見血。

設想一下,一旦稍有風吹草動,政府出於救市考慮決定破堤放水、解除限購,這些天量遊資瞬間湧入,會把一線房價炒高到什麼程度?只有那時,才說得上是真正的高危泡沫期。

樓市崩盤不是世界末日

現在我們不妨來設想一種最壞的情況:如果明天房價真的崩了,將會發生什麼?

日本樓市崩盤,跌幅為60%;亞洲金融危機,香港樓市跌幅55%;美國次貸危機,樓市跌幅40%;迪拜債務危機,樓市跌幅50%。

按最壞的可能,假設樓市崩盤后,將跌去60%的市值。這聽起來很嚇人,但並不是世界末日。有房者的賬面財富的確會縮水,然而想象當中哀鴻遍野的情況並不會出現。

還拿帝都舉例,目前二手房均價為6萬,跌去60%,為2.4萬,這是帝都2012年的房價水平。也就是說,即使出現房價崩盤,對2012年之前購房的人來說,沒有實際損失。同理,對於2012年前已經購房、2012年後換房的人來說,實際損失也不算大。真正損失比較慘重的,是2012年以後的初次購房者。

這些初次購房者絕大多數都是從外地到北京打拚的年輕人。對他們來說,北京的一套房子並不僅僅是房子,還事關身份、戶口、子女教育,因而是家族的榮耀,是婚姻市場上最重的籌碼。他們會輕易斷供嗎?絕對不會。銀行面臨大面積違約的風險並不高。

退一步說,即使大面積違約,政府能讓銀行倒閉嗎?肯定是第一時間開動印鈔機給銀行大輸血,新一輪通脹在所難免。那麼,什麼資產最能抗通脹?你又猜對了,還是房子。

至於想象中的抄底?別忘了,房價崩盤首先意味著金融危機,前面提到的無論日本樓市崩盤還是美國次貸危機,都是從股市暴跌開始的。除非你一直手握幾百萬現金,不介入任何金融理財,在長達數年的時間裡眼睜睜看著自己的存款貶值。(很難想象有這樣的人存在。)否則,逢低抄底的機會根本不存在,別再自己騙自己了!

北大教授:房地產是將要破滅的巨大泡沫嗎?

作者|陳玉宇

房價的過快上漲,無庸贅述。但是我想跟大家介紹一下「名義的房價上漲」和「真實的房價上漲」。

所謂「名義的房價上漲」和「真實的房價上漲」,這兩者的根本差異,在於是否剔除通脹率或者考量CPI指數的影響。假如「名義房價」在一段時間裡並未增長,但CPI指數在這段時間裡是上升的,即:因為通脹的侵蝕,相當於「真實的房價」下跌了。

具體來分析:在兩年內的短期里,通貨膨脹率很低,名義房價上漲和真實房價上漲相近;但在談論長期房價上漲幅度時,不區分名義價格和真實價格,就會過分高估房價上漲情況。

比如說,如果的通貨膨脹率是5%,20年後的名義價格水平將是現在的近3倍,30年後是4倍多;如果的通貨膨脹率是8%,30年後的名義價格水平將是現在的10倍。舉例來說,10年前澳洲的一套上好住宅賣2萬澳元,現在賣35萬澳元,名義上漲了17倍,但剔除通貨膨脹因素的真實漲幅是2-3倍。

考慮經濟增長和通脹因素,一般而言,房價尤其是「名義上的房價」很少是下降的。但目前整個房地產市場,調控機制更多的是著眼於調整蓋房子的數量,而非真實的價格。我認為,調控機制在調整房屋供給數量的同時,理應充分考慮「真實的房價上漲」這一因素,否則調控將是有失偏頗的。這一綜合機制,也將是未來房價回歸合理的重要機制。

剔除通貨膨脹因素,我們還要考慮房子質量的差別。今天用更好的建材造出的房子,本身成本就更高。通過計算經過質量調整的房價,從2003年到2013年,一線城市平均每年漲13%,三線每年平均漲8%。

數據顯示,從2003到2013年,一線城市房價漲了4倍;如果考慮調整房屋質量的數據,每年漲幅為13%,一線城市房價大概用6年就可以翻一番。

哈佛大學教授Glacier模仿城市的4類劃分,把美國城市也劃分為4類,找出美國的北上廣深、省會城市、三四線城市。對比顯示,美國房價漲速跟比是「小巫見大巫」了。從絕對價格看,洛杉磯10000美元/平米,波士頓6000美元/平米,而今天的上海、北京、深圳,已達到了7000-8000美元/平米。基於這些觀察,人們就會問:房地產是不是個大泡沫,這個大泡沫會不會崩?

最近中央政府極其嚴厲的房地產調控政策,應該看作是對泡沫的警惕。房子在2015、2016這兩年內價格翻了一番,對於普通老百姓意味著什麼?我們分三種情況考慮。

第一種情況,你永遠都是房子的居住者。這兩年房價突然上漲,但房子為你提供的服務並沒有改變。如果漲價的原因是旁邊蓋了美好的花園,建了美好的學校,帶來了周邊品質的提高,對你才有意義。

第二種情況,大部分人有這樣的想法,現在居住著等到老的時候再賣給別人。那就意味著,買房者要以很高的價格接盤,這相當於盤剝後來的購買者。

第三種情況,把房子租給或者賣給新進入城市的移民。城市房價上漲,可能因為這塊土地未來能夠創造出更多收入和GDP。舉例說,加州發現金塊,帶動了淘金業的發展,隨之發展了酒店、餐飲行業,當地房價的上漲就是分享了發現黃金的紅利。同理,在現實經濟中,房子其實也是間接參與分享了該地經濟發展帶來的收入。北京人先買了房子,同時辦優秀企業,辦銀行,等更多優秀人才進入北京,這些人把掙來的錢交房租,再買房子。這也相當於分享未來人們的勞動成果。

造成美國房地產泡沫的是上述第二種情況,是不可持續發展的;的房地產市場則是第二種、第三種情況都有。從這個角度看,房地產市場相比美國房地產市場,是相對健康的。

房子蓋得太多了嗎?

房子蓋太多,就是泡沫。從2003年到2014年間,蓋了100億平方米的房子。跟美國對比,近幾年的房地產建設面積達100億平方英尺(註:1平方英尺= 0.0929平方米)以上,而美國則維持在20-30億。從銷售角度來講,最近幾年每年約完成11億平方米,美國大約有2-3億平方米。

所以,若僅從建築面積和銷售面積來看,的房地產市場看起來似乎問題很嚴重。但是結合國情來分析,儘管房地產規模龐大,但是考慮人均住房面積,再考慮快速推進的城市化,也是合理的。

很多人被某幾個絕對數字所誤導甚至被嚇到,各種認識不足,造成專家之間的分歧,民眾的恐慌,甚至影響決策失據。

理論上講,越是生產率高的城市,越是有美好前景,新增人口越多,房價越應該上漲。但現實是,相對而言,更多房子建在了生產率低的城市。目前三四線城市樓房庫存大,存在過剩現象。更多房子蓋在了不需要蓋的地方。

考察城市的勞動生產率水平和新建房屋的數量,發現和美國有相似的問題,都是生產率越低的地方,越有可能人口流出的地方,房子卻建得越多。比美國的問題還會更嚴重一點。

房地產市場發展的成績是巨大的,1998年人均城鎮住房面積15平米,現在是30多平米,大部分人都是受益的,只不過程度不同。這裡面的問題是多方面的。

結合前述分析,我的核心觀點是:的房地產市場與美國房地產泡沫比較,有很多不同點。如果考慮經濟未來的增長,和合理的土地供給,今天的高房價是可維持的,是基本理性的投資。但前提是,的各類城市要控制土地供應在合理的水平,不能太多。值得警惕的是,如今的高房價依然是危險的,給定的特點,只不過不會像美國房地產泡沫那樣迅速破裂。

具體原因表現在以下四個方面。

第一,從開發商的存貨來看,一線城市開發商沒存貨,北上廣深沒房子可賣;二線城市存貨略有上升,但沒那麼嚴重;三、四線城市的存貨很多,所以三四線城市房子蓋多了,產生泡沫,導致浪費。

第二,從住宅空置率來看,家庭調查數據顯示,的住宅空置率從5%-6%的水平上升到現在10%的水平,但這個空置率還是在可控範圍內的,並不會導致房市馬上崩掉。

第三,從需求角度來看,相比較於美國,人買房是在高首付、高房貸利率條件下,高儲蓄人群尋找財富存儲的出處。相對於美國人,有錢的人不願意買基金、保險產品,更願意買房子。人對房子的需求因素會不斷增加房子供給,促使城市再增加土地。

第四,從供給角度看,房地產開發商早年槓桿極高,現在政府收緊了給開發商的信貸,槓桿率有所降低。而且要看到,供需決定短期房價,長期房價取決於供給因素,即長期的生產成本。房地產的總建築成本約為3000-4000元/平方米。小城市裡面,凈建築成本佔三分之二,土地佔三分之一;到了北京,土地成本佔三分之二,凈建築成本佔三分之一。所以大城市房價的長期成本主要還是取決於土地供應。

房價漲到今天的樣子,這個勢頭可持續嗎?放眼未來20年,現在購買房子作為長期投資,是不是可持續的、合理的投資呢?

我認為,房子每年漲3%以上,才是一項合理的投資。在這3%里,有2%是折舊,1%是凈收益率。每年漲3%,難嗎?事實上,在美國投資房地產的真實收益率不到1%。現在要求北上廣深房價保持3%的漲速,需要一些前提條件。

首先考慮未來人們對房子的需求有多強,其中最主要的因素就是收入增長有多快,第二考慮政府能供多少地蓋房。我們假設20年後,城市化率達到70%,房價收入比是10倍,房子每年折舊2%,人均住房面積提升到40平米。

我們對一、二、三線城市進行分析,分析一年新建多少房子和人們收入增長速度的關係。以一線城市為例,如果居民收入能增長6%,城市每年新增住房只有1000萬平米,那麼,房子的真實回報率是可以達到3%的。如果算上4%的通貨膨脹率,名義上就有7%的真實回報率。如果北京每年新增住房有4000萬平米,那大家必須更富有,才能有更強的購房動力。所以,再具體以北京為例,假設未來保持每年6%-7%的經濟增速,新建住房降到之前的50%左右,才能保證投資房產在未來20年能有每年3%的凈收益率,才是一項理性的投資。而這些假設,未必能成立。

今天的房價已經漲到很高的程度了。房屋投資要維持3%的真實收益率,北上廣深,甚至包括二三線城市必須維持6%至7%的真實收入增長率,還要把住房供地降到過去5年的一半水平。

所以,供給、需求是很簡單的道理,第一我們要努力發展經濟,提高大家的收入,房價還會節節高;第二供地不能太多,太多就崩盤了。我們的結論是,房價的確已經很高了,必須非常小心謹慎對待它。為了讓房價不崩盤,政府當然可以控制土地供給,但機會成本是,我們的城市化速度會變慢,生產效率方面有損失。

當然,房價還可以更高,因為剛才的決策模型是理性的,但人買房,很多不求3%的真實回報率。如果把錢存銀行、放在股市的回報率更低,人們還是對投資房地產。但是,能支撐多高的房價呢?

我對房地產是樂觀的。但是,如果政府使出很大的力氣維持高房價,不是好事。

我給出來的政策建議是:

國土資源部門改革僵化的用地指標審批機制,由地方政府更大自主權利決定土地的使用;

改革城市規劃的工程師主義做法,充分考慮成本、價格的作用,不能墨守毫無根據的容積率指標,要充分考慮當地的市場情況;

改交易環節的稅收為持有環節的稅收;

大力建設健康的金融和資本市場,增加人們儲蓄的出處,有更多投資機會和方式,減少買房需求;

大力促進勞動生產率和全要素生產率的提高;

適當進行房地產投資需求管控,尤其在一二線城市。

經濟發展好了,高房價才能持續;發展不好,持續不了。我們需要促進生產率和全要素生產率的提高,我們的經濟需要年輕人多創新,做出更多的產品和服務,才能支撐我們今天的錯誤的高房價。

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