最近各大城市政策繼續收緊,沒有史上最嚴調控,只有更嚴。從大談樓市泡沫到唱空樓市斷崖下跌,不可否認,這是房地產歷史上最大一輪泡沫。
不管是萬科還是萬達,這些頗具代表性的房地產企業其實是不願意看到房價暴漲暴跌,否者這個行業很難看到百年老店。
房價上漲,是貨幣超發引起,即便是調控一輪接一輪,熱點城市房價依舊堅挺。
中央強調「房子是用來住的,不是用來炒的」,因為之前相當一部分人買房都不是單純用來住的,否著也用不著強調房子的居住屬性。
人生有很多必需品,這些商品都有固定定價模式
第一類是普通商品的定價,比如白菜羅卜,根據市場供求關係變化而波動,比較單純的定價方式。
第二種是投資定價,比如期貨、股票,它的價格取決於對未來的期望、預判,不管現在價值幾何,只要有人確信他有價值並付出行動,價格就能抬升。
第三類是人生必需品,這類商品對人的影響已經遠遠超出商品本身,比如葯能治病救人,必要時,人們願意付出意想不到的價格,哪怕是傾其所有。
人類生活中的商品就是由以上一種或兩種或三種定價方式所組成,樓市集合了三種定價方式。
房子在,被賦予太多含義,買房結婚、有房代表有錢,這些遠遠超出了房子的基本居住屬性,也就出現了第三種定價方式。
當然,這些含義、這些價值是房子價格上漲的基石,房子更具投資價值,這才是樓市只漲不跌的重要因素。
2001年,你用50萬買輛車,到2017年只剩一堆廢鐵,同樣,在2001年,你用50萬買了房,房子不僅沒有被消耗掉,價值反而漲到1000萬。
具有投資屬性后,樓市價格定性就變得非常複雜,因為裡面包含太多人性的東西。
很多專家喜歡拿外國房地產市場對比,但這幾十年來,這樣的觀點一直被打臉,為什麼?
因為國外市場和市場完全是兩個不同市場,就拿德國來說。
很多專家說德國樓市之所以平穩,是因為德國的租房市場非常完善,德國房地產市場平穩真的只是得益於租房市場的完善?
德國總人口8141萬人,約3800萬戶,住房超過4000萬套,人均住房41平米。
也就是說,德國的三口之家,平均住房面積能夠達到120平米,因為房子多,德國又是全球少有幾個高度城市化國家。
德國生育率低,預計2050年人口將會減至7000萬人,而且一半人口是超過50歲,如果要投資,重要找到接盤俠,德國的房地產接盤者,不多。
為什麼60%的人願意租房?因為在德國,絕大多數的人不看好樓市,對樓市預期不看好,所以房地產的投資屬性,也就土崩瓦解。
再回頭看看投資者,手上沒錢一身輕,但凡有點閑錢的,都在拚命找投資品,生怕手裡的錢貶值。
投資市場有個段子:土豪死於信託,中產死於股市,屌絲死於P2P,可見投資市場的盈利機制還非常有待完善,股市7虧2平1賺這是國際通理,更何況在,散戶成為了主力,韭菜就被一茬一茬的割,咔咔咔,割掉的都是真金白銀。
財叔身邊的朋友,昨天還在抱怨對房地產的不滿,牙咬切齒,今天就去排隊拿號。
買房不僅可以投資,還可以租出去,或者自己居住,換做股票,只能躺在賬戶。
而房地產市場的容量比股票市場大太多。
幾十年來M2增速坐上火箭,印鈔機翻轉不停,憑空印出的錢自然而然就到了樓市。
老中醫思維給樓市診斷,貨幣超發就像是給樓市吃了春藥,不斷膨脹。看似春藥是本,膨脹是標。
但實際上,貨幣超發只是誘因,投資屬性太強才是病之根本。
所以這一輪樓市調整就是沖著投資屬性去的,大城市交易都被限制了,投資者無法套現,就是投資大忌。
但很多人對大城市樓市投資預期不降反升,因為農村人口、中小城市人口還在不斷湧入大城市。
房地產確實已經成為投資品,只不過苦了「剛需族」,但這些「剛需族」在滿足剛需后,又有多少人會「善良的」放棄樓市這個投資品呢?
所以財叔一直強調人口增量、城市發展、經濟結構的重要性,一二線城市哪怕是跌了,預期仍在,終究會漲上去。
大城市調控,依舊沒有調控到問題的根源,北京土地供應連續兩年下滑,需求端不斷飆升,加之M2增速仍在10%以上,一兩年內,大城市樓市預期會變嗎?恐怕不會!