強三、四線城市投資客追蹤： 接受投資周期變長

或許，接受投資周期拉長，是當下投資客生態圈最直接的變化之一。同策諮詢研究部總監張宏偉指出，三四線城市很多項目都在開工，統計其未來供應量並無法判斷投資客未來的資金沉澱，但銀行信貸收緊值得關注。銀行審批周期拉長導致交易期限拉長。

強三四線城市限購升級之後，長三角投資客生態圈將會發生什麼變化？

3月13日，從事中介銷售代理的張曉明（化名）晚上11點才回到位於上海閔行的家裡，當天他一直在寧波杭州灣世紀城項目里，帶客戶看房買房簽約。當天在張曉明手裡一共成交了2套房子，單價接近9000元/平方米。

根據在杭州灣世紀城的多家代理中介機構的反饋，該項目在今年1月份均價為7000多元/平方米，並在年前封盤一次。一個月之內，其單價漲幅超過1000元/平方米。

3月14日，嘉善限購升級第一天，在一個投資者群里，劉雲（化名）拋出一個問題：上海周邊城市的房子還有人會買嗎？群里立即有人回答：會買，前提是有錢。

張曉明極力向劉雲推薦杭州灣世紀城。杭州灣世紀城位於寧波杭州灣新區，寧波尚未有限購或調控升級的風聲傳出，但嘉善限購之後，劉雲有點糾結寧波地區如果也進入調控升級周期，房子不知道什麼時候能脫手。

與劉雲心態相反，21世紀經濟報道記者採訪到另一名投資客陳祥勝，他去年在嘉善買了孔雀城的洋房，今年並不著急轉手，而是打算去周邊其他有可能通高鐵的小城市繼續投資房產。

銷售勢頭強勁超過市場預期，市場卻發生了結構性變化。來自上海中原地產的分析指出，一二線城市受調控影響，交易量有所放緩，但是從數據看出現明顯增加，主要是三、四線城市銷售有超過預期表現。投資外溢現象明顯，尤其是環一線城市的周邊三四線城市，市場出現熱銷，一些樓盤外來投資客超過6成，投資需求釋放拉動銷售數據。

接受投資周期拉長

投資客在長三角強三四線城市的流動性正在加劇。環上海的花橋、太倉，上海投資客佔到8-9成，嘉善佔到7-8成，杭州灣世紀城最近成交的客群結構里，上海投資客佔了6-7成，呈現上升態勢。如果加上在上海工作的外地人，這個比例還要高。

以嘉善為例，本地客戶置換的需求就很大。陳祥勝甚至有點後悔去年沒有多投入30萬買聯排別墅，去年下半年他看過的別墅項目均價為1萬元/平方米左右，今年1月份開始均價漲到了最低1.2萬元/平方米，漲幅超過20%。

公開數據表明，2月份全國533家銀行中，提供9折以下優惠利率的銀行有99家，比1月份減少29家。在第一季度就出現延長房貸審批周期的現象比較少見，一般是銀行要收緊房貸的信號。

記者諮詢銀行人士獲悉，房貸審批時間以往是10個工作日左右，目前審批周期確實有所延長，不過一般不會超過20個工作日，其他銀行大多也會根據實際情況對審批時間做出調整。

值得一提的是，與投資客的熱情相比，目前進駐嘉善的開發商並不多。一名當地房企人士透露，目前外來大房企只有萬科、保利、華夏幸福、新城控股。保利在西塘開發、華夏幸福在南邊，萬科剛進駐這個市場。去年新城控股在嘉善以10.6億元拿了一塊地王，樓板價8050元/平方米，今年首次開盤，均價卻定在1.6萬元/平方米，「貼著成本開賣」。據上述房企人士透露，「排卡」（儲備客戶）期間就已經「很火爆」。「去年嘉善很多樓盤都賣到1.6萬元/平方米」，新城控股的定價策略，一方面是要低開高走，另一方面不排除投資客流動性過大，房企擔憂去化壓力。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，嘉善重點開發領域在於嘉善南站以北的區域，所以南部市場的投資價值多大，還要打一個問號。當然區域本身還沒有經歷銷售狀態，所以壓力暫時還不會顯現出來。

3月14日，國家統計局公布1-2月份全國房地產開發投資和銷售情況，1-2月份，房地產開發企業土地購置面積2374萬平方米，同比增長6.2%，去年全年為下降3.4%；土地成交價款794億元，增長12.7%，增速回落7.1個百分點。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，土地數據出現2014年10月以來首次累計增速轉正。從市場來看，尤其是一些二線城市，土地市場還是延續比較熱的格局，因此價格還在上漲，不過由於土地市場也採取限價措施，所以價格的漲勢有所收窄。

「散戶心理仍然是買不上比多花幾年解套更吃虧。」盧文曦指出，最近一周，上海周邊小城市，投資客都在短平快操作，誰也不知道政策什麼時候出來，先把房子搶到手再說。

「資金要有蓄水池，房地產是最好的蓄水池，讓投資客的資金沉澱在一個地方几年，然後放開，也能促進循環。」一名金融市場分析師指出。

分化信號：信貸收緊

張宏偉認為，從調控政策走向來看，因城施策仍然是趨勢，這不僅僅反映在一二線城市與三四線城市之間調控政策的差異，也反映在三四線城市間的不同。當前，三四線城市的「火」起來與「活」起來的迥然不同的市場背景下，不同三四線城市也開始因城施策。

此前已經處於調控中的城市，比如崑山、花橋，去年的信貸已經開始收緊，嘉善去年底開始房貸也收緊了。這直接導致投資客的周期延長。

三四線城市的分化還在於，去庫存周期在15個月以下的城市，將成為新一輪的樓市熱點。「這些城市往往投資客進入的速度比房企更快。」 張宏偉指出。

從房地產開發投資和銷售情況來看，也有預判。從數據來看，投資上升勢頭顯著，甚至超過預期。2017年1-2月份，全國房地產開發投資9854億元，同比名義增長8.9%，增速比去年全年提高2個百分點。其中，住宅投資6571億元，增長9.0%，增速提高2.6個百分點。

張宏偉認為，按照城市類別來看，分化已經出現，一線城市周邊的三四線城市甚至縣級市（比如環北京、環上海區域的三四線城市）以及區域中心城市周邊的三四線城市（比如環南京、環合肥都市圈的三四線城市）已經出現過「火」的狀況，為此，我們看到環北京、環上海周邊的三四線城市甚至縣級市也開始出台措施調控樓市。

多名分析師指出， 1-2月份並非市場銷售旺季，加上調控因素，庫存有所增加。尤其是今年一些過熱的三四線城市也加入調控行列，短期對心理造成一定衝擊，對年後銷售市場復甦造成一定阻力。而商業、辦公市場則延續庫存增加的通道中，市場風險繼續累積。

國統局公布的數據顯示，2月末，商品房待售面積70555萬平方米，比去年末增加1015萬平方米。其中，住宅待售面積增加468萬平方米。長三角區域情況也大致雷同。

（編輯：賈紅輝，郵箱：[email protected]）

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