上海住房發展「十三五」規劃透露了什麼

作者：美房網主編

7月4日，上海市規劃和國土資源管理局掛盤出讓兩塊100%租賃住房用地，我們撰文《上海推出租賃用地為哪般？》進行深入分析，判斷政府將大力推廣租賃住房，解決住房剛需矛盾。緊接著，7月7日，《上海市住房發展「十三五」規劃》發布，商品住房、租賃住房、保障性住房用地指標三分天下，進一步佐證了我們對房地產大勢的判斷。

按照規劃，「十三五」期間上海市住房用地預計新增5500萬㎡，約170萬套各類住房。其中，商品住房用地2000萬㎡，以中小套型普通商品住房為主，約45萬套；租賃住房用地1700萬㎡，約70萬套；保障性住房用地1800萬㎡，約55萬套。此外，以市場為主，新增代理經租房源30萬套（間）左右。

可以看出，無論是「十三五」時期新增住房供應總套數比「十二五」期間增加60%左右，還是《規劃》特別指出商品住房以中小套型普通住房為主，又或租賃住房套數佔新增住房套數40%以上，都說明上海正在努力改善人們的基本居住需求。

那麼，未來上海的房地產市場就真的如中央強調的「房子是用來住的，不是用來炒的」那樣嗎？其實不然，儘管《規劃》特彆強調，「『十三五』期間，上海將堅持『房子是用來住的、不是用來炒的』定位。」但實際上，政府真正追求的是用租賃市場解決中低收入者的居住剛需，吸引優秀青年來滬發展，維持交易市場的平穩乃至穩中有升，土地財政和房地產金融市場不受傷害。

為什麼這麼說呢？眾所周知的原因是，房地產仍然是社會支柱產業之一，牽一髮而動全身，房地產市場長期疲軟或短期大幅下跌會影響整個經濟發展，所以政府不敢讓樓市泡沫破裂。正如金融學教授朱寧所言房地產「剛性泡沫」——按市場規律，房價是會下跌乃至大跌，但政府提供擔保現在已走到了進退兩難的地步。

另外，租賃市場的發展並不影響買方市場，剛需購房、改善性置業及投資置業並不因此減少。租賃住房主要是針對年輕人等中低收入群體，租賃市場發展帶來他們居住條件的改善，但並不能提高他們的購買力。的房地產市場的漲跌從來跟買不起房的人沒關係。

或許我們可以大膽判斷，雖然「十三五」期間商品住房用地穩中有升，但未來隨著租賃市場的發展，商品住房用地供應可能相對減少，開發商拿地成本上升，商品住房供應減少，房地產交易市場價格將繼續保持穩中上升態勢。

而且，政府目前的政策本就是學習香港、新加坡等地的房地產雙軌制——通過保障性住房、租賃住房解決中低收入群體居住剛需，按市場規律任由商品房交易市場自由上漲，獲取賣地收入和高稅收。當然，這也是建立房地產市場長效機制，促使我們房地產市場從畸形大躍進走向正常發展。

最後還需強調兩點：

一、人口的流入尤其是高層次人才的流入決定一個城市房地產的發展前景。近年來，上海雖然對大學生仍然有強勁的吸引力，但高房價等因素讓上海近幾年人才凈流入幅度有所降低，尤其是各城市出台大量優惠政策搶優秀大學生，更是對上海的人才吸引力形成巨大挑戰。可以說，上海努力發展租賃住房，解決居住剛需，也是在努力保持對人才的吸引力。現在，年輕人租房住，未來他們就是購房的生力軍。

二、目前的租賃住房市場發展還不完善，開發商或經營者需提高運營能力，探索更多服務方式，而政府要為租賃住房發展提供更多政策便利。尤其重要的是，租賃住房也需要提供教育、醫療等配套，租賃住房土地供應不能是郊區沒人煙的地方，否則所謂的租賃住房就是雞肋。

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