樓市只是假摔！千萬不要搞錯了調控的目的

樓市只是假摔！千萬不要搞錯了調控的目的

昨天，國家統計局的數據，8月70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市為46個，持平的6個，下跌的18個。北京，上海，廈門持平，廣州，深圳，成都微微下跌，漲幅比較多的反而是呼和浩特，桂林，南昌。

每個月統計局都會公布這一堆數字，一共6張大表，好幾百組數據大家也不知道看哪？一會同比，一會環比，一會跟定基比較。一會又新建商品房，一會又二手房。也不知道再說什麼，反正就是結論永遠跟我們心裡的數字對不上。每次都說房價跌了，其實身邊的房價根本沒跌。

其實這一堆表，你就看錶4二手住宅價格就可以了，別的根本不用看。因為新房價格基本都是限價限出來的，價格太低了，開發商就不樂意賣，即使能開盤，你也很難買的到。要不就以各種中介費用，給你把價格加回去。造成一房難求的景象，所以你看新房開盤總是遭遇哄搶，基本就是限價限出來的結果。只要備案價限制住了，那麼統計數據就會好看很多。所以這裡比較失真。而二手房的交易價格，還是能比較反應大家的實際的，有人說不對啊，二手房裡有陰陽合同，把裝修的錢能折到很高，房價基本就是最低指導價簽約，但是這裡計算的不是絕對價格，而是相對漲幅，陰陽合同一直都有，所以並不影響統計結果。

從二手房的價格來看，北京繼3月之後，連續4個月環比回落，但幅度並不大，每月不到1%，一共也就4%左右，所以這個跌幅，很多人根本感受不到，或者說總體上還是走平的。這就符合我們一貫的判斷，連續的調控，限制交易之後，大城市房價會價穩量縮。下跌是得靠賣的，現在是不讓你賣了，也不讓你買了，那麼也就失去了做空的動力。反正怎麼也賣不掉了，乾脆就不賣了。但如果你拿北京上海的房價跟2015年的定基價格比較，你會發現，北京2年漲了50%，上海兩年漲了40%，杭州也漲了32%，南京漲了38%，合肥漲了51%，廈門漲了44%，廣州漲了47%，深圳漲了42%。這個還是比較符合大家感受的。這兩年積累的漲幅實在太大，現在即使調控，由於慣性太大，也不容易剎車。

房價大漲之後走平，成交量卻繼續暴跌，如今可是金九銀十，一線城市整體成交量依然低迷，平均環比下調20%。其中，北京環比下調28%，同比跌幅達60%；廣州平均環比下調32%，同比跌幅72%；上海環比下調22%，同比下跌27%。可以預見，今年的銷售旺季，肯定會慘淡收場。

那麼面對這樣的情況我們該怎麼辦，老齊反覆強調，如果你要買房去住，2-3年內必須要有一套房子，那麼與其等待房價下跌，不如早買。這點我跟著名地產商任先生的看法是一致的，反正你是剛需，不買房就過不下去的那種，買來房子也要住，沒房的痛苦遠遠大於資金損失的痛苦，既然現在的房價能承受，而且你只要不賣一直住，他的漲跌對你就沒有實質影響。想等房價跌再買，這就是一種貪婪，你不是神，世上也沒有神，沒人知道哪是底哪是頂，他要跌下去，你也不太可能買到最低點。所以剛需還是要早買。另外我們看到的隨著調控深入，對於購房者越來越不利，8月全國首套房貸平均利率為5.12%，相當於基準利率1.04倍，環比7月上升了2.47%，為連續8個月上升；同比去年8月的4.44%，上升了15.35%。也就是說未來1-2年房價跌不跌並不確定，但利率一定會漲。

但如果你是想買房投資，就要考慮一下了，你投資的目的是，把錢扔進去，把更多的錢拿回來。所以房子的市值有多高不是目的，目的是你要把錢拿回來，但我們剛才說了，隨著調控的深入，成交量大幅下跌，金九銀十一過，成交會跌的更厲害，未來1-2年你的房價雖然不跌，但已經再難變現。而最近幾年的變化將很大，萬一趕上個5年禁售，那麼你的投資期還將加長，5年之後就一切皆有可能了。有人信誓旦旦說，房產稅是殺手鐧，但3年肯定出不來，但您有沒有發現，人家現在這招叫做5年禁售專治3年出不來。我可以出不來，但你也別想跑。

明年將是樓市調控的關鍵期，現在很明顯就是沒跌，或者說我們就沒想讓房價跌。我們一直追求的效果就是，不動房價，但讓大家都有房住，所以才提出了共有產權房，提出了租房市場建設。這就是說，現在的房地產就這樣吧，以後還要在這個池子里抽稅呢，所以房價不跌最好。其他還要買房來住的，估計十有八九都是窮人了，可以跟我到另一個池子里玩。但前提是要將兩個市場徹底割裂開，維持高房價不跌，其實比讓他下跌更加困難。放眼世界範圍還沒有先例。但我們的智慧是無窮的，比如樂視這麼大利空，你怎麼能讓他不跌呢？停牌啊，一直停牌他就不跌了，所以維持樓市高房價而不跌的最佳方法就是禁售。所以不排除會有更多的城市加入到禁售的行列之中來。

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