search
尋找貓咪~QQ 地點 桃園市桃園區 Taoyuan , Taoyuan

靠倒騰房子能過上好日子嗎?

本文節選自《人為什麼活得累》

只漲不跌的高房價,是人製造的人類經濟史上的最大奇迹。然而,這個自創的奇迹反倒嚇到了自己,把人自己也驚呆了、震翻了、打暈了、弄懵了並且折服了:大多數同胞早已堅信房價是只漲不跌的,絕不相信高房價會連跌10 年,甚至跌掉一半;就像我們這10 年一路走來,始終想不到房價會連漲10 年,漲過1000% 一樣。你不妨聽一聽網友的調侃,是不是對房價大跌很絕望呢?

高房價早已成為一頭出籠的猛虎,吃人不吐骨頭,誰都降不住,總理也不是武松。靠高房價致富的群體,從胡潤榜上的億萬富翁,到你身邊的炒房客、包租婆們,都是靠房子食利的先富一族。靠倒騰房子致富的王健林與靠網路致富的馬雲最近的打賭,就是一個例證。看來,靠倒騰房子就能過上好日子,似乎是個發財致富的不二法門。

但是,房子已經成了吞噬財富的黑洞,不也是人人有目共睹的嗎?前邊說過,小區里成年累月有人裝修,表明房子在頻頻換手。我100 萬賣給你,你200 萬賣給他,他300 萬再賣給王麻子,100 萬的房子就吞噬了600 萬現金流。假如每次換手再砸掉重裝一次,結構都被震酥了的房子,使用壽命縮短了,吞噬的投資反倒增多了,不是嗎?

今非昔比,天下沒有不散的筵席。房地產的創富期已經接近曲終人散,高房價吞噬的財富黑洞一旦坍縮,其反向吸力會吞噬所有來不及逃脫者。為什麼?因為高房價所代表的惡性通脹,總會被通縮糾正的。超發貨幣派生的超高房價,只能靠更大規模超發貨幣才能支撐。沒有更多的貨幣,誰鐵了心也扛不住高房價的。一句話,燒錢燒出的房價,只有繼續燒錢才能救它,無錢可燒時,誰也救不了它。

寄生藤一樣寄生在超發貨幣上的高房價,又反過來吞噬了超發的貨幣。如前所述,貨幣超發不下去了,高房價也就成了無源之水與無本之木。寄生於高投資、高增長的高房價,被低收入、低消費釜底抽薪了之後,病樹枯藤的下場還用懷疑嗎?

貨幣超發,票子在房子上毛了,意味著房價漲一尺,票子跌一丈:房價虛高也就是人民幣貶值,是不是?不買房你是富翁,一買房你成了負翁,房子成了「百萬富翁進去,百萬負翁出來」的一個魔盒。由此看來,一定是整件事情出了大錯,才會把住房消費變成「一套小房子消滅一個百萬富翁」,也才會用高房價弄出人的大面積返貧。

消費者滿臉困惑,一腦子疑問:怎麼一回事?在鄉下蓋1 棟小樓,建築安裝成本怎麼才400 元/ 平方米?小縣城裡的房子,怎麼也就4000 元/ 平方米?為什麼一線城市的房價,卻能高達40000 元/ 平方米?都是鋼筋水泥,都是農民工的勞動,為什麼差價竟能差成天上地下?一定是有人哄抬了房價,一定是有人猛吃了地租,一定是有人惡意牟了利,一定是政策出了大錯,一定是社會患了大病,才會把房價弄到人神共憤、天怒人怨的地步,是不是?

不應當重蹈美國的覆轍。之前美國的經濟增長驅動力主要是金融業、房地產業,但這些行業並不提供多少工作機會,大多數的經濟收入集中在了少數人手中。這種集中化程度太高,會限制經濟的增長。——柯林頓

我可以毫不負責任地說,房價在10 年到15 年後,肯定必跌!為什麼?這與我們的獨生子女政策有關。1978年,全國有864 張獨生子女證,現在,32 年以後,全國的獨生子女達到了1 億4000萬,這已經不僅僅是現象,獨生子女是世界上的全新物種。爺爺奶奶有1 天要走,1 套房;外公外婆有1 天要走,2套房;爸爸媽媽有1 天會走,3套房。找個門當戶對的女孩,也是3 套房,一共6 套房,兩個人再按揭1 套房。……十幾年後,你會看到滿街手裡有六七套房子的中年夫妻,但是他們付不起水電費,所以就要將房子拋售,於是房價就必然會跌。

於琪2008 年剛畢業時,學校周邊的房價才9千多元/平方米,漲到2010年的2萬元再漲到2013年的5萬元,「感覺這5年的工資都白掙了」於琪說「漲的那點工資全用來租房了。」——《人民日報》

茅於軾早就看出來了,「20 年後,的房子會大量地剩餘。現在我們計劃生育的結構,造成『421』的家庭結構,底下一個小孩,上頭兩個父母,兩個父母上頭又是兩個父母。祖父輩有4套房,完了到父親這一輩還有兩套房,祖父母去世之後這4 套房都得留下來,結果房子就供過於求了,想賣都賣不掉了,所以我勸你們這輩子就別買房了。20 年後,這個房子就大量地剩餘,大量地掉價,都不值錢,這是可以看得到的事。」

沒錯,靠直覺,憑常識,消費者也能醒悟過來:房價高既不是因為土地少,也不是因為房子缺,而是政府在變相納稅。如前所述,高房價早已變成了人從政府手中高價贖買自己的居住空間,變成了老百姓被食利者聯盟合謀洗劫財富。

儘管如此,人們還是寧信房價只漲不跌,不信房價只跌不漲。食利者聯盟死扛房價,「為了房價還能再漲一百年,有條件要上,沒有條件創造條件也要上」(王自健語)。如此一來,弄得工薪階層對高房價望塵莫及,怨聲載道。高房價頂在頭上,誰都倍感自己勞多獲少,也倍感社會不公道。高房價大傷民心,大失民望,試想,食利者聯盟會不會成為維穩對象呢?

不會。國內投資靠蓋房子,消費靠買房子,早已蔚然成風了。走遍各地都能發現,人已經跟次貸危機爆發之前2005年的美國人一樣,生活在一個靠倒騰房子過日子的社會裡。克魯格曼曾經成功預測了次貸危機的爆發,這位諾獎得主曾對人說:「2005 年前後,我經常開玩笑說,美國人現在是靠相互之間買賣房子為生的,而且,他們花的還是從人那裡借來的錢。」

政府力助開發商蓋房子,民間則傾財傾力買房子。地方政府把「地根」當成「銀根」,大搞「土地金融」,大舉借債,征地屯地,靠推土機刮地皮,挖浮財;民間則湊錢借錢,買房子裝修房子,靠倒騰房子身不動、膀不搖地發財。倒騰房子,顯得比幹什麼都要輕鬆容易,一時間,房地產似乎變成了雙贏遊戲。

官民齊心合力,把變成了一個投資靠蓋房子、消費靠買房子的社會。如前所述,當建築業成為最大最過剩的產能,房地產成為最大、最過剩的庫存之後,作為不動產,房子吃不了也兜不走時,我們該怎麼辦呢?如今,無論是政府還是民間,對於房子的「病態渴求」,早已把自己逼進了自作自受的兩難絕境。北京市一個匪夷所思的數據顯示:全市最新核實的空置住宅,高達381 萬套。怎麼一回事?假如按照年均成交10 多萬套的實際銷量計,豈不等於多年來的交易量全部空置著,這怎麼可能?

房地產早已成了經濟的「六大最」——最大也是最後一個支柱產業,最大筆的政府財源,最嚴重的惡性通脹,最過剩的庫存積壓,最可怕的吸金黑洞,最鬱悶的民生消費,不是嗎?發生在房奴身上的這兩則悲催故事,真讓你哭不出又笑不出。

「人類最大的災難,都是少數人的無恥和多數人的無知結合在一塊的」(張維迎語)!說到高房價,就是食利者聯盟的無恥與大眾追捧房價的無知,結合在一起製造的一場民族災難!「人越來越多,錢越來越多,土地越來越少,房價就越來越高」,是無恥者忽悠無知者的常用遁詞。沒錯,人和錢是越來越多了,但是,相對越來越多的建築空間供給而言,剛性需求會越來越少的。為什麼?因為土地資源雖然不可再生,建築空間資源卻是可以無限供應的;不信?你還是聽聽馮侖怎麼說吧。

房地產行業,早已成了不能善意獲得,而要惡意牟利的行業。什麼叫惡意牟利?就是玩弄龐氏騙局的手法:只要房價只漲不跌,就會有人加入進來擊鼓傳花。只要房價一跌,就會爆發退房潮。不必懷疑也不必再試,只漲不跌的潛規則早已屢試不爽了:你閉著眼睛捉麻雀吧。只要你每季度或每半年漲一次房價,購房者準會送錢上門的,擋都擋不住,你只管備好點鈔機坐等吧。

為什麼擋不住購房者追捧高價?因為消費者被惡意牟利綁架了,產生了被劫持者的斯德哥爾摩情結。高房價能劫持老百姓,在於被劫持者有默契與配合,對不對?這個默契與配合,就是消費者以為房價連連漲,自己也能搭上發財致富的末班特快車。

按照省會城市虛高的房價計算,如今國內任何一個大城市的任何一個有房戶,都算得上一個百萬富翁了。滿大街走的全是百萬富翁,人是不是夢想成真了呢?沒有。顯而易見,大多數有房戶的必需品、便利品和娛樂品的消費品質與層次,並沒有大幅度提升,每天仍舊過著省吃儉用的生活。

為什麼住著價值百萬的房子,我們卻沒有真富起來呢?為什麼資產估值難以變現?因為那套小房子是每個市民僅有的一件必需消費品。不是剩餘財富。財富沒有剩餘,每個人都不算富人。只有那些坐擁兩三套房產的人,才能靠資產剩餘尋租。

但您還別說,對於沒有理財常識的人而言,虛估房價,還就真能做出馬吃夜草才肥的發財夢。你不妨試想一下,一個窮人,假如他一無本錢,二無技能,三又無「爹」可啃,那麼,這個人要想身不動、膀不搖地坐地發財,搖身變成百萬富翁,他能指望什麼呢?他能指望搶銀行嗎?不能。他唯一的指望,莫過於自己住的這套房子漲價漲上天,舍此之外,他就發財無望,不是嗎?

由此可見,靠漲房價由窮變富,好比凡人能化羽成仙,似乎不經修鍊,也能升入人間天堂。所以,高房價像是一片搖頭丸,一時間弄得人五迷三道的。有房的,沒房的,全都把只漲不跌的房價,當成了芝麻開門的敲門磚,把追捧高房價,當成了一夜暴富的發財秘籍。

誰都看得出來,全民被高房價打懵了的這些年,有房子的,全都盼著房子升值,沒有房子的,寧肯東挪西借,也要搭上房價猛漲的特快列車。大家全都堅信,坐擁房產,等於坐擁了馬良筆下的金山,能夠身不動膀不搖地變成「土豪」。實話實說,這種群起而上,跟風炒作的惡習,不但符合同胞們擅長的機會主義,也符合我們一貫自作小聰明的民族性格。

荷蘭人當年也曾堅信,手裡沒有鬱金香,就不算一個富人。因而,他們曾把一塊鬱金香根莖炒成了天價。直至有一天,荷蘭人突然醒悟回來,發現任何一塊鬱金香根莖,除了種在花園裡之外,其實是沒有任何其他用途的。於是,炒至天價的鬱金香,也就回歸泥土了。

好比荷蘭人當年終於想通了鬱金香的價值一樣,終有一天,人也會想通房子的價值。等到有一天人突然悟到:任何一套房子,除了自己住或租給別人住之外,其實也沒有任何其他用途。到那時,我們的發財美夢破滅了,國內的房價泡沫也就破滅了。

3 年1 輪的短期庫存衰退,叫作基欽周期;8 年1 輪的中期投資衰退,叫作朱格拉周期;17 年1 輪的長期建築業衰退,叫作庫茲涅茨周期。國內35 年來有過3 次大波動,每次都不少於8 年,每次都與朱格拉發現的投資盛衰周期相似。國內這一輪建築業周期已經燥熱了10 年,累計的建築面積已超過了200 億平方米,連年佔到了全世界新建面積的50%。

西方建築史上,一直有「一曝十寒」的景氣循環。那就是,每20 ~ 30 年裡,有幾年大建特建。鋪開盛宴后,留下一堆空房子。然後是空置率升高,收益率降低,不得不緩建停建,花上更多年頭去消化庫存。

國內1992—1994 年的房地產泡沫,用了將近10 年才慢慢消化。那一輪通縮時,上海也是空置率升高,房價降低。空置率最高的1998—2000 年,上海的房價曾下滑了近50%。國內當下空置率再次升高,也面臨著房價的再次下跌。

說句不好聽的,現在8000 元/平方米的房子里,只有2500元才是房價,有5500元都是決策錯誤帶來的資金黑洞!也就是說,你正在替人任勞任怨地擦屁股。——郎咸平

正如任志強所言,高房價是貨幣雙發惹得禍。「通貨膨脹無論在何時何地總是一種貨幣現象,……通貨膨脹的唯一原因是貨幣數量的增加」(弗里德曼語)。「貨幣激增並不能達致真正的富裕,……貨幣激增只是稀釋了貨幣的購買力而已」(米塞斯語)。

但是,「膨脹的貨幣政策使投資者混淆了人為製造的需求和自然的市場需求,結果嚴重擾亂了經濟秩序,使資金和資源都集中於生產力較虛弱的行業」(哈耶克語)。顯然10 年以來,磁鐵般吸附了國內大部分資金和資源的房地產,看似產銷兩旺,實際上是個虛弱的泡沫發生器,是個投資與消費的巨大陷阱。

產業由製造業轉向建築業,是個由實變虛的節點。正由於紙幣超發了,才會溢出實體經濟,流向了樓市與股市。然而對於普通家庭而言,情形卻不是這樣,並不是每家剩餘的錢沒處投資了,才拿去炒房子的。對於大多數家庭來說,都是挪用了「生活中的必需品、便利品和娛樂品」的花費,挪用了可以改善消費水準,提升生活品質的收入,轉投到虛高的房價里的。因而,這個挪用的消費轉移過程,既是家庭理財由實變虛的一個拐點,也是家庭財產乍富還窮、假富真窮的一個拐點。

如前所述,作為勞動最密集,技術門檻最低卻立竿見影的一個產業,建築業充當政府的面子工程,無疑是最適宜的。然而正如朱鎔基早就警告的「樓市經濟靠不住哇!……我們要更加著力培養人民群眾的購買力,特別是農民的購買力,才能拉動這個生產,而不是單純靠投資」。

對於家庭理財來說,錢都被套在了高房價上,日子可就難過了。在令世人刮目相看的高樓林立與遍地塞車背後,國內眾多家庭脫貧致富的進程,分明已經發生了逆轉。房地產一業興盛百業凋,一花獨放百花殘,市場資源與家庭財富被高房價這個巨型癌腫吞噬后,民生消費必然由擴張轉為萎縮,由上升拐入下降。

你看到街頭巷尾,先是糧油店沒生意了,被房產中介連鎖了,肉食店關張了,房產中介開張了,蔬菜水果店轉行了,房產中介進來了;再接著是小飯館倒閉了,房產中介卻不倒閉,再後來是服裝店歇業了,房產中介卻開業了,皮鞋店歇業了,被房產中介接手了,小超市歇業了,房產中介決不歇業——經濟是怎樣被房地產綁架的,民脂民膏是怎樣被房地產榨乾的,民生消費是怎樣發生萎縮的,這不都一目了然了嗎?

潘石屹說的沒錯:「人得癌症是因為癌細胞失去記憶和約束,瘋狂生長、轉移,最終導致生命枯竭,直至死亡。一個行業大量集中全社會的資金,就如同人得了癌症。現在的房地產就是得了癌症。」高房價像癌腫那樣狂吸營養,導致民生消費羸弱失血。作為吸金大妖,高房價吸遍了社會投資與消費,也吸光了家庭的投資與消費。每個家庭都能感受到,這個癌腫太耗營養也太耗錢了,誰能供養得起?不治癒這個病灶,不切除這個癌腫,你的財富遲早會被它耗乾的。顯然,民生消費與高房價的拉鋸戰,就是這樣一場你死我活的抗癌腫之戰。

你也知道,房地產業假如是健康發展的,那誰也無可厚非。即便它是帶病運行的,也功不可沒:沒有房地產一業興盛,就沒有全國城鄉拆遷改造的舊貌換新顏,也沒有億萬同胞的移居與喬遷,不是嗎?沒有房價一路攀升,就沒有如今「百萬富翁」滿街走,也沒有億萬城鎮居民身家的坐地升值,是不是?但正如周立波所言,凡事別過了,過了就是錯了,所以叫過錯。

關了廠子炒房子,換了門店炒房子,就是房地產已經出了大錯,大病纏身了。然而,作為面子工程,孔雀開屏時,除了獸醫,誰會專門跑去後面,觀察一下孔雀的屁股呢?恐怕只有查病治病的獸醫,才會在孔雀炫麗開屏時,把體溫計插進孔雀屁股里,測量它發沒發燒吧?

恩格爾係數就像一枚體溫計,能測出了眾多人乍富還窮、假富真窮的真相。怎麼測?就是「根據他所能享用得起的危機與失業的根源是有效需求不足。有效需求一般是指有支付能力的需求。不能贏利意味著什麼?意味著有效需求不足,消費者掏不出錢來買你的東西。——倫納德·凱恩斯

人類生活中的必需品、便利品和娛樂品」(斯密語)來測,當你買不起房也租不起房,繳不起費也加不起油,吃不起肉又吃不起菜,用不起電也用不起水時,儘管各地樓高車堵,面貌一新;儘管你住著價值百萬的房產,儘管你穿金戴銀,滿身名牌,對不起,由於大眾收入在維持衣食住行的生存必需上,花費過多,佔比過高,負累過重,多數人仍會被鑒定為乍富還窮、假富真窮的!

高房價像個「塗上了口紅的豬」,到處吞食財富但終將被宰殺。前邊說到,1 套小房子,約合1 個工人100 年的工資或30 輛轎車或1000 台液晶電視,不是跟荷蘭人當年把1 塊鬱金香根莖炒成約合4 噸小麥或4 頭牛或8 只豬或12 只羊或1 千磅乳酪是一樣的嗎?

當年的荷蘭人,表面上看,是認定不擁有鬱金香就不算一個富人,實質上,也是想不費什麼力氣就能發大財,人如今也是這樣。表面上看,不買房就不算一個富人,實質上,還是想擁有一套房子就能一勞永逸地變身富豪。

然而事與願違。走火入魔的高房價代表的惡性通脹,蒸發了人民幣的購買力,把你的財富變成了「地中海的蘋果,喂入嘴中會化為灰燼」。人民幣20 年超過美元200 年的印鈔量,為什麼還鬧錢荒?國內工資總額還不抵灰色收入的1/2,錢都跑哪兒去了?就因為「人們要花出越來越多的劣幣,才能買到越來越少的貨物」(周其仁語)。政府印錢越多,老百姓購買力越低,良幣變成劣幣的過程,其實就這麼簡單。

本文節選自《人為什麼活得累》

噹噹讀者評價:我們活得都挺累,但心靈雞湯的東西,聽多了,看多了,其實是一種自我麻醉,楊先生的文章確實辛辣生猛,道出了我們之所以無論貧富貴賤,卻越活越累的社會根源,此書出版不易,必須支持!



熱門推薦

本文由 yidianzixun 提供 原文連結

寵物協尋 相信 終究能找到回家的路
寫了7763篇文章,獲得2次喜歡
留言回覆
回覆
精彩推薦