繼限購后再出「限賣」！全國14城出新政嚴打炒房客

毫不誇張，當下是史上樓市最嚴調控期。

近來幾乎每天都傳出有地方限購，而且限購的政策更是「五花八門」：限貸、限購、認房認貸又認離……甚至開始限賣。

買了房，需要在取得不動產權證滿2~3年後才能出讓，這在房地產歷史上可以說絕無僅有。目前，成都、廈門、福州、廣州、珠海等14個城市已經率先出台限賣政策。

首批14城「限賣」

近日，成都發布房地產調控新政，明確在市內住房限購區域內新購買的住房須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。

據統計，今年3月以來，全國已有14個城市發布住房「限賣」政策，嚴厲打擊短期炒房客。

據證券時報梳理14城相關政策發現：杭州「限賣」的對象明確僅為企業；保定白溝新城、啟東等城市「限賣」政策限制的是非本地戶籍居民（家庭）；常州、揚州、廈門、長樂、青島、廣州、珠海、惠州、東莞等城則面向的是全部住房交易對象；福州、成都則對交易住房所在區域進行了限制。在「限賣」年限上，保定白溝新城定為「五年」，時間最長。

「限賣」背後，是樓市當前出現的由投資需求引發的快速升溫，以及由此帶來的供需失衡的現狀。

中原地產首席分析師張大偉認為，「限賣」正成為當前各地樓市調控的新思路，也成為這輪從3月開始的全國多城市調控新的特點。預計未來還有更多的城市將執行落地這一新調控措施。執行「限賣」的是部分熱點城市，一定年限的限制轉讓，可以有效地降低投機行為。樓市調控在繼續，但今年調控多了很多創新名詞、創新措施，很多政策都顛覆了過去的遊戲規則。

北京「以租代售」將被取消拿地資格

昨日，北京市住建委和市規土委聯合發布《關於本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》，明確企業持有年限為70年，且不得以任何方式對外銷售，對外單次租期不得超過10年。截至今年4月13日，北京已有18塊住宅用地按照「限房價、競地價」交易方式成交，分佈在海淀、大興、丰台、房山、門頭溝、密雲、平谷7區。

此次《通知》明確，企業持有年限應與土地出讓年限保持一致，即70年。同時，考慮到經營主體的穩定性和延續性，對企業出現破產清算、合併重組等情況做了相應規定，即企業出現破產清算的，其自持商品住房按相關法律法規規定處理；企業進行合併重組或股權轉讓涉及自持商品住房產權轉讓的，須經屬地區政府同意后整體轉讓。轉讓后，不得改變自持商品住房規劃用途，並應繼續用於出租。

為防止企業「以租代售」違規行為，保障租賃雙方權益，通知還提出了三項措施。首先，明確租賃合同訂立期限不得超過10年；其次，將自持出租房屋納入北京市房屋租賃信息服務與監管平台管理，要求租賃合同網上籤約，並進行登記備案，便於各區進行日常管理。

另外，嚴厲處理違規銷售行為，對擅自將自持商品住房「以租代售」或通過其他方式變相銷售的房地產開發企業，取消其後續參與土地招拍掛資格，並按相關規定予以降級或者註銷資質。

同時，為保障企業的正常經營活動，通知規定自持部分租賃實行市場化運營機制，出租對象不限定特定企業和個人，租金價格由租賃雙方根據市場水平共同商定。此外，為確保自持房屋滿足租住需求、便於規範管理，通知規定企業應對此類房屋進行全裝修。

自2016年9月30日以來，全國已經有超過45個城市出台了各種房地產調控政策，累計140餘次。

張大偉認為，當下樓市調控的主要特徵有以下三點：

一是大城市圈全面封堵，比如北京及雄安新區周圍全面限購。過去限購以一二線城市為主，當下有很多三四線城市也加入限購範疇。在過去一年多，全國包括京津冀、長三角、珠三角及周圍區域，因為價格絕對值較低，各種利好因素集中，導致投資需求旺盛，在過去一年多房價上漲了一倍多。因此這些地方也開始限購。

二是歷史首次開始系列城市限制持有年限，「T＋N年」限制持有年限。包括廈門、福州、廣州、珠海等十多個城市均出台了新購房必須持有一定年限后才可以轉讓的政策。這些政策將嚴厲打擊短期遊資炒作行為。

三是一、二線城市基本全面恢復了認房又認貸的信貸政策。從政策預期看，本輪房價調控全面再升級，遇漲即調。而且與往年調控不一樣的是，本輪以北京為代表的城市調控力度刷新了歷史紀錄，多輪調控政策輪番出台可以說全方位封堵了任何炒房的可能性。從後期市場發展看，預計還有更多的城市會加入調控行列。

經濟學家郭士英認為，如果說「限購」是迫不得已的話，那麼「限賣」就離市場化更遠了，這是要在回撤貨幣流動性的同時，降低房產本身的流動性，已經有點「凍結」房地產市場的味道了。如果這麼下去，房地產市場的跌勢會加快加大。

民建中央經濟委員會副主任馬光遠認為，思考房價的問題，關鍵在於掌握三個維度的邏輯：

一是政策的維度。房地產市場周期受制於政策周期的影響，房價的表現也受制於政策的變化，在政策一松一緊之間，房價都會出現劇烈的反彈。政策如果動真格，每次都是見效的。

二是供需的維度。供需規律是決定房地產市場長期趨勢的最基本邏輯。經過近20年的發展，住宅市場供需基本平衡，但因為大城市與其他城市之間的資源鴻溝，必然出現中小城市供應過度而大城市供應長期不足的矛盾。庫存不是房地產的真問題，真問題是資源錯配，是土地制度和城市發展的大方向違背城鎮化的基本規律，從而導致出現人為的短缺。

三是價格的邏輯。房價的絕對值已經很高，這是不爭的事實。現在北京房價均價過了6萬，如果按照人均收入，房價中位數，房價收入比，租售比等一系列的指標看，目前的房價不僅絕對值處於高位，而且按照很多指標來權衡，泡沫化程度已經很高。

當房地產政策的目標從抑制房價過快上漲過渡到防止房地產泡沫風險的時候，短期出現降溫是必然的，在限購限貸等政策的影響下，一些熱點城市價格出現調整也是大概率。

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