搜狐焦點做客FM107 資金不足 該如何買房

貸款買房已經成為樓市的主流，如何更方便的貸款就成了大家思考的一個問題。在商業貸款跟公積金貸款中，該如何選擇。9月1日，FM107太原交通廣播「樓市解碼」欄目攜手搜狐焦點太原站解答聽友關於買房的相關知識，為選房迷茫中的你答疑解惑。

商業貸款目前太原市首套房首付比例最低百分之二十，利率4.9，二套房首付最低百分之三十，利率在基礎利率上浮百分之十。

公積金貸款首套房首付比例最低百分之二十，利率3.25。

兩種貸款都需要準備的資料有：身份證，戶口本首頁、本人頁，結婚的需要結婚證，離異需要離婚證，以及銀行流水和收入證明。

公積金又分兩種情況：

本地繳存公積金需要繳存半年以上，並準備一年銀行流水

外地公積金用戶需要開異地繳存證明，太原公積金管理中心有統一模板

商業貸款的話大家了解的都比較多，今天主要講下公積金方面

大家普遍對公積金貸款買房存在著5個誤區

1、公積金賬戶餘額不能做購房首付

公積金貸款和銀行商業貸款一樣，都是需要購房者自己出的，不能通過公積金貸款或者公積金賬戶餘額來支付購房首付款。而且公積金的使用原則是先使用后提取，只有繳納了購房首付，簽訂了購房合同，才能拿著相關材料來辦理公積金提取手續。

2、購房貸款不能超過公積金貸款額上限

公積金貸款的貸款額度和商業貸款不同，商業貸款是依據對貸款人的還貸能力的評估，評估過關，基本上即可給予除去首付款之外的所有貸款額度，公積金貸款額度的發放則是根據貸款人的收入，每月繳存公積金的額度和繳存比例來計算的，而不是單純的依據房產值來計算貸款額。比如你的公積金貸款額度只能是50萬，而買房需要貸70萬，則使用公積金貸款只能拿到50萬的貸款，在商業銀行貸款，你評估合格的話是可以拿到70萬貸款的。

3、裝修房子不能提取公積金

公積金是為職工在購房、建造、翻建、大修自住住房（維修費用超過房屋造價30%以上）時可以提取使用而設置的福利，裝修雖然也屬於房屋的一部分，但是不在公積金提取使用的範圍內，所以不能提取使用公積金。

4、子女購房不能使用父母的公積金

公積金賬戶實名認證，父母和子女各有各的賬戶，是不能混合用的。公積金貸款的主體和簽訂購房合同，辦理購房貸款的主體必須是一致的。再者，父母和子女雖然是一家人，而且買房時父母也一定會在金錢方面給予子女一定的資助，但在公積金貸款問題上，二者則是單獨分開的，不能混淆。如果子女沒有公積金，則不能申請公積金貸款。

5、公積金提取不能超過房款總額

根據公積金先用后取的原則，貸款人完成貸款之後，在提取公積金的時候，提取額度是要根據貸款額度和房屋總價來定的。一般來說，如果公積金可以提取的額度是50萬，購房者貸款額度或者房屋總價是30萬，那麼你只能提取30萬，公積金賬戶中剩下的20萬是不能提取的。只能繼續放在賬戶中，為以後貸款買房，房屋建造、翻建、大修的時候使用，不能作為你的流動資金。

常常有人問，貸款買房幾十年，萬一有一天需要用錢或者不想要了，正在還貸中的房子可以賣掉嗎？怎麼賣？其實還貸中的房子是可以進行買賣的，前提是必須取得不動產證，沒有不動產證，便不能進行交易。至於具體的交易方式呢，常用的有三種

一、轉按揭

轉按揭的意思就是把自己的房子出售或轉讓給第三人，由第三個人向銀行重新申請辦理個人住房貸款，變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款，是按揭中的房屋最為簡單直接的一種交易方式。

二、用買方的首付款繳清剩餘貸款

賣方剩餘貸款不多，或者說是買方有足夠的資金支付首付款。比如說貸款100萬，現在還剩40萬沒還清，如果買方可以支付40萬的首付款的話，那麼買賣雙方就可以解決這次交易問題，輕鬆的將房產從銀行中解押出來進行二次交易。

三、利用其他抵押物抵押給銀行進行貸款來還清剩餘房貸

如果買方不願意先支付首付款幫助賣家解押房產的話，買方還可以利用自己其他的抵押物，如其他的車子、房子來抵押給銀行，獲得一定的貸款，來還房貸，有點拆東牆補西牆的味道，但不失為一種方式。等到還清房貸，解押出房產，與買方完成交易，拿到買方支付的款項之後，再將抵押物解押，最終完成整個交易流程。

【聽眾】：大王村，美林灣是大紅本嗎？多少錢一平米呢？

【嘉賓】：美林灣目前只有兩個證件，其他還在辦理當中。目前只接受諮詢，價格還不確定。

【聽眾】：主持人恆大林語郡怎麼樣？

【嘉賓】：恆大林語郡主推建築面積80-150的戶型，價格待定。是恆大在迎澤區的第一個城中村的額項目。位於東峰路與南十方街交匯處東南角，分兩期開發，第一期八棟樓。

【聽眾】：東瑞攬勝那的房子怎麼樣，能不能分析一下

【嘉賓】：東瑞攬勝是由東瑞集團開發，位於長風高速口北側東山片區，目前住宅基本已經售罄，在售主要是五十平米左右的公寓，項目離市區僅2公里，是出則繁華，入則寧靜的不二選擇

【聽眾】：萬景嘉苑的房產怎麼樣！

【嘉賓】：萬景嘉苑是山西萬廈華城房地產營銷策劃有限公司開發的，位於在龍城大街與塢城路交匯處東南角，主推73-140的戶型，價格在九千多，5#、6#、7#、8#樓已經取得預售證。

【聽眾】：主持人好，麻煩問一下遠大鳳璽灣怎麼樣？

【嘉賓】：遠大風璽灣是遠大購物廣場的一期住宅，項目位於長風街和舊晉祠路的交叉口，總佔地580畝，緊鄰長風商務區，地理位置優越，交通方便，未來在小區對面有遠大自營的遠大購物中心，自身配套很齊全，不論是投資還是自主，都是一個很好的選擇

【聽眾】：恆大城和恆大雅苑哪個好？能不能對比一下。

【嘉賓】：恆大城跟恆大雅苑的話是恆大開發的精裝項目，位置都靠近西中環，恆大城位於南內環西街與西中環交匯處東北角，佔地五百多畝，分六期開發，主推兩居跟小三居剛需戶型。最早的交房時間在一九年年底，項目自帶恆大電影院，恆大實驗國小等配套設施。恆大雅苑位於西中環大井峪街交匯處東南角，項目一共開發九棟樓，為偏改善形是准現房。兩個項目各有所長，周邊配套都齊全，是很不錯的樓盤。