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北京樓市走到十字路口 供給增大房價或回落

北京樓市走到十字路口 供給增大房價或回落

4月1日,中共中央、國務院印發通知,決定設立河北雄安新區。作為「千年大計」,雄安新區將是繼深圳經濟特區和上海浦東新區之後又一具有全國意義的新區。雄安新區未來將吸納大量企業、人口,將有效疏解北京非首都功能。新區破繭而出,北京房價是否下跌,成為坊間關注的又一熱點。

與雄安新區設立消息前後腳傳來的,是北京一系列有力的住房調控。繼3月17日「認房又認貸」之後,北京隨後發文嚴堵商辦投資及離婚買房。不僅調控需求端,北京還開始從供給端下手。4月7日,北京祭出今後五年的供地計劃。從數字來看,供量將大大增加。這也意味著,未來幾年,北京住房供給量將明顯增加。

功能疏解,調控空前,供量大增,這個春天,北京樓市走到了新的十字路口。

清明假期成交套數同比降83%

新華社日前報道稱,談及雄安新區規劃建設如何推進北京非首都功能疏解時,京津冀協同發展專家諮詢委員會委員、國務院發展研究中心副主任張軍擴提到,北京集中了大量非首都功能,是造成大城市病的一個重要原因。通過疏解,不僅要解決北京的非首都功能過多的問題,也能夠對改善河北投資環境和增強吸引力發揮重要作用。

雄安新區誕生,北京非首都功能疏解,是否意味著北京房價下調?對此,中原地產首席分析師張大偉認為,目前來看,雄安新區設立對北京房價的影響還未完全突顯。但他同時表示,北京現在房價高是因為各種複合功能的集中,未來隨著功能的疏解,房價除了核心區域,其他地方會逐漸平穩,而且有利於首都居住的舒適度提升。

3月下旬至4月初的半個月內,北京針對樓市的一系列調控措施出台,形成一波新的政策潮。在3月17日通過認房認貸提高了首套房門檻后,3月26日,對於商辦收緊的調控政策也橫空出世。

一系列的調控,將北京住房成交量拉了下來。亞豪君岳會提供給第一財經的統計數據顯示,2017年清明小長假(4月2日~4月4日)北京共實現商品住宅(不含保障房與自住房)成交163套,成交面積2.07萬平方米,與今年元旦小長假相比,成交套數和成交面積分別減少82%、73%,同比去年清明小長假則分別下滑83%、75%。同時,這一成交量也創造了近四年的同期新低。同期,北京商品住宅成交均價為40016元/平方米,同比去年上漲39%,與元旦小長假相比則下降了5%。而打擊商辦投機政策的嚴厲性與全面性,基本阻斷了個人購買商辦商品的可能性,商辦供需被認為將在「最後的瘋狂」後進入冰凍期。

供給增大房價或回落

早前北京的調控多是對需求端進行調節,直到4月7日,供給端的「大招」突然祭出。當日,北京市政府批准《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》。北京計劃今後五年供應住宅用地6000公頃,其有建設用地5000公頃,集體建設用地1000公頃,以保障150萬套住房建設需求。

五年供應住宅用地6000公頃,平均到每年為1200公頃。而根據北京市2016年國民經濟和社會發展統計公報,2016年全年北京國有建設用地供應總量為2072.2公頃。其中,住宅用地469公頃。住宅用地中,保障性安居工程用地佔據366公頃。上述新計劃如果足額完成,較2016年住宅用地供給將有大幅提升。

加大宅地供應力度,北京房價將回落?對此,胡景暉分析,無論是「9·30新政」還是「3·17新政」,不斷收緊的限購、限貸政策主要針對的還是需求側,這對限制炒房起到了顯著效果,但同時也對合理的剛性需求尤其換房剛需產生了抑制作用。而加大宅地供應力度,將為市場注入更多的、能夠滿足普通剛需的住房,從而真正在抑制炒房需求的同時滿足人們「住」的需求。

「現在的政策對市場里的每個人群都有影響,調控正在向供需兩端同時擠壓,所以市場肯定會出現下行。」亞豪機構首席分析師郭毅稱,商辦、離婚的口子堵住以後,投資客在北京已幾乎沒有生存路徑。而各項門檻提高,也會大幅度控制改善人群的購房慾望。在郭毅看來,新房成交接下來可能會出現一個斷崖式下跌的狀態,「因為商住之前也是算到商品住宅里,所以影響會更大」。

「政策出台確實影響成交量,但是目前我所在的區域二手房價格比較堅挺。」4月9日,北京東五環外中介門店內,一位二手房經紀人告訴第一財經記者。而在北京某改善型新樓盤,張姓項目負責人則對第一財經記者表示,此前該樓盤計劃售價為8萬元/平方米,但目前公司的心理預期在7.5萬元/平方米左右。

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