克而瑞林波：當前房地產市場形勢分析及未來展望

2017年3月10日，上海。一年一度的AWE家電展在浦東新國際展覽中心如約而至。智能、定製、標準成為了本次AWE的三大關鍵詞。而作為從去年開始在AWE家電展同期展開的高端峰會，由家用電器協會聯合房地產採購平台共同策劃的「房地產精裝修前沿論壇」，本次也踩准了精裝修這個家電行業與房地產市場共同關注的交匯點。《房地產精裝修採購白皮書》也在論壇現場簽約啟動，邀請眾多房企和家電企業掌舵人，一同「定製」智能新標準。

會上，克而瑞研究中心研究總監林波分享了題為《當前房地產市場形勢分析及未來展望》的演講。

克而瑞研究中心研究總監林波

以下是演講實錄：

林波：非常榮幸參加這個論壇，我今天跟大家主要交流的是關於房地產的形勢以及行業發展的展望。在座的更多是做精裝修上下游產業鏈的。房地產行業的發展態勢很多時候會影響到上下游的發展。今天的演講主要分成三大塊內容：

一、2017年前2月全國市場狀況回顧

1、供應方面

我們看房地產市場，一般關注的是房價。從市場研究的角度而言，房價取決於供求關係。所以首先我們看一下供應。我們對全國一二線城市的市場供應情況做了一個統計：前2個月，整個一線城市供應量下滑了46%，降幅比較大。除了上海同比小幅增長之外，北京下滑了40%，深圳2月份是零供應。二三線城市相對好一點，下滑了10%。

這裡面有幾方面因素，一方面是春節的淡季，開盤就不是很積極。另一方面，主要在於那些去年的熱點城市，今年政府管控非常嚴格，每一家企業受到非常嚴格的管控。如果你的價格比周邊高，基本上是拿不到預售許可證的。這在很大程度上導致供應量大幅滑坡。現在來講很多城市，買房只能依靠新增供應，庫存待會兒再看。

2、成交情況

1、2月份，一線城市住宅成交量下滑40%，二三線城市下降11%。這種成交情況，我個人認為主要是由於供應不足導致的，現在來講，市場情況沒有像數據顯現的那麼差。如果是來自一二線城市的，尤其是去年房價上漲比較熱的城市，比如說上海、北京、深圳、南京、杭州、蘇州等城市，往往市場上每開一個項目，基本上有90%以上可以去化，跟去年差不多一搶而光。市場並沒有像數據顯現的那樣出現大滑坡，儘管看到今年調控力度非常強。

3、庫存情況

現在很多城市面臨著無房可賣的情況。到北京、上海、南京這些熱門城市買一手房，儘管看到北京庫存有600多萬，上海庫存有300多萬，但是跟歷史均值來比，很多城市處於歷史最低點。另外一方面，這裡面的庫存，比如說上海將近400萬的庫存量，實際如果到市場上找的話，數數可能就100來萬方是有效的，其他的可能連售樓處都找不到。很多城市面臨著無房可賣，沒有房源。今年兩會期間也提到，三四線繼續去庫存，一二線需要調控房價，調控市場供求關係。

4、土地市場

跟去年同期相比，今年前2個月的土地成交情況基本差不多。儘管我們看到很多城市，尤其上海、北京這些城市，今年到目前為止很少有土地出讓。但是從全國300個城市總量來看，基本上與去年同期差不多，略差於2015年前2個月。所以說土地市場，開年表現比較良性、比較活躍。我們也看到南京一些城市在土地拍賣過程中，出現了很多企業搶地的情況。

5、企業業績

企業業績出乎很多人預料。最近一段時間，我連續接到很多投資界朋友來調研市場。他們認為現在的熱點城市把調控力度提到這麼高，而且在不斷加碼的過程中，會影響到企業業績的。我們本來也會這麼認為，但是從今年前2個月企業銷售業績來看，很多企業有非常大的增長。我們看到碧桂園前2個月賣了870億，全年衝破6000億目標是完全有希望的，業績比去年翻一番。第二個是萬科，前2個月達到100%以上的增長。當然這裡面有一塊是去年年底的結轉到今年的。

另外一方面，大家也看到，在一二線城市由於供應不足導致成交下滑的同時，三四線城市在去年年底以及今年1、2月份出現逆勢上漲。這是有各方原因的造成的，比如返鄉置業帶動了樓市銷售。比較典型的是上海周邊的鹽城，在外人員非常多，今年年底的銷售非常好，好得讓大家沒有想到。另外一塊，像資金的外因。在上海、南京、杭州你沒有資格買房或者沒有能力買房，但是很多人不買套房心裡非常恐慌，這是社會比較普遍的心理。我在上海、南京、杭州買不了，就到邊上買，到嘉興買，甚至再遠一點鎮江買。所以今年三四線城市房價意外火爆了一段，對於企業業績來講有較大提升作用。

6、企業拿地

企業拿地面積同比下滑15%。現在企業更願意到一二線城市拿地，不太敢到三四線城市拿地。另外，也有企業是在觀望市場到底會有怎樣的變化。我們看到整體下滑的同時，很多企業在1、2月份繼續高位進入。

總體來看，1、2月份整體看就是這樣的兩個特點：

第一個特點是大部分企業銷售業績不錯。龍頭房企、大型房企業業績都比較出色。

第二個特點是企業拿地非常積極。例如，前幾天恆 大在媒體上做廣告，懸賞高額傭金尋地。

二、2016年以來全國行業形勢新變化

1、行業政策

2016年的政策環境有180度的轉彎。上半年以去庫存為核心，各個地方政府都在相應出台一些刺激性政策去庫存。但是到了十一黃金周期間，整個政策風向發生180度大轉彎。22個城市，在黃金周七天時間內，出台了限購限貸政策全面收緊。很多城市律動非常大，甚至超越了以往任何一輪房地產調控力度。

目前來看，整個政策行業，就像兩會期間提到的一樣，2017年政策環境將會是「刺激與調控並存」。該刺激的城市，去年房價沒怎麼漲、成交量沒多大變化的三四線城市，肯定會繼續刺激。該調控的還會調控，如果房地產出現較大幅度的波動，這一次調控力度，政策沒有把房價壓下去的話，後續會繼續出一些新政策。比如說最近看到北京周邊的三線城市涿州、杭州、南昌力度都進一步升級。南昌不知道政府有沒有正式發文，但是我們已經看到一些文件，如果按照那個文件講的話，可以說一旦執行，將是目前執行調控力度最強的城市。其實到目前為止，南昌的房價漲幅沒有特別厲害，但是政府防患於未然。現在對於各級政府來說，對可能引起房價風吹草動的一些數字、新聞都非常敏感。

2、市場格局

前幾年房價上漲，可以講是多數城市一起漲，行情來了一起漲。包括2009年房價翻番，2016年很多城市也翻了番。很多城市在去年只能說是一個中等水平，甚至比較低迷。現在市場格局都有發生一些變化，我們也做了一個歸納。對於三大經濟圈就不說了，其次中西部以合成式為主，過去一年以及未來幾年都是房地產的核心。

3、城市成交

去年市場成交情況就不展開了。

4、項目價格

從另外的角度給大家看看哪些城市去年漲價比較猛的。2016房價漲幅年超過80%的項目，我們做了統計。這裡第一位是合肥，有12個項目，在去年一年房價漲幅超過80%。天津、北京、南京、廈門、長沙、上海、杭州、蘇州、武漢這些去年房價上漲非常過熱的城市，基本上就在這裡體現出來了。漲幅最大的城市有一些結構性因素在裡面。長沙項目漲了170%，這裡面肯定有產品結構因素在裡面。北京、河北的這些項目漲幅超過100%。

5、整體庫存

庫存情況，前面看了，現在一些城市庫存情況降低歷史最低點，必須要承認取得了一定成效。我們公司統計的全國70個城市的重點庫存，有37%的降幅，去年一年非常明顯。從全國三四百個城市來看，住宅下降14%，應該講是非常不錯的效果。當然這裡面一二線是無庫存情況，三四線城市庫存量還是有一個量在那裡的，但是也有減少。再有就是商業、辦公、物業庫存量在增加。

6、土地市場

土地市場是這幾年的走勢。為什麼很多城市的房價漲幅漲這麼快？是由於市場沒有供應，政府沒有供地。從2013年拍賣10億平米開始，2014年7.6，2015年5.7，到去年4.4，降了一半還多。這是全國土地拍賣情況。市場勢必面臨著供應不足，恰恰疊加需求的爆發。

三、未來行業發展的預判

1、2017年走勢

政策方面，房價一旦有波動，一旦有上漲情況，肯定還會出政策。房價有明顯漲幅的城市，都面臨了今年收緊的調控，短期內不會變。

貨幣政策，房地產與利率掛鉤的，都有正向的關係。貨幣政策今年是中性偏緊，對部分市場需求起到抑制和延後。

土地拍賣，目前來看市場比較高，資金監管進一步加強。

市場供應，今年供應量會有所縮量。

2、行業規模

去年創了行業新高度，2016年是11.73億平方米，今年有10%左右的下滑，尤其是成交面積方面，成交金額可能和去年差不多。主要原因在於，行供熱門城市供應不足。

3、房價

在數字上一定是會被管控住的，尤其是2017年，在二三線市場各方面可能會有上漲，前2個月北京市場就非常明顯。

4、永不落幕的老一線

一線城市肯定是永不落幕的老一線，四大城市「北上廣深」，無論是個人投資買房，還是開發企業拿地，都是永恆的追求，成交量短期會回落，庫存維持一個低位，房價保持平穩，土地拍賣總量會繼續減少。北京已經發了今年土地土地計劃，比去年同期下滑50%以上，基本上今年沒有多少地，地王消失。地王消失是因為政府調控。

5、潛力巨大的新一線

市場去年表現比較好的城市，我們叫新一線，這跟它的經營規模、企業指標、居民居住指標以及城市軌道各方面有關係。我們選了九城市出來，南京、天津、杭州、武漢，還有非常大的潛力，整體房地產市場還有空間，從房價、市場發展都有空間的。蘇州、合肥、重慶、成都、鄭州屬於迅速崛起，但是裡面就有各個城市不同的問題在裡面，時間關係就不展開。

6、其他二線城市

其他二線城市會有分化，有的可能會成長為新熱點，比如說南昌、南京、長沙，已經顯現出來了。還有一些有比較高的庫存量，即使成交有反彈，也是短期現象。

7、三四線城市機會

很多人說，一二線城市管控厲害，三四線會迎來機會。我也認同，但是不管是企業投資還是個人買房，三四線城市要看的，不是每一個三四線城市都值得買。三類，一類是需求外溢的，緊密團結在核心城市周邊的。比如說北京周邊100公里範圍之內的小縣城，可能上海周邊就是50到100公里範圍內。南京周邊也就是50公里範圍內。可以作為投資標的。

特色小鎮，第二個是特色小鎮，這是今年行業都在關注的，特色小鎮要投資的話，我個人建議還是在核心城市圈內做。京津冀、長三角、上海周邊城市圈、廣深城市圈做特色小鎮。如果撇開這些的話，可能會面臨市場需求的可持續性比較弱。

新型城鎮化，是國家這幾年一直在提的，新型城鎮化意味著吸納更多人口，帶來更多需求，房地產才會有上漲空間。不是每一個中小城市都有這樣的條件，經濟規模、人口總量都是有差異的。

8、企業格局

很多企業在今年公開或半公開提出要衝千億。600多億的好幾家企業都提出沖千億。

9、房企集中度

對於龍頭房企來講，各方面市場佔有率會進一步往上走。前一百強房企2016年佔比45%，保守估計2017年提升一個百分點。