中國房地產是人類經濟史上最複雜問題

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要想對房地產做出判斷，政府說什麼或者出什麼政策，這些都不重要。重要的是要搞清楚房價過去十幾年漲的邏輯是什麼？這些邏輯未來會不會改變？這遠比研究政府出什麼新政重要的多。

對於這場長達十幾年的房地產大牛市， 泡沫論不絕於耳，但是預測房價泡沫何時見頂是幾乎不可能的任務，同樣，預測房價漲不漲也是一個需要深思的問題。誠如美國學者 Pieter Bottelier 所說：「任何對問題說出肯定的話的人，腦袋都有問題」。

經濟學家謝國忠，早在 2005 年就預測房地產會崩盤。但從他預言以來房地產一直在上漲，直到 2013 年左右謝國忠退出江湖，基本不敢再預言。2015 年初，全國房價都在跌，謝國忠覺得歷史性的機會來了，又勇敢地站出來說這一次房價一定會跌。結果後來全國房價暴漲，謝國忠這樣一個非常有地位的經濟學家，為什麼對房地產的預測會這麼的離譜？因為，他低估了房地產的複雜性。的房地產是人類經濟歷史上最複雜的經濟問題，誰能把它解決了，那絕對可以獲得諾貝爾經濟學獎。

那究竟是什麼在影響著房地產的上漲？

影響因素一：錢一定要找到出口，能夠圈住錢的池子就是房地產

大師弗里德曼說的深刻：價格是一種貨幣現象。2009 年到 2015 年之間，信貸平均每年增長 20% 左右，大大高於名義 GDP 增長率。

截止 2016 年末， M2 和 GDP 分別為 22 萬億美元和 11.7 萬億美元，而美國的 M2 和 GDP 分別為 13 萬億美元和 18 萬億美元。

換言之，的 GDP 只有美國的 2/3，但的貨幣量卻相當於美國的 1.7 倍。

同時，又採取了嚴格的外匯管制。問題是，錢是不會永遠睡覺的，錢一定要找到出處，那這些超發的貨幣流向哪裡？

投資選擇無非是樓市、股市和商品市場。而當錢都沖向商品市場，就會造成嚴重的通貨膨脹，社會要亂的。一方面發這麼多錢，一方面又擔心社會穩定，最終發現能夠圈住錢的池子就是房地產。

影響因素二：房地產綁架經濟增長及地方財政

國務院發展研究中心原副主任劉世錦說，「城市政府總是有意無意把房價往高推，為什麼這麼搞呢？賣地有收入。」這是理解房價上漲的關鍵因素。

房地產已經綁架了經濟增長、地方財政和金融體系，這意味著政府總是有動力去阻止房價崩潰；同時，政府仍然有強大的能力去刺激樓市。如，2015 年全國房價普遍下跌，隨即官方開始放鬆購房限制，「房貸利息抵扣個稅」這個政策只是討論了一下並未來得及實施，房價就開始了新一輪猛漲。

影響因素三：房貸支撐銀行金融體系，房價下跌，銀行將無法承受

2016 年工、農、中、建四大銀行新增貸款 50% 流入房地產，居民財產當中 2/3 是房地產，房地產已經是金融體系當中最重要的一環。同時，現在很多企業融資、個人融資用什麼？最大抵押品就是房地產。如果房價大跌，銀行將無法承受。

房地產多年屹立不倒，背後是貨幣超發、土地財政、金融體系等諸多因素所致，進而形成「房價不會跌」的社會預期。理解房地產市場最主要是理解它的深層邏輯，而不僅僅是單獨看政府出台的政策。

劉勝軍簡介:

堅持講真話的經濟學家，金融改革研究院院長，2014 年參加總理經濟座談會，70 后經濟學家代表人物之一，著有《下一個十年》，新浪微博「劉勝軍改革」擁有 136 萬冬粉。

「劉勝軍微財經」

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