小安看盤 | 剛需看過來！科學城東還有盤均價2.3萬

近年來，隨著廣州房價的穩步上漲，曾經一些所謂的「剛需天堂」，如今已經高攀不起。不得不說，剛需在廣州買房越來越難。而位於蘿崗科學城東的越秀保利愛特城均價2.3萬/㎡，在黃埔區內屬於較低位置是否值得購買？

適合人群

剛需買家 有學位需求的買家 投資客

基礎信息：

廣州城市發展的重心東移已經是不爭的事實，加上黃埔捷運推進、教育醫療配套完善等利好因素，使得黃埔區近兩年的樓市十分紅火。據數據統計顯示，2016年，廣州成交總數破127722套，其中黃埔成交23947套，佔全市成交近兩成。其中，剛需客是黃埔買房的主力軍。

目前黃埔的熱門置業板塊——科學城板塊，現有一大批產業巨頭佔據一席之地，如微軟、英特爾、IBM三大IT巨頭齊齊落戶科學城，加上各種在建商業配套以及萬達廣場的開業，未來發展潛力巨大。而位於科學城東的越秀保利愛特城，體量大，價格親民，自然比較受到剛需置業者的關注。

越秀保利愛特城位於廣州市蘿崗科學城開創大道東，目前在售戶型包括建面83㎡三房、96㎡三房、129㎡四房，均價23000元/㎡。其價格在整個黃埔來說，屬於低位，甚至比毗鄰增城新塘的一些樓盤價格還要低。

越秀保利愛特城共23棟，分三期開發，一期主推的是北面5棟18-33層住宅，目前已經有業主入住。目前項目主推的二期洋房。

據悉項目的前身是蘿崗區YP-P1-1地塊，當時，地塊競拍門檻就很高，地塊起始價為30億元，保證金6億元，加價幅度為1000萬元。

在拍賣會上共吸引越秀、保利、萬科、綠地以及中海5家房企參與競拍。最終，廣州宏景房地產開發有限公司和廣州越秀仁達五號實業投資合夥企業(有限合夥)聯合體以43.5億元，配建拆遷安置房建築面積450平方米的代價競得蘿崗雲埔工業區YP-P1-1地塊，摺合樓麵價9181元/平方米，溢價45%，成為當時蘿崗區的總價、單價雙料地王。

而在拿地不到一個月後，就傳出消息該地塊將由越秀地產攜手保利聯合開發。眾所周知，越秀地產作為廣州市成立最早的房地產綜合開發企業之一，見證並參與廣州城市發展變遷，旗下開發的房地產項目在廣州享有較高的知名度和口碑。而保利地產作為千億級的央企，其表現一直很穩健。2017年上半年，保利在廣州的銷售金額為88.15億元，同比增長14%。而上半年保利的住宅銷售重點也從之前的海珠、荔灣、白雲等中心區轉向蘿崗、增城等郊區。

戶型樓棟：

項目總工份三期開發，一期已經全部售完，並且部分樓棟已經有業主入住。目前項目主推的是二期的8號和10號樓，戶型以剛需為主。

項目一二期樓棟主要採用圍合式布局，中間分佈著一個大的游泳池和中央園林景觀，可以讓業主每位業主都能縱享「中庭春光無限好」。項目的戶型以剛需實用為主，設計上比較中規中矩。例如下面這個97㎡的三房兩廳兩衛。

該戶型屬於南北通透的戶型，雙陽台設計，採光通透性都比較好。入戶的過道面積全贈送，可利用起來擺放鞋櫃，同時能保證室內的私密度。動靜分區也比較合理，主卧套房設計，寬敞舒適。據銷售介紹，該戶型加上贈送面積的實用率達到8成以上。

從樣板間的來看，項目裝修標準屬於中等水平。門口也配置了可視化裝備，廚房內一些燃氣灶、抽油煙機都屬於交樓標準，只是並未標註品牌。

整體來看，項目樓棟之間的間距比較開闊，室內採光性較好。戶型比較方正，沒有什麼浪費的空間，是市面上比較中規中矩的剛需產品，符合大眾的一般審美取向。比較適合首次置業的家庭購買。

社區品質：

越秀保利愛特城總佔地18.95萬平方米，總建築面積68萬平方米，綠化率達42%，容積率僅2.5。項目分三期開發，一期為北面5棟18-33層高層住宅，二期為北面5棟30-33層高層住宅，三期為南面13棟17-33層高層住宅。目前一期已經售完，二期在售，三期在建中。

據了解，小區內部將會配置一所20班幼稚園、一所48班公立國小、6000多㎡商業街，以及會所、肉菜市場、健身設施、文化室、老年中心、衛生站等配套。目前，幼稚園和公立國小已經建成，國小確定命名為玉鳴國小，已經開始招生，預計今年9月份會開學。

在一二期與三期的分界，是一條商業街，據銷售介紹，目前商業街已經在招租，很快將有商家入駐。當然靠近商業街的1、2、3、10棟住宅可能多少會受商業街的噪音影響。從項目規劃來看，小區內的配套設施還是十分完善的，只是現在尚未開發完畢，所以，生活還不是很方便。

（項目商業街沙盤圖）

車位方面，項目採用人車分流的設計，在1棟、4棟、10棟、16棟、21棟、22棟附近設計了地下車庫出入口，這樣完全和小區的人行出入口以及學校的人行出入口分離，確保行人安全。另外，小區內的車位配比是1:1.2，按照一戶一車的比例計算，小區停車位完全能夠滿足業主的停車需求。

物業方面，越秀保利愛特城公布的住宅物業費是2.5元/平米.月，屬於可接受的範圍內。據悉，項目物業是由保利物業管理有限公司負責，該公司具有國家物業管理一級資質，物管服務比較專業。

生活配套：

在生活配套方面，目前來看還是項目的一個短板。因為項目周邊並沒有很多入住的大型樓盤，因此，越秀保利愛特城周邊的生活、娛樂設施相對比較缺乏。目前，項目內的美宜佳便利店和鮮萬家的果蔬店已經開業，只是商品種類可能有限，但是還是能滿足日常基本需求。

（小區內已開業的超市）

在醫療資源方面，項目一公里範圍內沒有醫院。不過銷售介紹說，小區內部會配置社區門診，為小區人員提供基本的醫療服務。如果業主有需求要去到大型綜合醫院，則需要蘿崗區府的中山大學附屬第三醫院嶺南醫院。距離比較遠，開車需要25分鐘左右。

學校方面，黃埔區教育局公布了2017年黃埔區義務教育階段學校招生工作通知，越秀保利愛特城內的國小正式被命名為「玉鳴國小」，後續對接的中學則是玉泉學校。而且，項目內還配置了幼稚園。業主送小孩讀書還是很便利的。

交通方面，項目位於蘿崗雲埔一路以南，臨近廣深高速、廣園快速兩條城市主幹道，有車一族通往市區還是較為方便的。

公共交通方面，項目周邊沒有捷運，但小區內有樓巴接駁到6號線香雪站，大概15分鐘一趟。另外，距離項目最近的公交站——雲埔一路總站，有3路公車，分別是347路（始發接駁項目至捷運4號線黃村站）；335路（始發直達科學城核心區，接駁項目至捷運6號線香雪站）；340路（始發連接黃埔）。整體來看，雖然能直達項目的只有公交，但也能基本滿足出行需求。

綜合點評：

越秀保利愛特城所處的科學城東部與增城交界，周邊沒有在售的黃埔樓盤。對比靠近增城的二手房樓盤均價，翡翠綠洲均價在2.1萬/㎡，碧桂園鳳凰城2.3萬/㎡。而項目目前均價23000元/㎡，相較於周邊的增城的樓盤價格上還是有優勢。

如果是預算有限的剛需買家，想入手一套97㎡的三房，首付金額66.93萬（首套房無貸款紀錄首付為總價三成）。30年商業貸款每月月供約8288元。

從購房成本來看，越秀保利愛特城目前的價格還是在剛需購房者可以接受的範圍內。不過目前隨著廣州各家銀行對房貸利率折扣的收緊，加上項目只支持商業貸款，所以，無形中增加了購房者的成本。

整體來看，越秀保利愛特城主打的剛需洋房，在戶型設計上實用性較高。加上目前價格實在，適合首次置業的剛需買家。當然，項目目前生活配套不夠齊全，不靠近捷運，居住起來還不是很方便。但是，隨著整個項目開發的進程推進，配套也會跟進的，只是時間的問題。所以，客觀來說，對於剛需客來說，越秀保利愛特城還是一個可以考慮的選項。