貧困縣限房價的邏輯

【環宇雜談】

返鄉置業和棚改貨幣化疊加，需求短期內迅速放量，而中心區供應不足，貧困縣房價暴漲就出現了。

李宇嘉

今年的樓市調控，確實讓人「長知識」。近幾年，我們經常說「10年9調」，而北京在最近18天內居然10次「放大招」。此前，調控「不下縣」，但縣城及縣級市在這一輪調控中是主力，雄安及周邊縣已全部被限購。甚至，國家級「貧困縣」也加入調控陣營。近期，作為國家級貧困縣之一的安徽阜陽臨泉縣，又多了一個稱號，即全國唯一一個限房價的國家級貧困縣。

臨泉縣是安徽省貧困人口最多的縣，位於著名的貧困片區——革命老區大別山，貧困人口佔全省的5%，占阜陽市的25%。2016年，臨泉縣城鎮人均月可支配收入不足2000元，農村人口不足1000元。從樓市角度看貧困縣，那一定是庫存壓頂、爛尾遍地。但是，就是這樣一個貧困縣，今年2月的房價達到每平米6143元，比去年2月上漲28%，比肩貴陽、南寧等大城市房價。

而且，即便是這麼高的價格，你也買不到。一個盤放出來，周末兩天就賣完了。截至今年2月底，全縣商品住房庫存只有340套，去化周期也就1個月，這應該是全國庫存周期最短的縣了，排名第二的是其所在的安徽省省會合肥，去化周期為1.4個月。橫向比較，不管是與臨近河南周口的貧困縣比，還是與同為阜陽轄區的貧困縣比，臨泉房價都要高出2000-3000元。

由此，就逼出了貧困縣限房價的案例來。3月23日，臨泉縣發文，全縣毛坯房和精裝房售價不得高於5200元和6000元。對於房價暴漲，臨泉官方給出的解釋是，龐大的人口基數和市場需求，再加上近兩年征地拆遷力度不斷加大。事實上，臨泉樓市在2015-2016年上漲並不明顯，異動出現在今年一季度，成交翻倍增長，3月暴增了388%。毫無疑問，作為全國人口最多的縣、勞務輸出最多的縣（80萬-100萬），臨泉縣在今年春節全國「返鄉置業」的熱潮中最火爆。

春節前後，「返鄉置業」達到新高潮，凡經濟相對落後的人口大省，其三四線城市「返鄉置業」異常火爆，如安徽馬鞍山、湖北宜昌、湖南嶽陽、廣西桂林等，成交均翻倍增長。從人口看，臨泉儼然是一個大城市了，本地統計局公布的可支配收入，顯然低估了大規模勞務輸出帶來的收入紅利。安徽人打工一般瞄準上海，但他們不可能支付得起魔都房價，「返鄉置業」就是退路。

歷史上，安徽人傑地靈、書香墨韻，每個縣都稱得上歷史文化名城，特別是教育文化方面，臨泉就是全國文化先進縣。大家都重視教育，在外打工的，開了眼界，重視教育；鄉下種地的，要出人頭地、謹遵先祖，更重視教育。因此，安徽農村都會將小孩送到縣城（甚至城市）讀書，租房、買房的需求也就自然來了。毫無疑問，作為貧困縣的臨泉，這種趨勢更加明顯。

一般來說，縣城樓市的特徵是「需求不足，庫存高壓」，但臨泉卻是個例外。臨泉是國家重要的棉花和糧食種植基地，以農牧業為主打產業，第一產業增加值佔比達到42%，這是典型的中西部傳統縣域經濟體。同時，人口外流嚴重，縣城工商業和樓市缺乏積聚，財政缺乏保障。於是，借棚改和去庫存東風，順應樓市餘熱和返鄉置業大潮，拆掉老城區和擴展城區範圍，就是發展經濟的妙招。

2016-2017年，臨泉棚改分別為192萬平米、351萬平米，兩年產生近10萬人的被動住房需求。2016年，縣城人口由21.1萬增加到33萬，城鎮化率由18.9%提高到26.6%，這是典型的圍地城鎮化。但是，安置新房供應周期太長、質量太差，多數人選擇貨幣化安置。於是，返鄉置業和棚改貨幣化疊加，需求短期內迅速放量，而中心區供應不足，貧困縣房價暴漲就出現了。

實際需求並不大，但炒風讓情緒激昂。臨泉大規模供新地，棚改也會釋放未來供應，樓市火熱持續不了多長時間，暴跌也有可能。這就是當前三四線城市棚改和「去庫存」的最大問題。棚改「貨幣化」人為創造需求，加上返鄉置業，短期內「去庫存」加速，而市場回暖后政府推地又衝動起來，庫存去了又來。這就是為何住建和國土部以在售庫存周期來控制推地。

（作者系深圳市房地產研究中心研究員）