再問萬達：輕資產化背後在下怎樣一盤棋？

一向熱衷於「買買買」的萬達突然開始做資產減法了。7月10日，首富王健林將萬達13個文旅項目和76個酒店賣給融創一事無疑成為業內關注的焦點。而值得注意的是，就在前不久潘石屹也曾頻繁出售旗下SOHO項目，更凸顯了地產企業輕資產品牌化運營模式的轉型思路。然而，在輕資產轉型的背後，萬達卻似乎還有更大的一盤棋要下。

萬達632億「甩賣」文旅酒店業務

7月4日上午，計劃投資300億元的昆明萬達文化旅遊項目正式啟動，然而僅僅一周過後，王健林就將曾宣稱要「圍剿迪士尼」的13個文旅項目賣與他人。

據萬達商業和融創聯合發布公告稱，萬達以295.75億元將青島萬達文旅項目、廣州萬達文旅項目、成都萬達文旅項目、昆明萬達文旅項目等十三個文旅項目的91%股權轉讓給融創，並由融創承擔項目的現有全部貸款；融創房地產集團以335.95億元，收購北京萬達嘉華、武漢萬達瑞華等七十六個酒店。

融創方面披露，此次收購將分四次支付完成，首先是在協議簽署當天融創向萬達支付25億元以作為定金。而後，在7月31日或之前，萬達配合融創完成對目標項目公司和目標酒店資產的盡職調查，並且雙方簽署正式協議。正式協議簽署后3日內，融創累計支付至合作事項總價款的20%，即126.34億元。同時，在正式協議簽署后，萬達開始準備目標酒店資產轉讓過戶前所需的所有手續，融創推動儘快取得股東在公司股東大會的審批，並在90天內支付轉讓價款累計至335.95億元。至此，萬達收到第三筆付款后30日內，將目標酒店資產過戶給融創。

其中，萬達收到第三筆付款后的5個工作日，將通過指定銀行向融創發放貸款296億元的貸款，期限為三年，利率為銀行三年期貸款基準利率，融創收到該貸款后2日內，向萬達支付剩餘對價人民幣295.75億元。萬達收到第四筆付款后5個工作日內，將目標項目公司的91%股權過戶給融創。這也意味著，融創的收購資金來源有一部分是通過銀行貸款進行的，並不是完全出於自有資金的收購。

而萬達此次突然「渾淚甩賣」也讓人聯想到同行潘石屹對資產的變賣。6月26日，潘石屹的SOHO以35.73億元出賣了上海虹口SOHO。7月4日，SOHO又宣布整售北京光華路SOHO和凌空SOHO兩個項目。其中被整售的北京光華路SOHO還是SOHO的核心物業，且原本不在計劃出售名單中。而實際上，在過去的幾年內SOHO也曾頻繁地出售SOHO項目，有媒體統計，SOHO在三年裡共出售了6個項目。

而兩位地產大佬對於出售資產的原因則不約而同指向了輕資產化轉型。王健林在接受財新記者採訪時對此事做出明確回應：「轉讓項目能大幅降低萬達商業的負債，並進一步實現輕資產化運營。」 萬達之後的戰略會也做出調整，將全力發展創新型、輕資產業務，如影視、體育、旅遊、兒童娛樂等。

潘石屹在接受媒體採訪時也表示，項目售出后的資金一部分將用於建設SOHO 3Q，而SOHO 3Q是SOHO從重資產模式到輕資產模式的轉型，之後會再做輕。「重資產的公司如何不被淘汰掉？變成輕資產公司，變成平台型公司，SOHO用了兩年時間做實踐，發現需要改變，順應這個發展。」

輕資產模式背後或另有意圖

雖然王健林和潘石屹都展現出了向輕資產模式轉型的意向，不過業內人士卻認為，萬達此次資產出售背後另有意圖，而最大的可能性就是通過輕資產模式去地產化，進而為其在A股上市鋪平道路。

華美酒店顧問機構首席知識官、高級經濟師趙煥焱在接受商報記者採訪時指出，目前萬達的上市公司規模較小，香港上市公司萬達酒店發展僅僅是海外的物業，故萬達一直籌謀有一家大規模上市公司，最終目標很可能是旅遊業整體上市，上市公司以輕資產為主，包括酒店和主題公園的管理。

而值得注意的是，萬達商業在香港退市后，曾簽訂2年的對賭協議。 2016年，萬達簽訂的對賭協議顯示，如果萬達商業在退市滿2年或2018年8月31日前未能夠在A股上市，萬達集團以每年10%的單利向境外投資人回購全部股權，以每年8%的單利向境內投資人回購全部股權。

據《萬達商業私有化投資基金推介說明書》顯示，如果私有化完成兩年後未完成A股上市，萬達集團或其指定第三方提供10%每年（單利）回購 （由萬達集團提供回購保證）。如未能成功IPO，扣除各項稅費后投資者預期可獲得最高不超過 5.5%的收益。值得注意的是，若萬達商業成功私有化之後，未能如約在國內實現上市，萬達集團將會以每年10%向基金回購全部股權，費用前總回報約為20%，而需扣除主要費用，如利息、過橋、承諾函、2年管理費及通道管理費等開支，預計扣除費用總計約為16.5%-20%。

業內人士指出，這意味著，一旦萬達2年內（萬達商業2016年9月底成功從香港退市）不能登陸A股主板，萬達集團將面臨回購款、利息以及相關費用的支付，這對萬達短期流動性是巨大威脅。

為了儘快解決對賭協議，通過A股IPO，賣掉酒店和文旅項目向輕資產轉型或許是一條捷徑。 「A股IPO對房地產企業要求嚴格，房地產性質的企業不易通過。而輕資產的管理公司則符合目前品牌建設的要求。但是如果內地上市時間不能符合退市對賭協議的要求，則可能境外上市。大集團業務經營是基礎，資產經營是手段，資本經營才是最重要的戰略措施。」趙煥焱表示。

除此之外，針對外界一直質疑的萬達資產負債率較高的問題，通過此次輕資「減負，萬達將項目賣給融創得到資金，便可以歸還銀行貸款，降低資產負債率。萬達商業發布的2017年一季度財務報表顯示，截至2017年一季度末，萬達商業的資產負債率為70.61%，與去年末的70.26%相比，資產負債率略有上升。王健林在接受媒體採訪時也表示，這次回收資金全部用於還貸，萬達商業計劃今年內，清償絕大部分銀行貸款，萬達商業負債率將大幅下降。

可以看到，越來越多的企業正在由擴張轉為降低負債和向輕資產方面轉型。有財經人士指出，萬達此次如此大動作的背後目的之一就是降低負債，進而降低風險。特別是在樂視負債過高，資金鏈蒙上陰影的前車之鑒下，在融資越來越難的情況下，債務問題對企業的影響會以更快的速度放大。

香頌資本執行董事沈萌在接受商報記者採訪時表示，無論是萬達還是SOHO，這兩家房地產企業的資產出售，都具有很明顯的降低負債率、減輕資金鏈壓力，並向低風險的輕資產品牌化運營模式轉型。「由於房地產開發受政策影響和經濟周期的程度深，因此負債過高可能造成資金鏈緊張，同時，中央力推去槓桿化的時期，房地產企業融資成本在上升，因此降低負債率有利於改善房地產企業的風險。」