土地市場「逆勢」升溫 12城賣地金額超300億

6月8日下午，位於長沙嶽麓區濱江片區的［2017］長土網018號地塊被碧桂園競得，總價12億元，摺合樓面地價8142元/平方米。儘管只有四家房企參與競拍，但競價次數仍然達到150輪，溢價率也達到150%。整個競拍過程歷時4個半小時。

這種「馬拉松式」的土地競拍，曾在去年下半年頗為常見。今年3月以來，雖然樓市調控風聲鶴唳，熱點城市住宅成交量大幅下跌，但土地市場似乎並未受到影響，供需兩端皆旺盛。

根據中原地產統計，截至6月8日，今年全國賣地最多的50大城市合計賣地金額10909.6億，同比上漲31.3%，其中有12個城市的賣地金額超過300億。同期，25家大型房企拿地總金額超過6554億，同比上漲58%。

分析人士指出，土地市場「逆勢」上揚，一方面是由於土地供應放量，且價格相對不高；另一方面則是由於房企拿地補倉意願強烈。但因土地市場往往表現出滯后性，預計到今年第三季度，土地市場的熱潮可能會出現一定降溫。

三線城市火熱

據中原地產統計，截至6月8日，今年北京已實現土地出讓金851億元，位居全國各城市之首，同比漲幅達到142.8%。北京成交土地的平均樓麵價達到18168元/平方米，同樣為全國最高。

武漢以743億元的土地出讓金額緊隨其後，杭州以511億元位居第三。廣州、南京、合肥、重慶的土地出讓金額均在400億到500億之間。上海、蘇州、鄭州、天津、佛山的土地出讓金額則在300億到400億之間。

上述12個城市中，杭州、南京、蘇州、上海、鄭州5地的土地出讓金額低於去年同期，其餘則高於去年同期。

最近一周來，二線城市的土地交易較為旺盛。南昌於6月7日出讓了6宗商住用地，溢價率全部超過280%，最高的一宗達到357%。昆明在同日以74.77億元的價格出讓了一宗大體量地塊，被萬達獲得。

真正「搶眼」的，當屬部分三線城市。除佛山的土地交易價款突破300億外，嘉興、徐州、無錫的土地交易金額都超過200億，甚至超過濟南、南昌等二線城市。鎮江、滄州、漳州、金華等東部三線城市的土地出讓金額均超過120億元，同比增幅超過100%。

中原地產還指出，從溢價率來看，揚州、金華、漳州、常州、嘉興、鹽城等城市在熱點城市中排名前十。

儘管大部分三線城市的土地出讓金規模不及一二線城市，但考慮到這些城市的市場容量不大，其土地出讓規模便顯得十分可觀。

今年4月6日，住建部和國土部聯合發布了《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，要求商品住房庫存消化周期12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

此後，熱點城市便開始大量供地。加之很多城市設置了防止地價過高的措施，便吸引了企業的關注，從而形成了有效供應。

對於三線城市土地市場的火熱，中原地產首席分析師張大偉認為，這是由於近期三線城市房地產市場熱度高於一二線城市，對土地市場帶來較大的刺激所致。國家統計局數據顯示，今年4月，在70個大中城市中，唐山、蚌埠、宜昌成為新房價格環比漲幅最大的城市，漲幅分別為2.3%、2.2%和2.1%。三線城市全面佔領當月房價漲幅榜。

補倉意願仍強烈

在需求端，經過2016年（包括2017年前4個月）的大量去化，很多房企的庫存告急，補倉需求強烈。

中原地產的統計顯示，截至6月7日，今年已經有25家企業拿地超過百億，其拿地總金額已經超過6554億，同比2016年同期拿地最多的25家企業的總支出上漲了58%。其中，碧桂園、保利的拿地金額均超過600億元，恆大、中海的拿地支出在521億元。

從拿地面積來看，恆大以1638萬平方米（規劃建築面積）的規模排名第一，碧桂園則達到1619萬平方米。成為僅有的兩家拿地面積超千萬平方米的房企。

北京某上市房企負責人向21世紀經濟報道表示，企業實際新增的土儲規模，要大於上述數據。因為過去一年來，越來越多的企業通過併購重組，而非招拍掛的方式獲取項目。

他還表示，周期更替之際，是房企之間拉開差距的重要時機。因此大中型房企尤其注意拿地補倉，從而在未來實現規模上的超越。

此外值得注意的是，在房地產開發運營中，有著「旺市賣房、淡季拿地」的傳統，因此雖然房屋市場交易量在下滑，但企業的拿地動力反而十分充足。

國家統計局數據顯示，今年4月單月，房地產開發企業的土地購置面積為1746萬平方米，土地成交價款745億元，環比3月分別增長24.0%和31.9%。可以看出，今年3月出現新一輪調控加碼之後，房企在4月的拿地動作仍在持續增長。

張大偉認為，從趨勢來看，由於大部分企業的補倉需求仍然強烈，未來房企對熱點區域、優質屬性地塊的拼搶，依然會十分激烈。

但土地市場的這輪熱潮能夠持續多久，目前尚難判斷。張大偉表示，當各地的整體供地規模、供地質量下降之時，土地市場將可能受此影響出現降溫。

上述房企人士則認為，土地市場的變化往往比房屋市場滯后3-6個月，隨著調控政策進一步發酵，商品房交易量料將繼續下滑，並對土地市場帶來影響。加之房企的資金成本提高、資金渠道收緊，到今年第三季度，土地市場熱潮可能出現一定的降溫。