天津新政的這些「要害」必須要了解！（附政策答疑）

在全國儘是調控風的當下，一直「沉默」的天津終於爆發了，一夜「三連發」的政策，讓眾人大跌眼鏡。這還是我們認識的天津么？向來溫和的天津怎麼突然變得如此嚴厲，讓小編一時很不適應，這劑331新政的猛葯殺傷力還是蠻大的，不知道昨晚有多少被限的人哭暈在廁所，又有多少人悔得腸子都青了。

政策一出，365淘房置業交流群里也炸開了鍋，大家對買房資格以及貸款等問題有很多不解。今天我們編輯部全員逐條研讀新政，又採訪了一些銀行、開發商、中介等多方人士，現奉上這份政策答疑「寶典」，以供參考。

這次331新政與去年的930政策最大的變化是：

1、社保或個稅。外地人只有在天津3年內連續繳納2年以上社保或個稅證明（補繳的不算）方才有在天津買房的資格，這是一個前提條件，連「特例」的濱海新區也不例外，也需要提供社保或個稅。

2、限購範圍擴大。331新政將限購範圍擴大到了市內六區+環城四區+遠郊各區。另外，原來限購的只是外地人，而這次本市人也納入限購範圍內——外地人在限購區域限購1套，本市人在限購區域限購2套。

3、限貸升級。這次331新政首套首付三成，而二套則提高至六成。這對於動輒數百萬的房子來說，也是一筆不小的數目。還有值得注意的一點，濱海新區雖然不限購，但卻在限貸範圍內。

另外，政策規定，暫停25年以上個商業性個人住房貸款。也就是說原來可以貸30年，現在只能貸25年，這會增加購房者的月供壓力。比如，以100萬貸款總額為例，按等額本息、4.9%基準利率計算，貸款30年每月需還5307.27元，貸款25年每月需還5787.79元，月供增加了約480元。

4、認房又認貸。之前930政策只是對外地人「認房」，而這次本市和外地人都實施「認房又認貸」，尤其是「認貸」這一條，殺傷力極大，無論房貸還清與否。

5、成年單身人士限購。包括未婚和離異的，而且不分本市和外地戶籍，只要是年滿18周歲，單身，就只能在天津除濱海新區以外的區域購買一套住房。

更值得一提的是，雖然政策原文字數不多，但解讀起來發現有很多模糊不清的地方，不知大家注意到了嗎？Ps：這才是重點！必須要了解！

模糊點1：3年內連續繳納2年以上社保和個稅

政策規定，非本市戶籍居民家庭在本市範圍內購買住房的，需提供在本市3年內連續繳納2年以上社會保險或個人所得稅證明。補繳的社會保險或個人所得稅證明不得作為購房有效憑證。

這句話很有「嚼頭」，也是關鍵點。之所以說這一點模糊，因為「本市3年內連續繳納2年以上社會保險或個人所得稅證明」表述並不明確。一、3年是近三年還是只要三年內就可？二、3年內的連續2年以上怎麼理解？三、4月1日前補繳的社保算不算數？

參照其他省市對社保方面的表述，應該是在自購房之日起前3年內有過一次連續繳納2年以上即25個月及以上的社保記錄或個稅證明即可，包括之前補繳的。

政策表面上看是很嚴，但對於首套剛需購房者其實影響並不大，本市首套與之前沒有什麼變化，如果是外地首套只要社保達標，在哪個區域買房也都一樣。因此，「買房資格」最重要，「社保和個稅」一條會刷掉大批外地人，但若是先通過人才引進、積分落戶等方式獲得天津集體戶口，可享受與天津戶口同樣權利，社保這一條就不再成立。

模糊點2：離異無房，買房貸款算幾套

人民銀行天津分行政策規定，1、在本市無住房且無購房貸款記錄（含住房公積金貸款）的居民家庭，申請商業性個人住房貸款購買住房的，最低首付款比例為30%；

2、在本市已有一套住房或在本市無住房但有購房貸款記錄（含住房公積金貸款）的居民家庭，申請商業性個人住房貸款執行二套房信貸政策，首付款比例調整為不低於60%。

但是離異人士呢？政府政策規定，離異人士只能在限購區域購買一套房。假如離婚後無房，再買房貸款政策執行幾套呢？

雖說政策規定以家庭為單位外地人在限購區域限購1套，本市人在限購區域限購2套，但對於想買第三套的本市家庭以及第二套的外地家庭，離婚凈身出戶后，仍可獲得買房資格。

不過，房貸方面要分情況。當然，離異前夫妻無房無貸款記錄的就不用說了，可定是首套、首付三成。咱來說點複雜的。假如離婚前以夫妻雙方名義全款買的房，離婚後無房一方為首套；離婚前夫妻共同貸款買的房，離婚後無房一方仍算二套；離婚前以一方名義買的房，若沒有提取過對方公積金，離婚後無房一方算首套。

模糊點3：與父母同住的成年單身人士可以買房嗎

政府文件規定，對在本市擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的成年單身（包括未婚和離異）人士，暫停在本市（濱海新區除外）再次購買新建商品住房和二手住房。

文件中規定以家庭為單位，本市限購三套，外地限購兩套，單身人士限購一套。假如某成年單身人士父母名下有套房，其與父母同住，戶籍在一起，若其再買房是按家庭算？還是按單身算？該按哪條規定執行？需不需要另立戶？

成年單身人士再買房不需要另立戶，算首套，貸款政策也按首套計算，但是18歲的孩子沒有收入，需要跟父母一起共同還貸。因為「戶籍居民家庭」指的是在公安戶籍部門登記的家庭，家庭成員含購房人、配偶及未滿18周歲的未成年子女。

模糊點4：外地人在市區和武清首套首付三成還是四成

最新出台的331新政中規定，本市無房且無購房貸款記錄的為首套，首付最低三成。那麼，是不是說外地人在市內六區和武清區購買首套房首付比例也是三成？但是，之前930限購限貸政策中，外地人在市內六區和武清區買房，首套首付不低於四成。

另外，需要注意的是，天津人民政策辦公廳文件最後一條為：「本實施意見自2017年4月1日起實施，此前相關政策規定與本實施意見不一致的，以本實施意見為準。」但是關於貸款方面的具體政策是人民銀行天津分行發布。

那麼，問題來了，兩項不同的政策，以哪個為準呢？外地人在市區和武清區買房，到底是執行首付三成還是四成的貸款政策？

外地人在市區和武清區買房首套首付應該是最低三成。不過，也有銀行人士透露，現在銀行對外地人的基調是「緊」，雖然具體細則還沒有出來，但估計不會寬鬆。

模糊點5：認房又認貸的具體規定

認房又認貸，意味著即使名下有房無購房貸款記錄以及名下無房但有貸款記錄者，統統在331新政限購限貸範圍內。而且凡是有過房貸記錄的，不管還沒還清，按二套貸款政策執行。那麼，一次以上的貸款記錄呢？是否還能貸款買房？公寓、公產房、企業產、保障房、安置房、還遷房也在限購限貸範圍內嗎？

按照往常慣例，認房又認貸的房貸記錄不累加，有過貸款記錄即算二套。但某銀行工作人員表示，具體怎麼執行，是二套還是三套，還需等人民銀行通知。

這裡需要注意的還有：

◆購房貸款記錄為全國聯網，即使有外地房貸記錄也算二套。

◆提取過公積金也會算計入房貸記錄。

◆新建商品房和二手房均在認房認貸範圍內。

◆公寓不在限購限貸範圍內（居住型公寓除外），且酒店式公寓和商業的貸款不算貸款記錄。

◆公產房、企業產不在限購範圍內，不計入住房套數。

◆限價房在限購限貸範圍內，計入住房套數。

◆因拆遷購買的經濟適用房及定向安置房不計入住房套數，取得房本後計入。

◆共有產權房屋計入居民家庭住房套數。

◆繼承、受遺贈的住房按原規定執行，取得房本後計入住房套數。

模糊點6：加強新建商品住房上市管理的規定

這一條雖然是對開發商的規定，但涉及到供給量，所以購房者也需要關注下。

331新政原文：為防止房地產開發企業捂盤惜售，確保新建商品住房及時上市銷售，對取得基礎部位驗收證明后30日內未按照土地使用權出讓合同約定申請辦理銷售許可手續的，要在2017年6月1日前申請辦理銷售許可手續；對未及時辦理的，在主要媒體上公開曝光，並由市國土房管局列入失信企業名單，違約行為整改完畢前，不得以該房地產開發企業及其母公司和子公司名義在本市參與土地競買。

對比一下之前的930新政第四條（加強新建商品住房銷售許可管理），原文為：對未按照土地使用權出讓合同約定期限取得基礎部位驗收證明，以及取得基礎部位驗收證明后30日內未申請辦理銷售許可的商品住房項目，提高申請商品住房銷售許可工程形象部位標準，6層以下（含6層）建築需達到封頂，7至12層建築需達到6層以上，13層以上（含13層）建築需達到總層數的50%。

這次最重要的一點不同：原來是取得基礎驗收后30日內未申請辦銷許，之後再拿銷許房子就要蓋到一定程度，沒想到今年限價太狠，開發商都不著急拿銷許，工程施工程度超過了都不去辦，普遍觀望等待機會漲價。這次政府把這個漏洞堵住了，要集中清理已經做完基礎驗收的項目，統一要求6月1日前要申請辦理銷許。

按照規定，樓盤拿完銷許，10天之內必須一次性公開銷售，這就相當於把之前觀望的樓盤都逼上市，提高市場供應量。一頭提高供應量，另一頭又大幅度壓縮需求，用後腳跟也能想得到：買房再也不用找關係、排隊、搖號、打架……6月份正好又是房企半年業績考核的時點，個別樓盤還會推出降價房源。

這個條款還有兩個重要的地方需要注意：

第一，對於開發商做完基礎就停工不驗收或者是拖到6月1日以後，政策還沒有明確規定，也就是說錯過了6月這一批房源，市面上的房源又會減少，畢竟地價在那擺著，開發商都預期2018年房價還要漲（這次政策取消之前地王肯定都不敢動了，按往年慣例，這樣嚴厲的政策會執行一年左右）。不差錢的開發商會硬扛，而差錢的、追求高流動性的、要拿地的開發商會選擇走量。所以，小編預計今年6-7月份出手絕對是個機會，買房人要把握住。

第二，政府只是要求在6月1日前申請辦理銷許，並不是說必須辦下來，也許會有開發商打太極，按一個高的價格申報，對申報的均價明顯高於項目前期成交價格或周邊同類型在售商品住房平均價格的，房管局會實施必要的價格指導。但是，之前有開發商申請之後不滿意房管局的指導價而暫停辦理銷許的。

對於條款中「明顯高於」這四個字，也有開發商認為房管局會放開漲價，只要漲的「不那麼明顯」就行……小編不禁要問了，在這樣的政策下還想漲價，肯定賣不動啊！開發商犯傻嗎？非也，邏輯關係是這樣的：不讓漲價→開發商捂盤→銷售收入零；讓漲一點價→賣的不多但還是能產生一些銷售收入。絕對的逆向思維！當然，前提條件是房管局能答應。

注意！！根據巜天津市人民政府辦公廳關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》的規定，對2月1日至3月31日網上籤訂預定協議的，但還未來得及簽訂巜天津市商品房買賣合同》的，必須於2017年4月7日前簽訂網上巜天津市商品房買賣合同》，按3月31日前政策執行，貸款政策按銀行規定執行。

【熱點問題集錦】

1、不是本地戶口的要求必須連續交社保2年以上，孩子以前連續繳費4年，2015年4月開始在北京繳費。這種情況不符合規定了吧？

答：是在購房之日起前近三年內有過一次連續繳納2年以上即25個月及以上的社保記錄或個稅證明。

2、在銀行辦的貸款，貸款銀行審批通過了，還沒有放款。我不想背貸款記錄，現在不想貸了，算違約嗎？會計入貸款記錄嗎？求解！

答：要儘快申請撤回，不算違約，不會計入貸款記錄。

3、我名下目前有一套房有貸款，我自己一個人還，房本寫的我一個人名字。婚後買的。如果離婚是不是我老公就算離異單身，可在濱海新區空港買一套，算首套？3成首付？

答：可以購買，算首套，首付最低三成。

4、我本市戶口，貸過兩次款，賣掉一套還有一套有房貸，還能買房子嗎？

答：本市家庭還可以買一套，只不過有兩套貸款記錄，有銀行已經不批貸款，需要全款。

5、本市戶口，我在天津名下一套有貸款，老婆名下一套外地有貸款，還可以天津買嗎？算幾套？

答：可以。認房是認的天津房子，所以只要在天津只有一套房子，本市人就可以在全市範圍內再買一套，但你家庭名下有兩套房貸，要付全款。

6、（女，本市人）名下有兩套房無貸款(有過貸款不過清了），準備貸款買濱海萬達的房子，所以剛離婚，可現在新政出來后，她只能全款買，目前無全款的能力，她老公名下多處房產，如果他們再復婚，把她名下的房產更名到老公名下，再離婚買萬達可行嗎？夫妻之間變更房主怎麼操作？

答：夫妻房產更名不收契稅，前提是更名的房產不能有貸款。復婚之後房產可以更名到男方名下，但是按照最新的銀行政策，你有兩套房貸記錄，銀行已經不給貸款了。

（註：相關政策最終還需諮詢房管局和銀行）

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