海外搶地，投資還是轉移資產？

海外搶地，投資還是轉移資產？

原上草

在內地一二線熱點城市紛紛出台限購限貸政策，三四線城市又庫存大、房價半死不活的當下，很多房地產開發商為了尋求生存，紛紛開始到海外搶購地產，有些直接購買大樓，有些則是購買土地。

除香港外，這些房產企業還進軍韓國、歐美和澳大利亞等地。

比如在香港，今年2月24日，龍光地產與合景泰富聯手，以168.56億港元摘得香港總價最高宅地，此事在香港引起轟動，很多香港覺得不可思議，在香港房價底價已創新高的今天，為何內地企業還如此飛蛾撲火？

其實，此前兩三年，繼萬科、保利、綠地、中海外、世貿等等「先行者」后，已有越來越多的內地開發商把業務半徑延伸到了香港地區，成為香港土地市場一股重要的投資力量。2016年，內地開發商在港獲取的住宅用地占當年香港宅地總成交額的54%，首次佔到半數以上。

在韓國濟州島，外國人所購買土地面積一共為20.59平方公里，占濟州道總面積的1.1%。其中人所就購買了9.14平方公里，佔比為44.4%，超過了美國人(17.9%)和日本人(11.7%)。

在澳大利亞，2016年人買地交易額佔澳大利亞近4成。統計顯示，2016年人花了18億美元（約合124億人民幣）在澳大利亞買地皮，用來投資住宅用地。這筆錢一共佔了全部交易額的38%，比2015年高了9.4%。

如果加上一些房產企業購買物業大廈的，就更多了。有「重慶李嘉誠」之稱的張松橋，旗下中渝置地，正洽購倫敦金融城最高的摩天大樓Leadenhall，出價高達10.2億英鎊（約100億港元）。

自去年英國公投「脫歐」后，張松橋已多次吸納英國物業，先後以4233.6萬英鎊買入倫敦Travelodge酒店項目，及以2.92億英鎊購入跨國電訊商沃達豐總部所在的大樓。

還有華大地產以7000萬英鎊購入倫敦一項酒店物業；建滔化工斥資2.71億英鎊收購倫敦WeWork總部大樓；北京首開以2.1億英鎊購入倫敦一間跨國律師事務所總部所在的大樓。復星國際2015年年中斥資約3.45億歐元，收購義大利米蘭具有百年歷史的百年商廈Palazzo Broggi並設集團辦公室。

房產商動輒一擲千金買地和購置物業，出手如此闊綽，究竟他們的「錢」是從何來呢？是為了投資還是另有目的？

最近，因為監管層對房產企業融資渠道進行了多方面的限制，資金鏈難免緊張，流轉率也非常高，所以房企必需擁有充裕的資金流，但由於內地房企主要的經營地為內地，因此他們一般的現金流只限於內地，若要把資金從境內匯出境外，最簡單是通過「換匯」，但是眾所周知，企業換匯在內地有一定限制，例如匯出超過500萬美元就要審批，因此這個方法並非最有效。

因此，這些房企近年都會透過多個融資渠道於境外籌集資金，儘管當中有一定融資成本，但卻是最便捷的方法。

一是內保外貸。這個辦法被認為是最受歡迎又最方便的方法。所為內保外貸，簡單一點說，就是境內的母公司將資產抵押給銀行，為在境外的子公司擔保，之後該子公司便可憑由內地銀行發出的「備用信用證」向境外銀行借貸。

值得留意的是，去年底開始中央為防資本外流，已嚴控「內保外貸」，逐步收緊銀行提供擔保及信用額度，令個別企業的財務及擴展能力受到影響。

二是地皮抵押。房企可以把投得的地皮抵押給當地銀行進行貸款，有些地方最高抵押成數為50%，餘下的50%則需以公司內部現金支付。

但是需要說明的是，一般中資銀行貸款給內地企業會較容易；換了是外資行，如果認為投得地皮價格過高，部分中標公司市值甚至高出地皮中標價不多，放款會非常嚴謹。

三是境外發債。很多內地房企會不定期到海外發行優先債券，其發債成本會較銀行貸款還要高，一些評級較差或知名度低的公司，其年息可能會高達10厘或以上。

比如這次在香港購地的合景泰富（1813）及龍光地產（3380），都在去年底發行6年期高息債，分別集資2.5億美元及2億美元，年利率為6%及5.75%。這個成本就已經很高了。

而且，隨著美元走強和美聯儲加息，如果這些企業在外負債較多，就要為債務支付更多的利息，資產負債表會惡化；如果企業沒有足夠的利潤，就會產生財務或支付危機。

很顯然，在人民幣匯率波動情況下，這些房產公司不惜花費周折和巨大成本，儘管面臨如此大的財務風險，依然想方設法在境外投資買地，其實是想通過變相資產轉移，來鎖定匯率避過人民幣貶值風險。