蓉寫字樓租金跌幅創四年新低 零售市場追捧新業態

世邦魏理仕發布《2017年第一季度成都房地產市場回顧與展望》

2017年4月6日，成都 — 世界領先的商業地產服務和投資公司世邦魏理仕（CBRE）今日發布《2017年第一季度成都房地產市場回顧與展望》報告。研究報告顯示：

寫字樓需求受季節因素影響回落，金融、TMT等行業持續活躍。市場情緒明顯改善，平均租金環比跌幅僅0.3%，創近四年新低，未來寫字樓市場或將出現租金拐點。

零售物業市場持續活躍，國際一線品牌紛紛進駐成都市場。市場兩極化趨勢加深，品牌組合豐富度不斷提升，新穎業態更受市場矚目，網紅品牌受消費者追捧，百貨等傳統業態仍面臨嚴峻的市場挑戰。

物流倉儲市場需求回落，短期內供過於求使市場承壓，租金跌幅創新高。雙流等核心板塊面臨租戶外遷的市場風險，新興區域通達性、成熟度的提升或將重塑成都高標庫市場新格局。

* 寫字樓租金指平均賬面租金；

** 零售物業租金指購物中心首層平均租金；

*** 物流倉儲租金指含物管費在內的平均有效租金總額。

數據來源：世邦魏理仕研究部，2017年第一季度

優質寫字樓市場：租金跌幅歷史性收窄，市場拐點在未來可期

2017年第一季度，成都寫字樓市場新增供應逾13萬平方米，其中包括一棟甲級寫字樓—OCG國際中心。

受季度因素影響以及去年下半年累積需求提前釋放，本季高端商務辦公租賃活躍度有所回落。新成立企業引致的新增需求環比下滑，搬遷及升級需求仍是租賃成交的主要類型。因此，這樣的需求結構也導致一季度成都寫字樓凈吸納量同比下跌23.6%，錄得56,900平方米。外資企業延續審慎的經營策略，對於擴租或搬遷表現出持續謹慎的態度。季內，外企的升級及搬遷活動主要為外資保險公司，例如中意人壽從中環廣場升級至IFS，承租面積超過2,000平方米即為一例。

世邦魏理仕華西區顧問及交易服務|辦公樓部董事戴暉表示：「在外企持續低迷的背景下，品牌形象佳、承租能力強的中資企業成為寫字樓業主普遍追逐的新對象。值得關注的是，四川本土企業持續擔當著成都甲級寫字樓租戶主力軍的角色。」

行業方面，金融業仍是市場第一驅動力，需求佔比近三成。非傳統金融企業雖然受監管機構行業管控的影響，擴張勢頭受到抑制，但仍是排名第一的租戶類型，其中車貸、信貸企業本季表現更為活躍。而業主方對引入風險較高的P2P企業更加謹慎。其次，房地產企業及相關代理公司的需求持續活躍，住宅市場的持續升溫將在2017年加速房企在蓉辦公需求釋放。此外，依託眾多軟體園以及科技孵化基地，成都科技行業不斷發展，產業聚集效用逐漸提升，科技新媒體企業依舊為寫字樓去化的主要來源之一。

受季內新增供應影響，寫字樓平均空置率回升0.7個百分點，至季末報34.6%。但寫字樓空置率水平在2016年持續回落，市場情緒亦明顯改善。成都寫字樓租金自2013年開始已連續下跌超過四年，租金水平大有見底之勢，老項目能夠加大讓利幅度的空間十分有限，而新入市的項目在租賃階段的實收租金與項目開發階段的預期相比已然大幅調低。因此，從市場統計數據來看，成都寫字樓賬面租金均價跌幅本季明顯收窄，至季末報70.8元每平方米每月，環比僅下跌0.3%，跌幅創近四年新低。以世紀城、大源為代表的子版塊的租金在過去半年幾近企穩，未來有望回彈。而核心CBD的租金下跌也普遍集中於空置率較高的新項目，進駐率穩定在八成以上的樓宇下調租金的可能性微乎其微。

展望2017年，成都寫字樓新增供應有望交付80萬平方米，但部分項目因工期或業權問題存在延期交付的風險。辦公需求在2016年強勢回暖后，2017年有望延續增勢。市場釋放出積極訊號，租金有望在2017年內實現全市層面企穩。未來兩年內，租金拐點或將到來。

零售物業市場：品牌組合豐富度提升，新穎業態、網紅品牌受市場追捧

成都零售物業市場呈現兩極化趨勢：國際品牌仍將成都視作拓展中西部地區市場的首選地，但百貨以及部分同質化的經營者則面臨生存危機的極大考驗。

商業市場於一季度仍表現十足活力，更多國際品牌紛紛進駐成都，開闢內陸市場。首進品牌普遍青睞地標性項目，例如Victoria』s Secret全球第五家旗艦店進駐成都萬象城，足見成都對國際一線品牌的強大吸引力。成都消費意識超前、對新晉品牌持相對開放的態度、活躍的零售市場吸引了不少設計師品牌進駐。季內錄得Neil Barret新店、Andrew Mackenzie成都首店進駐IFS。備受年輕客群喜愛的時尚潮牌Superdry季內在萬象城和遠洋太古里圍擋，進一步豐富了此類品牌組合，年輕客群的消費能力極具潛力。此外，「冬粉經濟」催生大量娛樂明星自營的服飾及餐飲品牌，而眾多明星藝人亦看重成都市場，繼NPC、Juice、Youk Shin Won后，Debrand成都首店進駐IFS。

一線奢侈品牌在經歷了快速擴張、資源整合兩大階段后，其在蓉經營策略區域穩定。而快時尚品牌在蓉快速擴張后，目前進入整合和觀望的新階段。季內，C&A退出春熙路步行街，也成為繼Gap、Uniqlo后離開春熙路步行街的又一國際快時尚品牌。傳統步行街的高街店鋪在周邊一站式購物中心的擠壓下，對國際品牌的吸引力正在逐年下降。

伴隨二孩政策放開且「千禧一代」新晉家長在子女消費、教育觀念隨時代快速發展，兒童消費在家庭消費佔比不斷提升，兒童品牌的市場熱度不減，已成為購物中心競相引入的業態。地標購物中心在近期開始對兒童業態的品牌組合進行調整，整體檔次有所上調。季內，Karl Lagerfeld Kids、Rookie等國際兒童品牌進駐IFS，Little MO&Co.成都首店進駐大悅城。同期，區域型或社區定位的商業則持續引入好孩子、好孩子星戰、Nike Youth等大眾品牌或兒童類運動品牌。在經營模式上，集合店也成為兒童拓展市場的有效模式。而在購物中心內開闢專屬區域，打造兒童教育城等兒童業態集合的嘗試在更多購物中心出現，龍湖北城天街的最in菲克城即為一例。

傳統百貨業仍面臨市場寒潮，閉店潮仍來勢洶洶。本季，位於人民南路的仁和春天百貨棕北店歇業轉做目的消費賣場，北京華聯雙橋子店停業，同期錦華萬達廣場和金牛萬達廣場的主力店萬達百貨暫停營業。

世邦魏理仕華西區研究部主管朱建輝表示：「反思市場現狀，百貨作為歷史悠久的物業形態，相對老舊的硬體是造成消費體驗不足的客觀原因，但百貨高坪效的一大優勢仍留給市場令人期待的轉型機遇。回歸商業本質、將視角落足消費客群，傳統百貨業態或將重現生機。」

跨境電商的政策紅利相繼落戶成都，跨境電商平台擴張迅速。洋展購進駐晶融匯二期，即為本季最大開業案例。但跨境電商迅速擴張在填滿購物中心空置面積的同時，卻也存在一定的經營風險。進口產品是否能滿租消費者的訴求、產品同質化、進口商品信譽、品質等方面問題考驗著跨境電商平台的營收，也決定了此業態的未來發展態勢。

受百貨閉店的影響，全市優質購物中心平均空置率上升0.4個百分點報8.7%。全市優質購物中心首層平均租金環比下降0.2個百分點，報385.7元每月每平方米。位於南延線商圈的銀泰中心in99將於今年亮相，助力南延線商業市場提檔升級。

物流倉儲市場：租金跌幅創新高，雙流迎接租戶外遷新挑戰

本季，成都倉儲物流市場迎來三個高標庫項目交付使用，新增供應總計16.3萬平方米，包括易商天府新區物流園、普洛斯崇州物流園、越海物流雙流項目。普洛斯崇州項目也揭開了崇州地區發展高標準倉庫的序幕，成都高標準倉儲市場已拓展至西郊板塊。

高標庫倉儲租賃需求整體表現疲軟，市場凈吸納量約6萬平方米，且自用需求佔比超過六成，第三方物流仍是本季租賃需求的主要來源。去年十分活躍的電商類租戶在年初並無新需求釋放，且有部分電商釋放出搬遷意願。受新增供應及需求走弱雙重影響，平均空置率環比上升2.7個百分點，至季末報28.1%。區域市場方面，雙流供不應求的市場格局已悄然結束。其一，雙流板塊在2017年將迎來新一輪的集中供應；其二，部分汽車、零售等租戶已顯露出搬遷至租金更低的外圍區域。這也導致雙流區域的市場空置率將在未來一段時間有所升高。市場格局的變化引致業主方的議價能力較往年大幅削弱，租金報價及實際成交價持續走低。截至季末，成都高標庫倉儲市場平均租金報24.5元每平方米每月，環比下跌1.8%，跌幅創歷史新高。

展望2017年，成都倉儲物流市場將繼續迎來爆髮式增長，全年新增供應預計將超過60萬平方米。供過於求的市場格局迫使市場進一步承壓，價格戰已在所難免。電商平台及企業作為成都倉儲市場的首要來源，在早期對市場起到了絕對的支撐作用，但在自建項目落成后也將成為租賃市場需求流失的風險點。

世邦魏理仕華西區顧問及交易服務|工業及物流部副董事尤鵬偉表示：「由於倉儲物流需求在去年雙11期間提前釋放，今年一季度租賃市場表現不甚理想，同時2017年的供應量仍將維持高位，包括空港物流園區域的集中供應，使得眾多項目面臨一定的市場挑戰。」