廣州「租購同權」不用買房也能上好學校？其實是你想多了

廣州 △資料圖/圖自視覺

編輯：周文超。本文不代表《財經》立場。

最近，有一個消息很受在廣州生活的人，尤其是非廣州戶籍者的關注，簡單說就是，以後孩子想上好學校，再也不用砸鍋賣鐵買學區房了，去學校附近租房就行。

這個消息源於廣州市政府近日公布的一個正經的官方文件，叫做《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，其中首次以政府文件形式提出保障「租購同權」。

昨天，這則消息引發各家媒體關注，甚至被冠以「樓市重磅炸彈」的標籤。但其實我們稍微冷靜思考就能明白，如果一個花幾百萬在廣州購買了優質學區房的家庭，和每月幾千塊錢租房的家庭遵循同樣的招生政策，這顯然不太現實。

我們回到政策的原文。首先，能享受「租購同權」的，指的就不是一般的外地戶籍家庭，而是「具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女」。也就是說，一個不符合上述條件的初來乍到的外地戶籍家庭，趕在入學登記之前，突擊在優質學校門口租了個房，這個並不能跟買了房的同權。

這一政策的下半句是：符合上述條件，且其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，可安排到義務教育階段學校就讀。也就是說，這個政策並不是普惠制的，享受租購同權的僅是廣州市的無房戶。中原地產首席分析師張大偉也指出，這個政策並沒有新鮮的地方，屬於媒體誤讀。

沒有新的點，它只是歸納了過去一些政策並把它系統化。租購同權，以前一直是這麼執行的。比如最簡單的例子，北京學區房比較集中的西城區，租房可以入學，租房和就近入學一直是個標準，很多人應該是對這個有一個誤讀。產生學區房是因為教育資源不均衡，如果租房就能享受優質學區的話，會使得這種教育資源不均衡變得更加突出。

的確，目前北京的非京籍家庭子女，在義務教育階段也能入學；在一些優質學校附近，外地戶籍的租房者只要符合租房年限條件，其子女入學還是比較便利的。

相比之下，廣州此次要求戶籍、人才綠卡等條件才能租購同權，並不像被很多人誤讀的那樣超前。退一步說，真的能像有些媒體報道那樣租房就可以上「名校」嗎？廣州市住建委相關負責人表示，無論是商品房、廉租房，還是公租房，只要承租人租賃的房屋是其唯一居住地，且房屋租賃合同在廣州市登記備案系統備案，就可以享受「租購同權」政策。但業內人士分析，通過「租購同權」政策上「名校」難度其實很大。比如，廣州中心城區的一些學校，學位本來就非常緊張，有房有戶口的群體都不一定能上，根源還是優質教育資源稀缺。

張大偉也認為，至少在入學的問題上，租購同權不是租購無差別，那將是另一種不公平的體現，也不是租購同權的初衷。但具體的實施細則，《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》里並沒有明確。

廣州我們也了解過，在重點學校的學區內，租購同權體現在都可以申請學位，但是優先順序別上肯定還是房戶合一是第一順位。而這次的政策並沒有提及是不是以後在學位緊張的學區里也租購在同一順位內？這個大家都知道是不太可能的，如果按照大家理解中的租購同權，那重點學校附近的租金肯定會暴漲，這其實不是這個政策的初衷。

△資料圖/圖自視覺

那您一定想問了，既然已經是一個多地實行了多年的政策，為什麼這次媒體和公眾如此敏感呢？這無非是因為孩子上學的確觸及了公眾的焦慮點，但我們也必須看到，入學只是租購同權的一小部分。廣東省住房政策研究中心有關專家表示，租購同權更宏大的關鍵詞其實是：「租房市場多元」和「租房市場規範化」。

租房市場一直是個短板，導致我們國家租賃業務一直比較落後，租售比非常低。除了租購同權，還有住房租賃市場的規範，包括立法的需求、保護承租人和出租人雙方的權益、糾紛的處理，還有個很重要的內容是機構化的租賃，品牌化，減少散租也是目的。進一步規範租賃市場，加大機構化租賃佔比。這是幾個重要的方向。

△資料圖/圖自視覺

因此，站在更加宏觀的角度審視廣州工作方案不難發現，方案的主要目標是為了培育健康的住房租賃市場。例如，文件中首次提出的，允許將商業用房等按規定改造成租賃住房，及增加租賃住房用地有效供應、允許出租人按照國家和地方的住宅設計規範改造住房后出租等。合富房地產研究院市研總監馮佩雲指出，這次公布的方案使得廣州向「居者有其屋」的目標大步邁進。

一手商品住宅，以前說的話，100萬在廣州我們叫剛需，現在100萬基本上在廣州已經買不到房子了。那這部分的話，你怎麼去保障這種居住呢？以前呢，中間的那個階層是沒有保證的，要不然就是有錢的你買房子，要不就是沒錢的低收入的，是通過保障體系來滿足。那這次的話，培育和發展住房租賃市場化，其實整個體系是完善了，包括中間階層居住能得到保障。

△資料圖/圖自視覺

住房制度改革的目標是讓老百姓「住有所居」。在一個十幾億人口的大國，人人都買得起房子或家家都擁有房產，顯然不現實。唯有實行「購租並舉」，才能逐步實現「住有所居」，這在全世界任何一個國家都不例外。

我們在審視廣州的這一租房市場的「供給側改革」時，其實不僅要看到上學的事，更應該看到，它一方面是為了避免更多人為買房子所累，避免更多人淪為「房奴」，讓租房居住和買房居住一樣有尊嚴、有幸福感；另一方面，當租房居住也挺好，必然沒那麼多人砸鍋賣鐵也要買房，這相當於給房地產市場的旺盛需求降溫降火，有利於政府更好地調控房價，最終有利於房地產市場的健康發展。

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監製 | 李勇 責編 | 蔣詩舟