期待樓市崩盤，崩盤后的結果你真的能承受嗎

最近，一些朋友感到困惑，為什麼經濟不好，而房價可以一路飆升。那如果房地產泡沫破滅，經濟會不會崩盤？的房地產是不是已經超越了經濟學原理，沒人可以判斷了。我將從兩個方面來回答這個問題。

1.資本的財富效應。在經濟學上，由於資產的增殖，會帶來財富效應，促進GDP的增長，當然，由於資本的貶值，也會影響GDP的增長。而財富效應在股市和房地產市場的表現是最為突出的，因為這個兩個市場在任何一個國家都會佔GDP相當大的比例，房地產市場尤甚。

根據公開的數據和一些推算，08年美國的次貸危機，90年日本的泡沫崩盤，房地產佔GDP的比值都超過了200%，注意：不是房地產行業的產出，而是整個房地產的總價值。而目前佔GDP的比例已經大於250%。

按照財富效應來說，假如資本市場市值為A，漲幅為B，那麼貢獻的GDP就適4%*A*B。按照2016年指數研究院100個城市住房均價來看，上漲幅度為18%，也就是說僅僅房地產市場的升值就帶來了1.8%的GDP增長。排除掉這部分，我們去年的GDP增長事實上只有4.9%，而不是公布的6.7%。

財富效應的原因很複雜，可能由於大家的資產增殖，所以感覺自己有錢了，於是增加了消費。或者是企業的資產負債表改善，更容易融資，增加了投資，如同伯南克的」金融加速器「理論。

也就是說，假如房地產市場今年不漲，我們的增長都會少1.8%，如果房價跌，那麼對GDP的影響將會是負值。要知道250%的GDP還只是一個保守數據，很可能這個比例已經超過了300%。

2.所有的房地產崩盤都必定是金融危機。前邊有個高票答案說房地產跌經濟不會垮，金融系統垮才會。但事實上，只要房地產市場大幅度下跌（崩盤），金融體系也100%會崩盤。因為房地產市場本質上就是金融市場。無論是房地產商還購房者，沒有一個不依賴銀行系統來融資的。

按照上市公司的財報，我們的房地產公司平均負債率大概高於70%，遠遠超過其他行業。而2016年的新增貸款中，也絕大部分都是房貸。目前的房貸槓桿已經超過了2倍，對於一些低收入者，絕大部分都超過了3倍。

如果房地產上漲，房貸無疑是最好的資產，銀行都爭這去做。一旦下跌，比如跌幅為30%，那麼對於低收入者而言，房子就是負資產，對銀行而言就是壞賬。加上於經濟的下滑，失業率必定會上漲。次貸危機的時候，美國失業率超過10%。如果我們國家的失業率也上漲，那麼會有更多的人還不起房貸，房地產市場就會遭倒拋售，房價進一步下跌，最終引發金融危機。

總結：房地產的危機，實際上都是一場經濟危機的中後段了。股市跌經濟不一定垮，但房價跌，經濟就會垮。由於房地產市場流動性較小，而且由於文化因素，不到萬不得已，人們不會選擇斷供違約，所以房地產市場如果違約，那其他行業早就已經撐不住了。

按照危機的發展，一般是這個順序：債券跌----商品跌--股市跌--房地產市場跌。綜上所訴，房地產市場如果跌（當然，也有個幅度問題，10%就足夠引起危機了），的經濟必然會崩盤。沒有例外，也沒有什麼不同。