高利貸引發的三方互懟，自願簽訂的房屋買賣合同為何被判無效

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維民聊房事丨一場高利貸借款引發的三方互懟

▼ 案情導讀：高利貸猛於虎也

原告：苗偉

被告：李歡

第三方：吳維、劉淑芬（母子關係）

原告苗偉向法院訴稱：他與被告李歡簽訂了房屋買賣協議，約定出資40萬元購買李某名下房屋一套，並與當天支付了40萬的購房款，之後，苗偉要求李歡協助辦理過戶，遭拒絕，現要求李歡按照協議約定，將房屋過戶到自己名下。

被告李歡向法院答辯稱：1、簽訂房屋買賣協議時沒有拿到房款40萬元，2、李某是受到脅迫才簽訂的協議，實際情況是李歡早先向苗偉借高利貸，利滾利后滾到了40多萬，無力償還，苗偉逼迫自己用訴爭房屋抵這40萬，3、房屋實際價值為60多萬，40萬的售價顯失公平。同時李歡提起反訴，要求撤銷該房屋買賣協議，並且表示，當初是為了貸款才將吳維名下的訴爭房屋過戶到自己名下，該房屋並不是自己的，現在同意把房子還給吳維。

第三人吳維在法院陳述稱：訴爭房屋原本登記在自己名下，早先年前，李歡為了從銀行貸款，就跟我協商把該房屋過戶到李歡名下，李歡以此房抵押貸款。並且，吳維將房屋過戶到李歡名下一事，作為房屋共有人的母親劉淑芬並不知情，之後李歡又將房屋出售給苗維，其和母親也不知情。並且訴爭房屋是全家唯一住房，一直由家人居住使用。所以，吳維及劉淑芬請求法院確認苗偉、李歡之間簽訂的房屋買賣協議無效，並判令李歡協助將房屋過戶到自己名下。

▼ 以案釋法：買賣合同未經共有人同意無效

一審法院審理查明：吳維繫劉淑芬的兒子，本案訴爭房屋是劉淑芬平房拆遷后回遷而分得，因為辦理產權證時，將產權登記在了吳維名下，吳維父親去世，其與母親劉淑芬及弟弟共同居住在訴爭房屋中至今。之後李歡為了獲得銀行貸款，才與吳維協商以買賣的方式將房屋變更到自己名下，實際上仍然由吳維及其家人居住至今，該房屋本質上屬於家庭共有。並且在共有關係存續期間，未經其他共有人同意，擅自將房屋處分。

而李歡與吳維以買賣的形式進行過戶，主觀目的是以房抵押貸款，雙方並不存在真是的買賣關係，李歡也沒有支付對價，所以法院認定李歡不是善意第三人，不能取得訴爭房屋。

而苗偉從李歡名下買房時也沒有看房，不符合交易習慣，並且訴爭房屋尚未過戶登記，目前仍然由第三人實際居住使用，所以苗偉也不是善意第三人，也不能取得訴爭房屋。

吳維未經其他共有人同意與李歡簽訂房屋買賣合同的行為無效。本案房屋原本登記在吳維名下，所以李歡應該協助將訴爭房屋重新過戶回吳維名下。又因為苗偉不構成善意取得，因此其向李歡支付的購房款40萬，李歡應當返還。

最終，法院判決：1、李歡與苗偉簽訂的房屋買賣合同無效。2、李歡返還苗偉購房款40萬，並支付相應的利息，3、李歡協助吳維將訴爭房屋過戶到吳維名下，4、駁回苗偉的其他訴訟請求，5、駁回李歡的反訴請求。

▼ 維民律師：法律優先保護善意第三人利益

案件看似複雜，實際上本案的關鍵問題在於：被告吳歡是否無權處分訴爭房屋？原告苗偉是否善意取得？李歡與吳維以買賣形式進行過戶的主觀目的是以房貸款，並不是真是的買賣關係，李歡也沒有支付相應對價，因此吳維無權處分該房屋。

至於法律上所說的善意取得，一般要符合幾個條件：1、主觀善意，2、等價有償，3、不動產要求登記，4、動產要求交付。只有符合了這幾個條件，才可能構成善意取得，構成善意取得后，法律優先保護善意第三人利益。上述案例中，被告吳維無權處分，苗偉不構成善意取得，所以才有了上述法院的判決。