「租購同權」或推高「學位房」的租、售價格，須增加教育資源

「租購同權」或推高「學位房」的租、售價格

盤和林

在日前廣州市政府發布租房16條政策后，其中關於「租購同權」的表述引起了公眾廣泛興趣，不少人就此提出疑問，這是否意味著「租房就能讀名校」、「政府是不是打壓學位房房價」？ 租房16條中關於「租購同權」的完整表述如下：賦予符合條件的承租子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。兩類人租房有機會入讀義務教育階段公辦學校。一類是有戶籍或政策性照顧借讀生，沒有自購房產；一類是符合市或區積分入學政策條件的，沒有戶籍的隨遷人員子女按照積分高低統籌安排入學。(南方都市報，7月20日）

「租購同權」是住房租賃歷史上具有里程碑式意義的重大「賦權」政策，對住房租賃市場扶持力度之大，將對樓市產生深遠的影響。很多民眾解讀為，「顛覆樓市」「租房也能上名校」「學位房將大降價」。

筆者認為，「租購同權」確實具有破冰意義，讓住房產權與教育、醫療等資源脫鉤，真正實現「房子是用來住的」的意圖，從而抑制房價虛高。但如果簡單地進行賦權，而不是均衡優質教育資源、增加學位，「租購同權」或會進一步推高學位房的租賃價格，進而推高學位房的售價。

一般認為，房價高並非僅僅是住房的實際價格，其實還包括了入學、就醫等諸多與市民生活戚戚相關的權利的福利價格折現。因為我們的房子不僅是用來住的，住房的產權更是緊密地把「教育」等資源捆綁在一起了。學位房就是典型例子，由於實行「就近入學原則」，為了讓子女上名校「不輸在起跑線上」，家長唯一的選擇就是在名校附近購買房子，於是，北京、上海、廣州等一線城市，一些完全沒法居住的「學位房」，居然賣到30-40萬一平方米，一間10平方米的房子賣到300萬以上還供不應求。

國外住房租賃市場佔據住房市場很大的比重，而住房租賃市場沒有賦予「教育」「醫療」等福利，這也是住房租賃市場得不到市民青睞的一個最重要的原因。隨著社保等制度改革，醫療很大程度上已經與住房的產權脫鉤，「教育」幾乎成為唯一市民最關注的福利之一，在這個意義上，「租購同權」能減少購房焦慮，也是實現房價調控、回歸「房子是用來住的」的最重要舉措。

廣州市實施「租售同權」，租房和購房具有同等入學權利，那麼，人們不再有為了子女入學而購買學區房的驅動力了，學位房必然因為「教育資源」屬性減弱而價格下降，這從邏輯上講很有道理。不過，我們先來看看學位房上漲的真正原因，難道是賦權不夠所導致的嗎？

其實不然，「學位房」尤其是「名校學位房」的根本原因還是因為教育資源不夠或優質教育資源不均衡所導致的，而住房產權之上附加的「教育福利」只是「結果」而非「病根」。事實上，在三四線城市的一般學位（名校在哪裡都稀缺），並沒有完全與住房產權掛鉤，不要說租賃住房，就是沒有住房也能入學。

如果僅僅是對租賃住房上賦予同等入學福利，且不說會不會因為教育資源的稀缺能否真正落地實施。但有一點是非常肯定的，學位房的租賃價格必然體現出「教育資源」的屬性，即從房價上漲轉移到租金飛漲，因為價格體現的是產品的稀缺性，而不是「賦權」與否，這是價格必然規律。

當前，學位房價格表明上是炒作的結果，但從長遠來說，住房的租金才是房價的最重要的支撐力量，「租房也能上名校」必然導致令人更加咂舌的學位房租金，高租金意味著投資回報率較高，更意味著長期穩定的投資價值，這樣一來學位房依然上漲，所以「學位房將大降價」或許只是民眾一廂情願的美好願景而已。

實際上，廣州等一線城市現有的教育資源騰挪空間有限，筆者家在廣州，周圍很多小區的幼稚園、中國小校的學位都遠遠無法滿足轄區內的適齡兒童之需，更不用說名校的學位了，要想實現優質教育資源均衡化可不是一件容易的事情。顯而易見，簡單進行「租購同權」等賦權恐怕所帶來的改變非常有限。所以，寄希望於「租購同權」很快帶來改變並不現實。

當然，「租購同權」是一線城市進入「存量房時代」、鼓勵租賃住房的大趨勢。廣州市出台「租賃同權」的賦權決心和勇氣是值得讚許的，但還需要在加大教育資源投入、均衡優質教育資源發展等方面拿出更多配套措施來承接政策的「善意」，否則就有可能與我們的美好初衷背離，甚至是南轅北轍。我們也引頸期盼廣州市能在實現「租購同權」上為全國做出有益的探索和示範。(作者系財政部財政科學研究院應用經濟學博士后）

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