中國房價真的跌了嗎？

一大波樓市調控之後，房價真的降了嗎？

先看一組官方數據，來自70個大中城市的5月房價數據顯示：

1、15個熱點城市新房「漲幅」比4月份全部回落，其中 9個城市新房價格下降或持平；5個城市漲幅在0.5%以內。

2、70個大中城市中一線城市新房和二手房價格同比漲幅均連續8個月回落；二線城市新房和二手房價格同比漲幅分別連續6個月和4個月回落。

3、北京新房價格環比4月持平，但二手房價格指數環比下跌0.9%，跌幅位列70個城市的首位。

這組數據透露了什麼信號？當前樓市的特點是：一線城市總體降溫，二線城市市場有分化，弱房價和熱房價城市相互牽制，三四線城市總體升溫。兩年前房價領漲的一二線城市開始進入到調整期，從2015年初的一線城市拉動房價上漲到2016年的二線城市拉動樓市上行，直至現在市場出現逆轉，一二線城市整體熄火退燒，而三四線城市去庫存明顯提速，同時也接下了一二線城市房價上漲的接力棒。

但整體來看，樓市已經出現降溫，而且在這70個樣本城市中，北京二手房領跌全國，這是罕見的。從房產中介的數據來看，北京二手房普遍跌幅應該在5%以上，個別區域如遠郊區縣要大一點。

除此之外，樓市調控的緊箍咒開始發作了，環北京城市圈的房價更危險。

在經歷了3月21日及6月9日兩輪調控之後，燕郊樓市已今非昔比，尤其是6月9日三河市發布「外地人三年社保才可購房」的要求，並且提出把房價穩定在2016年10月的水平上，讓這個火得不能再火的環京樓市「停火」了。目前燕郊二手房降價幅度在每平方米四五千元，個別房源業主急售達到每平方米八千元。即便是降價甩賣，也是有價無市，以前每月成交10套，現在僅能成交1套。

應該說，限購、限貸、限離、限售甚至是限價的超級五限政策，算是把這一輪房地產泡沫給壓制住了。

而且，剛剛，樓市又傳來一個利空。

銀監會主席郭樹清表示，要堅決抑制部分地區的房地產泡沫。之前，銀監會已經進行了雷厲風行的銀行監管，並取得了一定的成效。比如，以下三點：

第一，嚴格規範和清理銀行委外投資，這使得銀行的資金不得違規進入股市、債市、房地產市場。第二，商業銀行的同業業務，必須穿透最基礎的底層資產，也就是資金去向必須明晰，防止銀行資金進入房市。第三，警告民營銀行不能成為大股東的提款機，規範和整頓銀行業。

這些政策，每一招都是限制銀行資本進入樓市。

由於商業銀行都有規模擴張的內在衝動，而且銀行本身就追求利潤的，尤其是在利潤巨大的樓市面前，天量信貸湧入樓市，擠壓實體經濟資金已成為不能忽視的問題。

在這種情況下，銀監會出招了，約束商業銀行的合規的、違規的資產過度擴張。也只有這樣才能真正降低負債率，降低槓桿率，化解銀行的系統性風險，為的金融體系長期健康打下基礎。

如果不約束銀行，是很難控制房地產泡沫的，如果銀監會不去約束商業銀行將信貸資金大量投向房地產行業，房地產價格還會上漲。在一系列的措施打壓之下，接下來房地產信貸肯定是會偏緊的。

由此可見，中央調控樓市一招比一招狠，在樓市降溫的歡呼聲中，有人恨不得高昂的房價腰斬。調控之下，突然間的暴跌對樓市就一定好嗎？

有分析認為，樓市最大的風險是什麼？不是房價上漲，也不是下跌，而是突然暴跌，也就是一下子就崩盤了。從各國樓市發展的經驗來看，一旦房地產這個超級資產價格崩盤，接下來就是嚴重流動性危機、金融危機，最後是經濟危機。

首先，沒有人能保證一旦樓市調控政策放鬆，新一輪的房價泡沫會不會捲土重來；其次，如果房價僅僅是不漲了，並不意味著泡沫就消失了，房價暴跌最大的可能性，就是出現在房價暴漲之後。

對此，可以對比一下香港，同樣是的城市，北上廣深是一線，香港還是全球一線城市。

數據顯示，今年一季度香港房價漲幅是14%，這個漲幅位居全球第二，僅次於冰島。在樓市泡沫閃現的時候，香港為什麼最擔心房地產暴跌風險？因為他們嘗過樓市暴跌崩盤的痛苦。

1997年以來，香港樓市經歷了「十上十下」，回落幅度最大為1997年至1998年，由於過度炒賣、借貸和過度供應，樓價下跌了41.2%，直至2003年後才扭轉。

而北上廣深，哪個城市承受得起這樣的樓市暴跌風險？或許，樓市最大的風險是突然暴跌引發的崩盤。樓市調控到了需要建立長效機制的時候，需要從多角度下手，提供整體解決方案。同時，在調控樓市之時，也不妨給實體經濟一點時間，等一等經濟回升的腳步，推動經濟全面由虛入實。

那麼，在樓市降溫陰霾的籠罩之下，未來樓市走勢如何？

在多重壓力下，一二線城市將進入調控政策抑制下的「降溫周期」。雖然三四線城市的房價繼續高位運行，但整體漲幅將出現下行。作為地產的龍頭企業，在今年6月5日，萬科董事會秘書朱旭還公開表示：公司對下半年房地產市場的發展保持謹慎態度，未來的形勢可能會比想象中更嚴峻。

對於購房者而言，如果一定要入場賭一把這瘋狂的樓市，就要跳出政策的周期來看房價的走勢。一二線城市房價已經漲起來了，而且被樓市調控限定的不能動彈，是否應該去三四線城市搶房呢？

的三四線城市，大體分兩種情況：

一是經濟基礎不錯，而且又處在大的城市群或者都市圈的大循環中，這些城市房價相對於核心城市較低，與核心城市的購房行為之間有某種互補，所謂溢出效應主要指這些城市。

另一類則純粹因為價格相對偏低，但住房的存量很大，經濟基礎也一般，未來不會出現大量的人口流入的城市。對於這些城市，如果購買自住，無疑可以，但如果用於投資，這種選擇非常危險。

從5月的房價數據來看，在一二線城市降溫的情況下，三四線城市卻極為火爆，5月份環比上漲前三名的城市居然是蚌埠、北海和湛江。

對於一二線城市房價降溫，三四線城市樓市火爆的反差，經濟學家馬光遠認為：一二線降溫，三四線瘋漲只是政策周期導致。對於房地產長期的走勢，必須跳出政策周期判斷。

房價長期的趨勢仍然服從於供求規律和城市稀缺的原則。

未來的人口只會往大城市走，而不會跑到小縣城去，好的城市，高品質的城市在屬於稀缺資源。從各個方面去評估，好城市實在太少。能列入全球城市的不過北上廣深再加上杭州五個城市而已，能列入國際城市的不超過10個，其他的中心城市和區域大城市都在10個左右。這些城市無論就資源，還是未來的發展而言都是三四線一些小城市無法比擬的。這也意味著城市分化的趨勢會越來越明顯。

千萬不要把自己的財富投向沒有希望的一些三四線城市。即使在上述所列舉的大城市中，由於住房品質的差距，未來好房子的很會稀缺。稀缺是理解房價最根本的邏輯，也是理解房地產周期的關鍵。

短期而言，北京、上海、深圳等熱點城市的房價仍然會調整，只要政策堅持，但一旦政策周期逆轉，最具財富保值功能的仍然是這些城市的房子，而不是現在火爆的那些不知名的城市。