買房子怎樣貸款才最划算??

「人生 次貸款，什麼都不懂怎麼辦?」剛買了房的白領小宋 近覺得很迷茫，面對房貸犯了難。「我可以貸多少款？究竟該做

公積金還是商業貸款？

首付給多點還是月供給多點？貸款時間長短多少合適？」搜房網馬上就貸款常見的五大問題進行答疑解惑。

1 、可以貸多少款？

建議：商業貸款看銀行審批，公積金可以先計算

「終能貸多少款，要根據你的個人情況來看， 終結果由銀行審批。」初從中介處得知此情況時，打算買房的阿花有些納悶，萬一貸不到足夠的房款，如何是好？

分析

據鄭先生介紹，一般來說，如果是商業貸款，現在

首套房

規定首付是3成，貸款7成是上限。 終審批取決於收入、銀行流水、家庭情況、工作單位等，這些因素 終決定銀行是否相信你具備還貸能力。

如果是公積金貸款，則要看公積金繳存額度，公積金一個人貸款 額度是50萬元，兩人 是80萬元（目前無錫公積金一個人貸款 額度是30萬元，兩人 是50萬元）。公積金貸款額度的審批，跟每個月的公積金額度、年齡、房齡等有關。

算賬

商業貸款額度：跟申請貸款人的銀行流水、收入證明等因素相關，以銀行 終的審批為準。

公積金貸款額度：根據住房公積金

賬戶內存儲餘額的倍數、貸款 限額和貸款比例三個條件分別算出的 小值就是借款人 可貸額度。（暫停發放繳存職工家庭購買第三套及以上的住房公積金貸款。）

按照住房公積金賬戶餘額計算的 可貸額度

計算公式為:(公積金賬戶餘額+公積金月繳存額×2×至法定退休月數)×22.按照貸款 限額計算的可貸額度

一人申請住房公積金貸款的， 貸款額為50萬元，兩人或兩人以上購買同一住房申請住房公積金貸款的， 貸款額為80萬元。

3.按照貸款比例計算的可貸額度對購買首套住房且套型建築面積在90平方米（含90平方米）以下或按規定購買經濟適用住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，首付款比例不低於20%；對購買首套住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭，首付款比例不低於30%；對購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低於60%，貸款利率按同期同檔次基準利率的1.1倍執行。

2 、選公積金貸款還是商業貸款？

建議：公積金貸款更划算

「做公積金貸款比較慢，業主希望早點拿到款項，所以想讓你做商業貸款。」小宋早聽說公積金貸款利率低，但究竟低多少，卻沒什麼概念。究竟是公積金貸款還是商業貸款，哪個更划算？

分析

現在公積金貸款已經成為房貸的 方式，原因在於公積金貸款 ，如果是首套房貸，純公積金貸款還可以做到兩成首付。另外，公積金貸款的利率低，住房公積金貸款年利率5年以下的為4.45％，5年以上的為4.9％。一般來說，商業貸款貸款額度沒有 額的限制，主要根據貸款人情況決定 終的審批結果，而且辦理快捷。住房商業貸款基準年利率5年以下的平均為6.704％，5年以上的為7.05％。目前廣州部分銀行首套房貸利率還有8.5折優惠。

算賬

以購買首套房，貸款50萬元為例。如果是公積金貸款，貸款10年，月供是5031.42元，利息是103770.4元。如果是商業貸款，貸款10年，利率8.5折優惠，月供是5549.14元，支付利息是165897.05元.

3 、首付多點還是月供多點？

建議：余錢在手上更有主動權

在某樓盤銷售 ，一對80后的小夫妻很糾結，他們兩人在 終的付款方式上，有不同意見。在小田看來，老公是做生意的，收入並不穩定。因此有錢 首付多付一點，這樣月供壓力不會太大。而她老公卻認為，首付三成就可以了，錢拿在手上，就有主動權。以後如果要用錢，再找銀行借錢成本可要高多了。

分析

一般來說，如果沒有很好的 方式，把手頭的錢全部交給首付，月供低一點當然也無可厚非。只不過，這樣就手頭沒錢了。我們從利率的角度來分析，假如房子成交是100萬元，可以貸款70萬元，但實際貸款50萬元就夠了。如果是存銀行，5年的定期利率是5.5%，公積金貸款利率5年以上是4.9%，就是說，如果把這余錢存定期到銀行，採用公積金貸款，一年利率還可以賺0.6%。商業貸款利率是5年以上的為7.05％，當然定期存款利率就不夠支付商業貸款成本了，但如果有其他的 ，還是可以考慮的。並且利率也是變化的，加上通貨膨脹等因素，余錢在手上短期內還可以發揮更大的效益。

算賬

如果總房價是100萬元，首付是三成，如果手頭有房款50萬元，貸款20年，以公積金貸款為例：

如果支付五成首付，那麼月供是3272.22元，支付利息是285332.86元。

如果支付三成首付，那麼月供是4581.11元，支付利息是399466元。剩下來的20萬元，如果存入銀行，假定利率不發生變化，如果每五年利息計入每五年的定期存款額，那20年後的利息總額是328531.33元。

那麼，少付兩成產生的 終 =20萬元存銀行產生的 -多貸銀行兩成首付產生的利息=214398.19元。

4 、哪一種還款方式更划算？

建議：適合自己的就是 的「

等額本金還款好，還是等額本息

還款好呢？」前段時間小蟈在濱江東貸款買了一套二手房，總價80萬元。小蟈 終選擇了等額本金還款法，「這種還款方式， 個月還款額 ，以後會逐漸減少。這樣以後壓力就會越來越小。」不過，有朋友卻說這是一種「先苦后甜」傳統的思維方式，根本不符合現代環境了。

分析

等額本金還款法。這種方法 個月還款額 ，以後逐月減少，所以這種方法常被稱為「遞減法」。實際每個月的本金是一樣的，只是利息不一樣，由高到低。

等額本息還款法

。這種還款法是按照貸款期限把貸款本息分成若干個等份，每個月還款額度相同，所以這種方法常被稱為「等額法」。而等額本金還款法看似利息更少，但正是因為有借錢才產生更多的利息，這一點跟上述的首付款多少有點類似，如果有更好的 渠道，不妨採取等額本息還款法，如果有還款能力，沒有其他 渠道，等額本金還款法則更合適。

算賬

以商業貸款貸100萬元為例，貸款30年，利率為基準，那麼，如果是等額本金還款法，月供 個月 位8652.78元，到第360個月 少為2794.1元，支付利息為1060437.5元。

那麼，如果是等額本息還款法，月供為6686.64元，支付利息為1407189.89元。

5 、貸款時間長一點還是短一點？

建議：當然越長越有利

「想到自己這輩子接下來的30年，都要還房貸，多麼悲催啊！」因此，小宋想，如果貸款20年，要是月供壓力不太大，不如只做20年的「房奴」。不過，在銀行工作的朋友卻告訴他，雖然貸款30年，利息會更高，但要考慮到通貨膨脹等因素，越往後，同樣數字的錢，其價值是不斷縮水的。因此，選擇貸款時間越長越好。

分析

因為通貨膨脹的因素，實際找銀行借錢，本金不變，而利息是變化的。同樣是70萬元，每一年的支付能力是不一樣的。就好像20年前欠銀行5萬元貸款，每個月幾百元的按揭覺得壓力很大，但到現在可能就是一餐飯而已。因此，還款時限越長越好。

不過，也有人認為如果沒有好的 渠道，在房貸利率較高的情況下，貸款時間太長，支付的利息也很高，還不如貸款時間短一點，平時咬咬牙也就過去了。值得一提的是，還款的前幾年，主要在還利息，如果有提前還貸的打算,還是選等額本金還款的方式划算,可以多省點利息。

算賬

以商業貸款貸100萬元為例，利率為基準，如果貸款20年，那麼月供7783.03，支付利息為867927.29元。

如果貸款30年，那麼月供6686.64元，支付利息為1407189.89元。