中國買家雄霸美國海外購房者首座：資金從哪來？

幾個名牌皮包、幾件名牌大衣、出國幾日游等似乎已經不能滿足這些國人提升生活品質的慾望了，海外購房正在成為「上中產」階層心目中的新奢侈品。

據美國房地產經紀人協會（NAR）最近發布的《2017年美國住宅房產外國買家報告》（簡稱《報告》），在2016年4月~2017年3月的統計周期內，成交金額超過加拿大、英國、墨西哥和印度，繼續保持美國海外購房群體中的「第一大買家」地位。

據全球中文海外房產平台居外網的最新報告，去年人海外各國購房花費首次突破1000億美元，美國作為人首選的海外購房目的地，約佔其花費的三分之一。

現今在社會有這麼一種人群，他們大約屬於這個社會的「上中產」，有相關出國經驗或者未來出國意向，具備一定的投資意識；他們大多是外企高管、私營業主，或者從事金融、高科技等行業，年薪百萬以上；他們也許希望後代可以接受海外教育，甚至移民海外；他們開始拋售位於北上廣市中心的那些陳舊、狹小、昏暗的公寓房，夢想著入手位於廣闊美國腹地的那些嶄新、寬敞、明亮的別墅房。

幾個名牌皮包、幾件名牌大衣、出國幾日游等似乎已經不能滿足這些國人提升生活品質的慾望了，海外購房正在成為「上中產」階層心目中的新奢侈品。這意味著，海外購房不再只是富豪們的專利，越來越多的上中產階層也具備了海外教育、移民和投資的能力。

資金出口

從洛杉磯市中心南行80公里，丁零在駕駛汽車40分鐘后駛進了他位於爾灣市（Irvine，California）的家。他的EB5簽證已於2016年6月份獲批，預計在2018年拿到綠卡，得知獲批消息四個月之後，他用43萬美元（約290萬人民幣）全款購置了這套130平米的連體小別墅。

生於80年的丁零，從事通信工程技術類相關職業，被朋友稱為「上海小克勒」。他對資產管理很有一套，這套房子是他這些年自己賺出來的。對丁零來說，海外購房並不是一時興起，而是金融危機之後就有的想法。他對經濟觀察報回憶道，當時的外匯管制還沒有現在這麼嚴格， 他有意識地每年換匯，並積累多次的旅遊消費，以時間換空間。

怎樣找到資金的出口？

買房客吳帆對經濟觀察報表示，通過每年5萬美元的多年換匯積累，以及充分利用家人的換匯額度籌集資金，再在美國申請一個銀行的境外賬號，比如滙豐銀行，然後通過自己在國內的滙豐銀行賬號，逐漸將資金分批匯出境外即可。

2007年2月，國家外匯管理局發布的《個人外匯管理辦法實施細則》中規定，對個人結匯和境內個人購匯實行年度總額管理。年度總額分別為每人每年等值5萬美元。同時，無論通過銀行櫃面還是通過網銀、手機銀行等電子渠道辦理購匯業務，均需要填寫《個人購匯申請書》，該申請書對個人購匯用途作出了詳細分類。

在《個人購匯申請書》規定的境內個人辦理購匯業務時的6項「禁令」中，其中第5項規定，不得用於境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目。除規定的渠道外，居民個人購匯只限用於經常項目下的對外支付，包括因私旅遊、境外留學、公務及商務出國、探親、境外就醫、貨物貿易、購買非投資類保險以及諮詢服務等。

條例的趨嚴，無疑增加了房屋買家換匯轉移過程中的複雜性，同時也增加了買家籌集資金的時間成本。此後，又一定程度上波及了當地的賣家。他們正在從不接受貸款這種形式到傾向於接受貸款。來自加州的賣家西蒙斯對記者表示，這一兩年的變化，使他對於現金交易感到並不踏實。

去年，他曾與一位買家談好了一棟價值40萬美元的房屋交易，中途因為資金無法到位，最後竟不了了之。西蒙斯對經濟觀察報說，當時對方已經交了定金，但是由於資金管制，剩餘的錢匯不出來，這樁雙方都滿意的交易只好宣告流產。

「買家向銀行貸款的話，在信用上可以做個保障。 」 西蒙斯說。

一種新的趨勢正在形成，外資銀行也從中嗅到了某種商機——一些美國銀行開始接受外國人貸款。

美國諮詢管理公司SinoAmericanInsight首席顧問趙桐對經濟觀察報介紹道，目前，華美銀行、滙豐銀行、花旗銀行、美國信託銀行及部分美國本地銀行可以接受人的房貸申請，就效率而言，小銀行或者當地銀行的效率會更高一點。

海外購房的主要群體有哪些，他們的需求又是什麼？

趙桐介紹道，來辦理貸款業務買房的人大多是外企高管出身，或者擁有海外項目、留學經歷、移民意向等，已經擁有海外賬戶，並對於該業務有一定了解。他們的目標是在100平方米左右的房屋，價格按地段分約30-50萬美元不等。

同一樣，用租金償還貸款是一部分投資國外房產買家的選擇。居外網區業務總監、美國持牌經紀人吳光慧介紹道，一般來說，能申請到銀行貸款的海外買房者只需要準備首付，在房屋成交后，需要每月償還的房貸部分可以通過獲得租金來抵扣。

據她估算， 美國目前住房投資回報率約在4%~8%之間，部分二手獨立屋帶租約的回報可達10%以上。 「越是好的區域，房價越高，回報率就相對低」。

即便如此，為了規避風險，「槓桿」門檻也比較高。趙桐對經濟觀察報介紹道，絕大部分的銀行要求外國購房者的首付比例在40%以上，利率也會比綠卡持有者的要高1到1.5個百分點。

提出貸款申請的外國買房者，需要提供至少未來18個月的月供存款證明，在貸款銀行開戶並將該銀行的賬號設置為自動還款賬戶。除此之外，貸款人還需提供過去三年的就職收入證明，首付款來源可追溯，貸款額度月供不超過家庭收入的33%。

對於那些有充足資金的購房者來說，一種規避外匯管制的方式是，以美國公司的名義購房。這種方式下，資金轉移方便，根本不用受外匯限額數量的限制。比如此前有相關媒體報道，樂視控股控制人賈躍亭在美國洛杉磯南部小鎮擁有的5套豪宅（每套豪宅估值目前均在800萬美元以上），就是以樂視汽車生態美國洛杉磯駐美辦兼接待辦的名義陸續購買的。

用全款購房后，可以做抵押貸款和套現。吳光慧介紹道，這對那些買房時因為時間倉促、用現金搶房的客人，是一個不錯的選擇。

一些地下渠道的灰色換匯方式依然存在。 如果實在走投無路，地下錢莊是換匯者心照不宣的途徑之一。換匯者們往往對有關地下錢莊的具體操作諱莫如深，但聽聞，有一些人成功通過這種方式換到了美元。

買房資金的出口多種多樣，一位不願透露姓名的購房者告訴經濟觀察報，在買房過程中還有通過出售比特幣和鑽石來「倒騰」美元的傳聞。

但無論以什麼形式購房，都足以看到人的購買力。

據美國房地產經紀人協會《報告》，作為美國外國人購房主力的人，2016年4月~2017年3月的購房總成交額達317億美元（約合2140億元人民幣），比上年的273億美元上升了16%，也超過前年的286億美元，創下歷史新高；購房數量也超過4萬套，在2016年回落後再次衝擊歷史最高點。

熱度再創新高

「前兩年猶豫不決的購房者已經開始出手了。」 這是趙桐最為直觀的感受。一套200平的二手房，在2014年定價為40萬美元，如今已經漲到了80萬美元。去年、前年、甚至更早以前，還在持觀望態度的客戶就已經開始陸續換匯轉移到美國。而現在，對於購房者的貸款業務進入了旺季， 這也意味著，在美國購房的熱度正隨著夏季的到來而逐漸回升。

丁零已經下定決心購買第二套房產了，這個願景將在他拿到綠卡后開始兌現。為了籌錢，他決定將位於上海市中心的一處小房子賣掉，賣掉房產的錢將被作為用來購置美國房產的首付款支付。 根據當地規定，綠卡持有者只需要30%的首付，剩餘的部分用貸款解決， 他的打算是房子不住的時候可以租出去，用以償還房貸。

丁零的直觀感受是，對於美國房產的關注，近期正在升溫。

他在喜馬拉雅電台做主播，並將在美國的生活經歷、簽證申請、投資等信息進行分享，這位「上海小克勒」目前已擁有12.6萬次的播放量。在電台上，很多在美國已經購置房產或者即將購置房產的朋友因此與之結緣，甚至成為了鄰居。他對經濟觀察報說， 關於美國房產類的話題，播放量往往會比較高。

丁零有幾個朋友，近期也在相繼買房，大多採用了全款購買的方式。這些人的年齡段主要以70到80年代為主，有年收入30、40萬人民幣的外資銀行高管，拿到綠卡后在洛杉磯的明星小區購置了60萬美元的山景房；有做不鏽鋼貿易的南通私營業主，年薪百萬以上；有背景神秘的國企合夥方生意人，一次性付款，以99萬美元的價格入手了270平的6室別墅，全家人都住進去了。

吳光慧也對經濟觀察報介紹道，目前面向買家的客服群大約有40人，而這個群還在不停擴大。在該網站上，每月有來自和世界各地的2百多萬人查詢250萬條分佈在89個國家的掛牌房源。其中來自美國幾大房地產公司提供的掛牌房源就有180條之多。

在的假期——尤其是暑期，是鄒子捷（BeccoZou）最為忙碌的時候。這位就職於巴菲特旗下伯克希爾·哈撒韋公司房地產服務公司（Berkshire Hathaway HomeServices）、業務能力處於該公司全國系統頂尖1%的經紀人，也感受到了人購房的熱度。這位保持了多次月銷售量排名第一的經紀人告訴經濟觀察報，在她接待的上百個客戶中，八成以上都是人。西雅圖地區高科技行業的白領和新移民一直是她的主要客戶。

新的趨勢是，投資者也成了鄒子捷的常客。

「前年的時候，10個購房者中有7、8個用於自住；而今年，10個中只有一半用於自住了。」鄒子捷告訴經濟觀察報，另外一半則多為投資，一些還未移民過來的購房者會採用出租的方式，以賺取租金。

關於在美國買房的目的和用途，前述《報告》數據顯示， 39%的購房者在美國的首套房，是為了自住；另有39%是為了度假和住宅投資；還有8%是為了孩子上學。

吳帆的女兒目前正在西雅圖的華盛頓大學讀大學部，他對經濟觀察報說，買房更多的是為了讓孩子住得方便，將來在美國工作也有個家，為此，他把一套北京的房產賣掉了。此外，相較於美國其他州，西雅圖離比較近，10個多小時的飛機即可到達，氣候非常宜居，這些成為他選擇西雅圖的原因。

洛杉磯、舊金山、西雅圖等一直是較受買家歡迎的城市。

據居外網數據顯示，今年買家的諮詢與訪問量稍有向前5大華人購房目標城市集中的趨勢，說明華人買家在把目光放到其他中小城市時，沒有放棄傳統的目標地。

吳光慧介紹道，隨著中產階級出海買房增多，新增的人氣聚集在腹地廣闊的佛羅里達州、德州等，有些房屋的價格在20萬美元左右；此外，加州的房子約30幾萬美元；洛杉磯近郊則可以用50萬美元拿下。吳光慧說，買家親睞的房價也呈下調趨勢，比較居外網上對美國房源詢盤價格的中位數，2017年較去年下降15%。50萬美元以下的房源諮詢量上升，高於此價的房接受的諮詢量下降了1-2%。

經濟觀察報採訪的多位購房者表示，地理位置是最需要考慮的因素。 購房者們關注交通便利、安全性高的街區、教育優質的學區。

買家隱憂

「買房的人通常有一種夢想，希望有嶄新、寬敞、明亮的別墅洋房。 」 吳光慧說，但同時，無論在何處購置房產都需要理性。

2016年，美國一家房產經紀公司將前總統里根的加州故居在居外網上掛牌。這個總價20，096萬人民幣，室內外總面積3717平方米的7卧10衛「湖畔白宮」至今還掛在網站上等待有緣人。

「在貸款方面，銀行不太喜歡超豪宅。」趙桐介紹道， 600、700萬美元的大戶型難以拿到貸款。相比而言，50萬美元左右（約337萬人民幣）的投資自住兩用房，則是購房者和銀行都青睞的類型。

趙桐告訴經濟觀察報，美國買房的流程和不同，一般是先選房，實地看房找到心儀的房屋后，先向銀行申請貸款預批，拿到銀行的貸款預批信后，才會進入簽署合同和交房環節。之後再進入正式的貸款審批階段，買房者須在購房合約貸款保護期內獲准貸款。而一些人連銀行的貸款預批信都拿不到。

對吳帆來說，全款是迫不得已。他本想貸款但卻無奈申請不到。由於工作在國內，沒有美國的收入和消費記錄，社會信用為0，根本無法向銀行申請正常利息的貸款。吳光慧介紹道，海外投資者在美國買房貸款很困難，不但要求有良好的個人信用，還能有充足的資產證明，審核手續也特別複雜，遠遠不如全款購房方便快捷。所以，在買房前「做好準備」是非常重要的。

即使有部分銀行可以提供貸款，但難度依然存在。

當地賣家西蒙斯從自身經歷來看，認為可選擇的銀行依然比較少。美國一些大銀行都關閉了這個口子（向外國購房者放貸），也是變相控制外國人買房，以避免他們炒高當地房價。

吳光慧認為，如果美國進一步加息，選擇貸款買房的人數比例會下降，購房者也會考慮怎樣更合算。但對絕大部分美國賣家來說，全額現金支付依然是最受歡迎的方式。

一位購房者通過搜房網在美國花27766美元買的土地，交付時卻被「掉包」成評估價不到2300美元的土地。吳光慧對此表示，海外購房複雜程度比較高，國人海外購房需要轉換國內消費習慣，將交易留給專業的經紀人和律師處理，同時也要購買產權保險，一旦產生糾紛，可以向相關政府監管機構做出投訴或在法院立案。

經濟觀察報採訪的多位業內人士呼籲購房客，要相信專業人士，走正規渠道，避免海外投資成本過高。