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非京籍家庭購房資格從嚴:需連續繳納60個月個稅

「認房又認貸」模式剛落地,北京房地產市場調控再度加碼。3月22日,北京市地稅局、北京市住建委聯合發布《關於進一步嚴格購房資格審核中個人所得稅政策執行標準的公告》(以下簡稱《公告》),針對非京籍家庭在京購房條件作出細化,將原有「連續5年繳納個人所得稅」調整為「連續60個月繳納個人所得稅」。與此同時,北京發改、住建等部門也先後跟進房地產市場監管之中,業內認為,在密集落地的調控政策作用下,北京樓市尤其是二手房交易或將明顯降溫,後市有望恢復平靜和理性。

「5年」變「60個月」

根據北京此前的限購政策,非京籍人口連續5年(含)以上在北京繳納社會保險或個人所得稅,可限購1套住房。本次《公告》進一步明確,連續5年(含)以上在本市繳納個人所得稅的標準,是指按「工資、薪金所得」繳稅的納稅人,從申請月的上一個月開始往前推算60個月在本市連續繳納個人所得稅;按「個體工商戶生產、經營所得」繳稅的納稅人,根據其適用的計稅期間,從申請月的上一個月(或上一季度)開始往前推算60個月(或20個季度)在本市連續繳納個人所得稅。不過對於因工作變動等原因造成未繳或補繳稅款且不超過三個月的,可視為連續繳納。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,北京此次針對個稅繳納出台政策,充分說明了對於當前購房資格認定過程中的細節把握,體現了政策精確化管控的導向。「過去北京在社保和個稅繳納方面存在不同政策要求,社保必須連續繳納60個月,而個稅雖規定連繳5年,但實際只需一年繳納一次,這使得社保繳納要求更高,而個稅繳納要求相對低」,嚴躍進表示,從這個角度看,不排除有部分購房者採取個稅認定的標準去購房,這顯然降低了購房門檻,「此次政策將個稅和社保繳納模式統一,能規避部分購房者鑽漏洞的做法,可以定性為嚴厲的而非放寬的政策。」

嚴躍進直言,從北京當前一系列做法看,後續調控會延續「加碼再加碼」、「細化再細化」的做法,一定程度上說明當前樓市調控過程中對於具體操作過程會提供各類配套的做法,這顯然也是希望讓政策落實更到位、更注重調控過程中的公平性。

中原地產首席分析師張大偉則認為,自2011年明確連續5年繳納個稅政策至今已有六年,大部分購房者都極為關心自身的社保和個稅繳納情況,極少中斷繳納,不過該政策延續了上周以來的收緊態勢,對市場買賣雙方心理都將帶來一定影響。

多部門跟進調控

北京本輪樓市調控中,收緊的不止個稅繳納細則。就在同一天,市發改委發布《關於規範商品房經營企業價格行為的提醒書》,明確要求房企與中介銷售商品房和提供服務應當自覺依法明碼標價,標價內容、收費項目和收費標準要真實明確、清晰醒目,不得在標價之外加價出售商品房,不得收取任何未予標明的費用。

市住建委也於同日公布消息稱,新一輪調控新政實施第5天,市住建委已對138個房地產中介機構門店進行了檢查。在此次執法檢查中,11家房地產中介門店因異地經營、無照經營等違法違規行為被註銷備案、責令關停,其中唯家中介公司德茂小區店、辰明中介公司果園店被當場摘牌關停。

加強商品房經營者管理的同時,相關部門還對房屋交易行為做出了進一步規範。日前,市住建委會同市規劃國土委正式《關於加強國有土地上住宅平房測繪、交易及不動產登記管理的通知》,明確自4月10日起,要嚴格依照規劃許可內容和不動產權登記證明記載的房屋平面布局進行測繪成果審核和不動產登記,嚴控「過道學區房」等平房一間擅自分割為多間的行為。分析認為,這一政策的出台將有效打擊非居住功能場所單獨落戶的違規行為,也將在一定程度上抑制非理性的平房學區房交易。

與此同時,近日北京地區多家商業銀行也上調了個人住房貸款利率最大優惠幅度,並停止審批25年以上的住房貸款。據悉,工商銀行、建設銀行等16家銀行北京分行一致決定,即日起縮小首套房貸款利率優惠幅度,由不低於貸款基準利率的0.9倍調整為不低於貸款基準利率的0.95倍。

在業內看來,近期樓市調控新政疊加監管規則密集落地,根源就在於春節后北京房地產市場尤其是二手房交易量價都隱隱有上揚跡象。國家統計局公布的數據顯示,去年11月至今年1月,在北京樓市交易規模佔比近8成的二手住宅價格環比漲幅分別為0.2%、0.2%、0.8%和1.3%。不難看出,在去年的「930」政策之後,北京房價漲幅曾一度得到控制,但近期有再度擴大的勢頭。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉直言,今年2月中下旬以來,北京二手住宅市場的實際交易量再度激增,恐慌性購房、跳價、搶房的現象有所抬頭,房價在企穩之後又出現了上漲趨勢,為預防房價再度快速上漲,北京果斷出台了一系列調控措施,這是非常及時和必要的。

市場降溫可期

「目前北京出台的一系列調控及相關政策,可以說是『史上最嚴』了,不僅恢復了2014年調控前的認房又認貸模式,二套房60%和80%首付比例也是迄今最高的」,胡景暉告訴北京商報記者,此外,最長貸款年限縮短到了25年,而明確企業購買需滿3年才能再次交易則是堵漏之舉。

在胡景暉看來,此次新政的實施是去年9月底以來北京樓市調控的又一次加碼、剎車,從中不難看出北京市政府調控房價、穩定樓市的決心,在目前的政策力度下,非急迫性的、支付能力較弱的購房需求將被延遲,樓市交易量將會下降,在緩解市場恐慌情緒、穩定市場、平抑房價方面也將起到立竿見影的效果,「伴隨購房需求的減少和交易量的回落,春節後有所抬頭的房價將再次企穩,前期漲幅過快、總價較高、戶型較大的房源有望率先迎來價格回落。」

持同樣觀點的還有張大偉,他表示,由於新建商品房限價政策嚴格,壓縮了上漲空間,近幾個月北京樓市二手房 「異軍突起」,價格上漲速度趕超新房,這一輪調控作用下,二手房交易將首當其衝,「『認房又認貸』的模式也基本抑制了改善需求中的投資比例,樓市有望快速恢復到去年四季度的態勢,二手房交易將明顯降溫,部分區域也可能出現價格下行。」

此外,住建等部門加碼的市場監管政策,同樣有望助力市場快速回歸理性。嚴躍進表示,多部分此次密集部署相關政策,包括查處關停違規中介,目的在於引導中介行業操作更加規範,「不僅是『過道學區房』交易,此前出現的奇葩物業費用其實都與中介炒作有關,因而從這個角度看,中介市場後續規範的強化,也有利於二手房價格回歸理性。

另有分析指出,從全國市場來看,北京樓市新政后,其餘核心一二線城市樓市政策或密集出台,環北京、環上海、環廣深等大都市周邊的三四線城市,若因核心城市樓市需求外溢再次出現過熱,同樣也會有強化政策出台。有業內人士認為,由於北京新政帶來了調控加碼的預期,預計在其他熱點城市,短期內可能會出現恐慌性購房的現象,但若政策能陸續落地,到今年二季度,市場將會歸於平靜。

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