房價屢控屢漲之謎 房地產需緩慢「泄氣」

近十年來，有關是否存在房地產泡沫的爭議從未停歇，但答案一直莫衷一是。如果房地產存在泡沫，為何房價屢控屢漲，瘋狂購買的人越來越多，但從未見泡沫破滅？如果房地產市場不存在泡沫，那又如何解釋一線城市房價已經遠遠脫離收入水平，以及在一些國際通行的衡量泡沫水平的指標，如房價收入比、按揭收入比等方面奇高的現象？怎樣理解房地產泡沫之謎？

不難發現，過去十幾年房地產市場漲多跌少，且每次下跌都是在政策調控下的短期回落，其後由於政策由緊轉松，報復性反彈后，房價都會在很短的時間便超過前期峰值。房地產鮮有下降周期，且諸多國際衡量泡沫的指標處於高位，但這種情況得以長久持續，並未出現房地產危機。

這使得不少觀點認為，並不存在房地產泡沫，房地產實踐挑戰傳統經濟學理論框架的背後，是獨特的制度框架使然。這種獨特之處能夠對抗經濟規律，支持房地產永遠上漲。

房地產市場的幾點獨特性歸納如下：

一是獨特的土地財政。由於財稅改革的滯后，並未推出房產稅，土地收入仍然是當前地方政府重要的資金來源。而從博弈論的角度來看，政府通過限制供給，保持土地拍賣的高價是維持長期穩定收入的佔優策略。就連國務院發展研究中心原副主任劉世錦也曾在今年3月的發展高層論壇中提出，地方政府總是有意無意把房價往高推，源於賣地有收入。

二是獨特的戶籍制度以及相應的公共服務。長期以來，通過戶籍制度控制大城市規模，但由於教育、醫療、就業等資源在一線城市高度集中，人力資本也源源不斷的湧入，增加購房需求。同時，由於教育等公共服務與住房高度相關，學區房倍受追捧，成為房價上漲的領頭者。

三是獨特的文化傳統。中日購房者在購房者結構、資金來源等方面存在明顯的不同。例如，北京首次購房者年齡僅為27歲，而在東京卻達到了41歲。普遍存在父母舉全家之力為子女在一、二線城市購房而傾其所有的現象，這在全球大多數國家很難想象。

四是政府對房地產市場政策強有力的干預。政府對房地產市場的干預確實是與其他國家有明顯區別的，根據研究過去十幾年房地產市場的周期不難發現，幾乎每輪銷售的漲跌拐點都是政策變化所致，而這也加劇了購房者對於政府為房地產背書的預期。

五是缺乏成熟的住房租賃市場。在即便是一線城市，購房者也大多不把租賃市場看成購房市場的替代市場，大多情況下，租賃往往作為購房前期的過渡。這一情況的出現，在筆者看來，與租賃服務品質低下、租賃關係得不到充分的法律保障、以及信息不透明等因素有關。

雖然國家統計局數據顯示，70個大中城市中有一些城市房價增速在下降，但應當看到，房價表面被抑制，但市場上的購房熱情遠未熄滅。從最近了解到的一些情況，日光碟不少，秒殺盤也不罕見。

開發商搶地熱情不減。4月份50個城市土地成交均價為6450元/平方米，環比增長28%，同比增長54%。綜合歷史數據，4月當月地價創下了2010年以來的最高水平。國家統計局的數據顯示，開發商拿地熱情依然高漲，土地購置面積增速大幅提高，全國房地產開發投資同比增長9.3%，連續第二個月刷新兩年來最高值。

根據媒體的報道，在「4·19」濟南樓市調控加碼后的首輪土拍中，濟南「史上最嚴」土拍成交的三宗地塊溢價率均接近200%。天津也不遑多讓，「3·31」新政已有一個半月，房企對於土地的熱情不減，團泊、北閘口土地價格都刷新了歷史紀錄。從市區到環城再到遠郊及濱海，土地市場沒受到太大影響。

開發商不傻，不會做高買低賣的賠本生意。目前開發商顯然是判斷，庫存正在下降，而現在正是補庫存的最好階段。

另兩個數據與此相反：其一是4月份土地市場成交走勢有所降溫，受監測的50個典型城市土地成交面積為1096萬平方米，環比減少25%，同比減少10%；其二是5月15日國家統計局公布房地產開發投資和銷售數據——今年前4個月，商品房銷售面積和銷售額同比增速雙雙回落。媒體統計，4月當月商品房銷售面積單月增長7.7%，較3月增速「腰斬」，為2015年12月以來最低。3月，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落、6個城市環比下降。70個大中城市中，一二線城市新建商品住宅價格同比漲幅持續回落。

一方面是房價漲不動，另一方面又出現秒光碟和搶地，如此矛盾的現象似乎表明總有一個是在忽悠我們。

短期房價急漲，就像上世紀80年代的日本，和2008年之前的美國一樣，房地產市場的瘋狂有貨幣的因素，即大家用房地產這個居民最大宗的市場，來對沖貨幣購買力下行的風險。

國人曾經以借錢為恥，但在通脹陰影下也學會了借錢。必須強調，從當前的CPI指數上基本看不到通脹，但大家還是有些恐慌。根據西南財經大學家庭金融中心的調查數據，2013年居民家庭負債/可支配收入約為170%，城鎮居民高達190%，已略高於各主要發達國家可比的微觀數據，近兩年應該還在上升，顯示居民的槓桿率水平並不算低。

雖然要實行穩健的貨幣政策，但企業負債率、投資率，牢牢綁住了央行的手腳，無奈大家對「央媽」的心理依賴太強。前段時間拆借利率上升，市場就開始大恐慌，逼得央行不得不再作微調。5月12日，央行開展了4590億元MLF操作，中標利率不變。5月16日，央行凈投放1700億元，為4個月以來的最大力度。

目前房地產價格穩定是地方政府的主要任務。但要做到這一點恐怕並不太難——控制房價漲幅，根據網簽價格數量，決定賣什麼價位的房子，賣多少，或者直接壓住房價，那數據就不會噌噌上漲。

房價依然還像一個火上烤了幾小時的高壓鍋，讓人看著有些膽戰心驚。為高壓鍋泄氣是必須的，但也是需要條件的：一是要等到實體經濟好到可以徵收房產稅了；二是負債達到良性的平衡。現在看來，這些條件還沒有真正滿足。

我們來看下當前房地產面臨的高房價現狀和困境。

以北上廣深等一線城市房價為例，相比較於2016年年初，房價上漲幅度基本上超過50%，個別樓盤甚至超過100%，而南京、武漢、合肥等二線城市也是在去年房價大幅攀升，房價上升幅度也不亞於北上廣！而與此同時的普通居民和工薪階層薪資並未大幅上升，相反，由於宏觀經濟產能過剩，部分行業甚至有所下降，實際購買力反倒在下降。

這也意味著2016年以來的這一波房價上漲，並不是由需求端推動，而主要是供給端的不足以及央行的寬鬆貨幣政策推動了房價上漲。

從央行的貨幣政策來看，央行2016年全年的M2從1月份的141.63萬億增加到2017年4月份的159.63萬億，短短16個月貨幣供應量增加了近18萬億左右水平，而M1則是從2016年年初41.27萬億增加到2017年4月份的49.02萬億左右，差不多7.75萬億左右；相比較於M1的增速M2的增速近乎2.5倍。

央行一方面投放天量貨幣，必然面臨通貨膨脹的壓力，外加股市的低迷，必然地選擇了房地產作為通貨膨脹的蓄水池，房地產也必然成為貨幣政策特別是銀行信貸的主要投放目標，從而導致房價上升幅度驚人，當然2016年銀行債市普遍出現的「資產荒」的「虛火」，也是另外一個央行貨幣政策寬鬆的證明。

當前房地產存在的最大的問題，就是槓桿比例過高，無論是供給方還是需求方，都是以槓桿的方式加入到房地產市場，需求方大多數通過貸款方式買房，無論是首套房的房貸還是二套房的房貸，以及炒房客通過民間貸款的方式，都是加了槓桿，只是相比較於供給方的槓桿比率，需求方的風險相對較小，槓桿相對合理。供給方的開發商則往往是100%甚至200%以上的槓桿，拿地然後向銀行舉債開發房地產，在市場受到打壓的情況下資金鏈斷裂風險偏高，而某種意義上變相綁架了銀行。

而造成當前宏觀經濟供給側改革困難的根本原因也在於此，房地產經濟綁架銀行，成為當前各地方經濟的主要根基。

而房地產綁架銀行導致的最嚴重的問題就是流動性匱乏，尤其是供給側和需求方都是槓桿的方式完成交易的情況下，最終都是犧牲了流動性和居民儲蓄，居民的購房槓桿歷來不高，過往總槓桿水平不到30%，但16年數據顯示居民的新增購房槓桿近60%(預估2016年消耗5萬億儲蓄，7萬億信貸)。導致央行的宏觀調控政策特別是公開市場操作往往無法達到預期的政策目的，資金空轉信貸空轉的現象一直客觀存在，而更為嚴重的是由於地方經濟對於房地產領域的依賴，央行公開市場操作即便是釋放流動性來托市，也無法避免市場結構性的流動性缺乏的頑疾！

這也意味著一方面通過房地產領域的投資拉動地方經濟發展的模式走到了盡頭，政府投資拉動經濟增長的方式走到盡頭，在當下人力成本和地租成本由於高房價導致的逐漸升高的情況下，宏觀經濟面臨著結構性的調整和轉型，而房地產經濟也到了不得不調整不轉型的地步！

現階段推出房產稅，短期內除了推高地租成本和人力成本外，很難對於房地產領域有較大的實質影響，因而實施房產稅並不能解決房地產領域房價過高的問題，因為房地產目前是由於國內城鎮化趨勢過快，導致大量進程務工人員和工薪階層都面臨買房的問題，房地產當前的需求基本上沒有彈性，因而房產稅的推出很難達到預期效果。

然而房產稅作為一種中長期長效機制，房產稅的推出對於平抑市場投機氛圍和促進房產合理化、去槓桿化將是必然的選擇。